Mục lục
- Bong bóng nhà ở là gì?
- Nguyên nhân bong bóng thị trường nhà đất
- Lực lượng phá vỡ bong bóng
- Tai nạn thị trường nhà đất
- Ý nghĩa đảo ngược
- Dự toán giá
- Điểm mấu chốt
Không giống như thị trường chứng khoán, nơi hầu hết mọi người hiểu và chấp nhận rủi ro giá có thể giảm, hầu hết những người mua nhà không bao giờ nghĩ rằng giá trị căn nhà của họ sẽ giảm.
Thị trường nhà ở nói chung không bị ảnh hưởng bởi bong bóng giá như các thị trường tài sản khác. Đó là bởi vì chi phí giao dịch lớn liên quan đến việc mua nhà, chưa kể đến chi phí mang theo khi sở hữu và duy trì nhà không khuyến khích hành vi đầu cơ. Tuy nhiên, thị trường nhà đất trải qua thời kỳ hưng phấn vô lý., chúng ta sẽ thảo luận về nguyên nhân gây ra bong bóng giá nhà đất, các yếu tố gây ra bong bóng nhà đất vỡ và tại sao người mua nhà nên tìm đến mức trung bình dài hạn khi đưa ra các quyết định quan trọng về nhà ở.
Chìa khóa chính
- Bong bóng nhà ở là sự kiện tạm thời có thể kéo dài trong năm và được đặc trưng bởi nhu cầu cao, nguồn cung thấp và giá tăng cao. Những bong bóng này được gây ra bởi nhiều yếu tố bao gồm thịnh vượng kinh tế, lãi suất thấp, cung cấp sản phẩm thế chấp tốt hơn và dễ dàng tiếp cận tín dụng. Các lực lượng tạo ra bong bóng nhà đất bao gồm suy thoái trong nền kinh tế, tăng lãi suất, cũng như giảm nhu cầu.
Bong bóng nhà ở là gì?
Trước khi chúng ta tìm hiểu nguyên nhân của bong bóng nhà ở và điều gì khiến chúng nổi lên, điều quan trọng là phải hiểu chính bong bóng nhà ở. Họ thường bắt đầu với một bước nhảy vọt trong nhu cầu nhà ở, mặc dù số lượng hàng tồn kho có hạn. Nhu cầu tiếp tục tăng khi các nhà đầu cơ gia nhập thị trường, làm cho bong bóng lớn hơn. Với nguồn cung hạn chế và nhu cầu rất nhiều, giá tự nhiên tăng vọt.
Bong bóng nhà ở có tác động trực tiếp đến ngành bất động sản, mà cả chủ nhà và tài chính cá nhân của họ. Tác động của bong bóng có thể ảnh hưởng đến nền kinh tế Lãi suất, tiêu chuẩn cho vay và thông lệ cho vay. Có thể buộc mọi người tìm cách theo kịp các khoản thanh toán thế chấp của họ khi gặp khó khăn. Một số thậm chí có thể phải đào sâu hơn vào túi của họ, sử dụng tiền tiết kiệm và quỹ hưu trí chỉ để giữ nhà.
Một bong bóng nhà ở là một sự kiện bình thường tạm thời. Mặc dù bong bóng trên thị trường chứng khoán xảy ra thường xuyên hơn, bong bóng nhà đất có thể lâu hơn nhiều, theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), và có thể kéo dài vài năm.
Thông thường một sự kiện tạm thời, một bong bóng nhà ở có thể kéo dài trong vài năm.
Nguyên nhân bong bóng thị trường nhà đất
Giá nhà ở, giống như giá của bất kỳ hàng hóa hay dịch vụ nào trong một thị trường tự do, được điều khiển bởi cung và cầu. Khi cầu tăng và / hoặc cung giảm, giá sẽ tăng. Trong trường hợp không có thảm họa tự nhiên làm giảm nguồn cung nhà ở, giá cả tăng lên vì xu hướng nhu cầu vượt xa xu hướng cung hiện tại. Điều quan trọng là nguồn cung nhà ở chậm phản ứng với nhu cầu tăng vì phải mất một thời gian dài để xây nhà, và ở những khu vực phát triển cao, đơn giản là không còn đất để xây dựng. Vì vậy, nếu có sự gia tăng đột ngột hoặc kéo dài nhu cầu, giá chắc chắn sẽ tăng.
