Thế chấp dưới nước là gì
Thế chấp dưới nước là khoản vay mua nhà với tiền gốc cao hơn giá trị thị trường tự do của căn nhà. Tình huống này có thể xảy ra khi giá trị tài sản đang giảm. Trong một thế chấp dưới nước, chủ nhà có thể không có bất kỳ vốn chủ sở hữu có sẵn cho tín dụng. Một thế chấp dưới nước có khả năng ngăn người vay tái cấp vốn hoặc bán nhà trừ khi họ có tiền để trả các khoản lỗ từ túi.
Giải thích các khoản vay dưới nước
Phá vỡ một thế chấp dưới nước
Thế chấp dưới nước là một vấn đề phổ biến của các chủ nhà xung quanh đỉnh điểm của cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, trong số những điều khác, liên quan đến giảm phát đáng kể trong giá nhà đất. Trong khi thị trường đã phục hồi rất nhiều nhờ sự hỗ trợ từ chính sách tiền tệ và ổn định lãi suất, thế chấp dưới nước vẫn là một yếu tố mà chủ sở hữu tài sản phải theo sát khi đầu tư bất động sản.
Thông thường, thế chấp được coi là dưới nước khi giá trị của ngôi nhà thấp hơn tiền gốc thế chấp ban đầu. Tùy thuộc vào sự giảm giá trị của ngôi nhà kể từ khi mua, người vay cũng có thể không có vốn chủ sở hữu hoặc vốn chủ sở hữu âm. Vốn chủ sở hữu trên một ngôi nhà gắn liền với giá trị của ngôi nhà so với số dư phải trả. Một người vay với khoản thế chấp 250.000 đô la thấy giá trị nhà của họ giảm xuống còn 225.000 đô la được coi là có thế chấp dưới nước. Nếu người vay đã trả một nửa số tiền gốc cho khoản vay thế chấp của họ dẫn đến số dư gốc là 125.000 đô la, thì họ vẫn được coi là có vốn chủ sở hữu dương là 100.000 đô la có thể được sử dụng trong khoản vay vốn chủ sở hữu nhà.
Cuộc khủng hoảng tài chính 2008
Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 có nhiều tác động đối với nền kinh tế Mỹ. Một trong những hiệu ứng như vậy là một bong bóng nhà đất vỡ làm giảm đáng kể giá trị bất động sản trên toàn thị trường. Một chất xúc tác chính cho giảm phát giá trị nhà ở là các tiêu chuẩn cho vay lỏng lẻo đối với những người vay cung cấp các phê duyệt cho vay thế chấp rộng hơn. Việc cho vay lỏng lẻo này đặc biệt dành cho những người vay dưới chuẩn đã dẫn đến số lượng vỡ nợ và nhà bị tịch thu tăng cao làm ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trên thị trường Mỹ. Điều này dẫn đến một loạt các tình huống hiếm gặp gây thiệt hại cho người vay trên toàn thị trường có giá trị khoản vay thế chấp vượt quá giá trị thị trường của nhà họ.
Sau đó, việc thực thi chính sách tiền tệ từ Cục Dự trữ Liên bang đã giúp nền kinh tế Mỹ phục hồi và giá nhà đất tăng trở lại. Lãi suất thấp hơn sau cuộc khủng hoảng cũng giúp giảm gánh nặng thanh toán thế chấp và tăng một số nhu cầu đối với bất động sản.
Đánh giá giá trị nhà
Với các sáng kiến thị trường mới từ luật Dodd-Frank giúp cải thiện các tiêu chuẩn cho vay thế chấp, nhiều khả năng người mua nhà sẽ lại thấy giá giảm bất động sản đáng kể xảy ra vào năm 2008. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 đã gây ra cảm giác mới về thị trường thực hiện và thận trọng trên đầu tư bất động sản. Vì những người cho vay như vậy bây giờ thận trọng hơn về các khoản thế chấp mà họ chấp thuận và chủ nhà thường cẩn thận hơn về khoản nợ thế chấp mà họ phải gánh chịu. Mặc dù với một triển vọng mới trên thị trường, chủ nhà vẫn phải theo sát các giá trị nhà và giảm thiểu rủi ro thế chấp dưới nước.
Để duy trì sự hiểu biết tốt về giá trị của một ngôi nhà, chủ nhà có thể chọn để thẩm định tài sản hàng năm. Thẩm định cũng được thực hiện thường xuyên để tính thuế tài sản. Giá trị thẩm định sẽ dựa trên một số yếu tố có thể bao gồm xu hướng thị trường quốc gia, doanh số gần đây của các tài sản tương tự trong khu vực và khu vực lân cận cũng như các tiện nghi riêng lẻ của gia đình. Chủ nhà cũng có thể làm việc để duy trì giá trị nhà cao cho ngôi nhà của họ bằng cách cải tạo thường xuyên và tích cực hỗ trợ các hoạt động cộng đồng tích cực.
