Tỷ lệ vốn hóa thiết bị đầu cuối là gì?
Tỷ lệ vốn hóa thiết bị đầu cuối, còn được gọi là tỷ lệ thoát, là tỷ lệ được sử dụng để ước tính giá trị bán lại của một tài sản vào cuối thời gian nắm giữ. Thu nhập hoạt động ròng dự kiến (NOI) mỗi năm được chia cho tỷ lệ giới hạn cuối (được biểu thị bằng phần trăm) để có được giá trị đầu cuối. Tỷ lệ vốn hóa thiết bị đầu cuối được ước tính dựa trên dữ liệu giao dịch có thể so sánh hoặc những gì được cho là phù hợp với vị trí và thuộc tính của một tài sản cụ thể.
Chìa khóa chính
- Tỷ lệ vốn hóa thiết bị đầu cuối được sử dụng để ước tính giá trị bán lại của một tài sản vào cuối thời gian nắm giữ. Tỷ lệ giới hạn đầu vào là NOI năm đầu tiên của tài sản chia cho giá mua của tài sản. Nếu tỷ lệ vốn hóa thiết bị đầu cuối này. thấp hơn tỷ lệ đi vào, điều này thường có nghĩa là đầu tư bất động sản có lãi.
Hiểu tỷ lệ vốn hóa thiết bị đầu cuối
Tỷ lệ giới hạn đi vào là thu nhập hoạt động ròng năm đầu tiên (NOI) chia cho giá đầu tư ban đầu hoặc giá mua. Ngược lại, tỷ lệ vốn hóa thiết bị đầu cuối là NOI dự kiến của năm trước (năm thoát) chia cho giá bán. Nếu tỷ lệ này thấp hơn lãi suất trần, điều đó thường có nghĩa là đầu tư bất động sản có lãi.
Hầu hết các chuyên gia đầu tư bất động sản đều đồng ý rằng điều quan trọng là phải khớp tỷ lệ vốn hóa thiết bị đầu cuối với tỷ lệ hiện tại của thị trường, lưu ý rằng có thể là một thử nghiệm an toàn hơn cho sự phát triển để nâng tỷ lệ vốn hóa thiết bị đầu cuối lên một chút. Một bảng tính động có thể hữu ích để nhấn mạnh kiểm tra dự án phát triển để thiết lập tỷ lệ vốn hóa thiết bị đầu cuối cao nhất mà vẫn cung cấp đủ lợi thế cho các nhà đầu tư.
Các nhà đầu tư bất động sản am hiểu tìm kiếm thị trường và loại tài sản mà tỷ lệ vốn hóa thị trường dự kiến sẽ giảm, vì tỷ lệ vốn hóa thiết bị đầu cuối thấp hơn, so với tỷ lệ vốn hóa đi vào, sẽ dẫn đến tăng vốn, giả định rằng thu nhập hoạt động ròng sẽ không giảm trong thời gian nắm giữ. Một số dữ liệu phải được xem xét bao gồm số liệu cung và cầu cho từng loại không gian, cũng như cho các dịch vụ và chi phí được giả định có liên quan đến từng lĩnh vực hoạt động.
Trong khi tương lai luôn không chắc chắn, có hai điều chắc chắn về sự kết thúc của bất kỳ thời kỳ nắm giữ nào: các tòa nhà sẽ già đi và thị trường sẽ thay đổi. Do đó, điều quan trọng là tất cả các nhà đầu tư bất động sản phải biên dịch và phân tích càng nhiều dữ liệu càng tốt để xác định chính xác tỷ lệ vốn hóa thiết bị đầu cuối cho một dự án.
Ví dụ về tỷ lệ vốn hóa thiết bị đầu cuối
Một nhà đầu tư mua một tài sản chiếm dụng hoàn toàn với giá 100 triệu đô la. NOI năm đầu tiên ước tính khoảng 5, 0 triệu đô la. Do đó, tỷ lệ giới hạn đi vào là 5, 0%. Bảy năm sau, nhà đầu tư tin rằng tỷ lệ vốn hóa thiết bị đầu cuối là khoảng 4, 0%. NOI năm ngoái, đã tính đến sự leo thang tiền thuê dọc đường, được dự kiến ở mức 5, 5 triệu đô la (một lần nữa, giả sử công suất đầy đủ). Giá trị bán lại được ước tính là 137, 5 triệu đô la (5, 5 triệu đô la NOI chia cho mức vốn hóa thiết bị đầu cuối 4, 0%, hoặc thoát, tỷ lệ).