Khi bạn đã xác định rằng giá nhà đất tăng trên mức trung bình chủ yếu được thúc đẩy bởi sự gia tăng nhu cầu, bạn có thể hỏi nguyên nhân của sự gia tăng nhu cầu đó là gì. Có một số khả năng:
- Sự gia tăng trong hoạt động kinh tế nói chung và sự thịnh vượng khiến thu nhập khả dụng nhiều hơn trong túi của người tiêu dùng và khuyến khích sở hữu nhà. Tăng dân số hoặc phân khúc dân số vào thị trường nhà ở. Mức lãi suất chung thấp, đặc biệt ngắn lãi suất -term, điều đó làm cho nhà ở có giá phải chăng hơn. Các sản phẩm thế chấp chính thức với khoản thanh toán hàng tháng ban đầu thấp làm cho nhà ở có giá phải chăng hơn. (Để tìm hiểu thêm về các khoản thế chấp, hãy xem hướng dẫn Cơ bản về thế chấp của chúng tôi.) Dễ dàng truy cập vào tín dụng, giảm mức tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành, mang lại nhiều người mua hơn cho thị trường. Trái phiếu thế chấp có cấu trúc cao, theo yêu cầu của các nhà đầu tư, giúp cung cấp thêm tín dụng thế chấp cho người đi vay Một tiềm năng đánh giá rủi ro của người cho vay thế chấp và nhà đầu tư trái phiếu thế chấp mở rộng tín dụng cho người vay. Mối quan hệ ngắn hạn giữa người môi giới thế chấp và người vay mà theo đó người vay đôi khi được khuyến khích chấp nhận rủi ro quá mức. hiểu biết về tài chính và chấp nhận rủi ro quá mức của người vay thế chấp. Hành vi cụ thể và rủi ro của người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản được thúc đẩy bởi ước tính tăng giá nhà không thực tế và không bền vững.
Tất cả các biến này có thể kết hợp để gây ra bong bóng thị trường nhà đất. Họ có xu hướng ăn đứt lẫn nhau. Một cuộc thảo luận chi tiết của từng là ra khỏi phạm vi của bài viết này. Chúng tôi chỉ đơn giản chỉ ra rằng, nói chung, giống như tất cả các bong bóng, sự gia tăng trong hoạt động và giá cả trước hành vi chấp nhận rủi ro và đầu cơ quá mức của tất cả những người tham gia thị trường Người mua, người vay, người cho vay, người xây dựng và nhà đầu tư.
Lực lượng phá vỡ bong bóng
Bong bóng vỡ khi chấp nhận rủi ro quá mức trở nên phổ biến trong toàn bộ hệ thống nhà ở. Điều này xảy ra trong khi nguồn cung nhà ở vẫn đang tăng. Nói cách khác, cầu giảm trong khi cung tăng, dẫn đến giá giảm.
Mức độ rủi ro này trên toàn hệ thống được kích hoạt bởi các khoản lỗ mà chủ nhà, người cho vay thế chấp, nhà đầu tư thế chấp và nhà đầu tư bất động sản phải chịu. Những mất mát đó có thể được kích hoạt bởi một số điều, bao gồm:
- Việc tăng lãi suất khiến cho quyền sở hữu nhà ở ngoài tầm với của một số người mua và, trong một số trường hợp, làm cho ngôi nhà mà một người hiện đang sở hữu không thể chịu được. Điều này thường dẫn đến vỡ nợ và bị tịch thu, cuối cùng làm tăng thêm nguồn cung hiện có trên thị trường. Suy thoái trong hoạt động kinh tế chung dẫn đến thu nhập ít hơn, mất việc làm và / hoặc ít việc làm hơn, làm giảm nhu cầu về nhà ở. đã cạn kiệt, đưa cung và cầu về trạng thái cân bằng và làm chậm tốc độ tăng giá nhà nhanh chóng mà một số chủ nhà, đặc biệt là các nhà đầu cơ, đã tin tưởng để mua hàng của họ có giá cả phải chăng hoặc có lợi nhuận. Khi sự tăng giá nhanh chóng bị đình trệ, những người tin tưởng vào nó để mua nhà có thể mất nhà, mang lại nhiều nguồn cung hơn cho thị trường.
Điểm mấu chốt là khi mất đi sự gắn kết, các tiêu chuẩn tín dụng được thắt chặt, việc vay thế chấp dễ dàng không còn nữa, nhu cầu giảm, cung tăng, các nhà đầu cơ rời khỏi thị trường và giá giảm.
Tai nạn thị trường nhà đất
Vào giữa những năm 2000, nền kinh tế Hoa Kỳ đã trải qua một bong bóng nhà ở có mối quan hệ trực tiếp với cuộc Đại suy thoái. Sau bong bóng dotcom, các giá trị trong bất động sản bắt đầu tăng lên, thúc đẩy sự gia tăng quyền sở hữu nhà giữa những người mua đầu cơ, nhà đầu tư và người tiêu dùng khác. Lãi suất thấp, các tiêu chuẩn cho vay thoải mái, bao gồm các yêu cầu thanh toán thấp, cho phép những người thường không bao giờ có thể mua nhà để trở thành chủ sở hữu. Điều này đã đẩy giá nhà lên cao hơn nữa.
Nhưng nhiều nhà đầu tư đầu cơ đã ngừng mua vì rủi ro đang trở nên quá cao, khiến những người mua khác phải rời khỏi thị trường. Điều này, đến lượt nó, khiến giá giảm. Chứng khoán bảo đảm thế chấp đã được bán hết với số lượng lớn, trong khi các khoản nợ mặc định và nhà bị tịch thu tăng lên đến mức chưa từng thấy.
Ý nghĩa đảo ngược
Quá thường xuyên, chủ nhà mắc lỗi nghiêm trọng khi cho rằng hiệu suất giá gần đây sẽ tiếp tục trong tương lai mà không xem xét trước tỷ lệ tăng giá dài hạn và khả năng đảo chiều trung bình. Các định luật vật lý tuyên bố rằng khi bất kỳ vật thể nào có mật độ lớn hơn không khí được đẩy lên trên, cuối cùng nó sẽ quay trở lại trái đất vì các lực hấp dẫn tác động lên nó. Luật tài chính nói rằng các thị trường trải qua các giai đoạn tăng giá hoặc khấu hao nhanh chóng, theo thời gian, sẽ trở lại một mức giá đưa chúng phù hợp với mức tăng giá trung bình dài hạn của chúng cho thấy chúng nên như thế nào. Điều này được gọi là đảo ngược có nghĩa.
Giá cả trong thị trường nhà ở cũng tuân theo luật đảo ngược này. Sau những giai đoạn tăng giá nhanh chóng, hoặc, trong một số trường hợp, khấu hao, họ trở lại nơi mà tỷ lệ tăng giá trung bình dài hạn của họ cho thấy họ nên như vậy. Sự đảo ngược giá trung bình nhà có thể là nhanh chóng hoặc dần dần. Giá nhà có thể di chuyển nhanh đến một điểm khiến chúng trở lại phù hợp với mức trung bình dài hạn hoặc chúng có thể không đổi cho đến khi mức trung bình dài hạn bắt kịp với chúng.
Giá trị lý thuyết được trình bày ở trên đã được tính bằng cách tính mức tăng phần trăm trung bình hàng quý trong Chỉ số giá nhà ở từ quý 1 năm 1985 đến quý IV năm 1998, điểm gần đúng mà giá nhà bắt đầu tăng nhanh so với xu hướng dài hạn. Mức tăng phần trăm trung bình hàng quý được tính toán sau đó được áp dụng cho giá trị bắt đầu được hiển thị trong biểu đồ và từng giá trị tiếp theo để lấy giá trị Chỉ số giá nhà ở lý thuyết.
Dự toán giá
Quá nhiều người mua nhà sử dụng hiệu suất giá gần đây làm điểm chuẩn cho những gì họ mong đợi trong vài năm tới. Dựa trên ước tính không thực tế của họ, họ chấp nhận rủi ro quá mức. Việc chấp nhận rủi ro quá mức này thường liên quan đến việc lựa chọn thế chấp, và quy mô hoặc chi phí của căn nhà mà người tiêu dùng mua. Có một số sản phẩm thế chấp được tiếp thị mạnh mẽ cho người tiêu dùng và được thiết kế để cho vay tương đối ngắn hạn. Người vay chọn các khoản thế chấp này dựa trên kỳ vọng họ sẽ tái cấp vốn cho khoản thế chấp đó trong một số năm nhất định và sẽ có thể làm như vậy vì vốn chủ sở hữu họ sẽ có trong nhà vào thời điểm đó.
Hiệu suất giá nhà gần đây thường không phải là một dự đoán tốt về hiệu suất giá nhà trong tương lai. Người mua nhà nên xem xét tỷ lệ dài hạn của việc tăng giá nhà và xem xét nguyên tắc tài chính của đảo ngược trung bình khi đưa ra các quyết định tài chính quan trọng. Nhà đầu cơ nên làm như vậy.
Mặc dù chấp nhận rủi ro không phải là xấu và trên thực tế, chấp nhận rủi ro đôi khi là cần thiết và được khuyến khích, chìa khóa để đưa ra quyết định dựa trên rủi ro tốt là hiểu và đo lường rủi ro bằng cách ước tính tài chính hợp lý. Điều này đặc biệt có thể áp dụng cho quyết định tài chính lớn nhất và quan trọng nhất mà hầu hết mọi người thực hiện khi mua và mua nhà.
Điểm mấu chốt
Một nguyên tắc đơn giản và quan trọng của tài chính là sự đảo ngược có nghĩa. Trong khi thị trường nhà ở không phải là bong bóng như một số thị trường, bong bóng nhà ở vẫn tồn tại. Trung bình dài hạn cung cấp một dấu hiệu tốt về nơi cuối cùng giá nhà đất sẽ kết thúc trong thời gian tăng giá nhanh chóng sau đó là giá trì trệ hoặc giảm. Điều này cũng đúng với các giai đoạn dưới mức tăng giá trung bình.
