Phân vùng là gì?
Phân vùng đề cập đến luật hoặc quy định của thành phố hoặc địa phương quy định cách thức bất động sản có thể và không thể được sử dụng ở một số khu vực địa lý nhất định. Luật quy hoạch có thể hạn chế sử dụng đất thương mại hoặc công nghiệp để ngăn chặn dầu, sản xuất hoặc các loại hình kinh doanh khác xây dựng trong các khu dân cư. Những luật này có thể được sửa đổi hoặc đình chỉ nếu việc xây dựng tài sản sẽ phục vụ cho cộng đồng tiến bộ về kinh tế.
Chìa khóa chính
- Phân vùng cho phép chính quyền địa phương quy định khu vực nào thuộc thẩm quyền của họ có thể có bất động sản hoặc đất được sử dụng cho các mục đích cụ thể. Ví dụ về phân loại quy hoạch bao gồm khu dân cư, thương mại, nông nghiệp, công nghiệp hoặc khách sạn / khách sạn, trong số các chỉ định cụ thể khác. được thay đổi bởi một chính quyền địa phương miễn là chúng nằm trong các đạo luật của tiểu bang và liên bang, và một lô đất cụ thể có thể được khoanh vùng lại dựa trên sự cân nhắc.
Cách phân vùng hoạt động
Phân vùng phác thảo những loại hình sử dụng đất phát triển và vận hành được phép trên một tuyến đường nhất định. Các thành phố có xu hướng phân vùng các quận và khu vực lân cận theo một kế hoạch tổng thể. Điều này có thể được thực hiện để kiểm soát lưu lượng giao thông, quản lý mức độ tiếng ồn, dự trữ không gian sống cho cư dân và để bảo vệ một số tài nguyên nhất định.
Ví dụ về phân loại phân vùng bao gồm công nghiệp, công nghiệp nhẹ, thương mại, thương mại nhẹ, nông nghiệp, nhà ở một gia đình, dân cư nhiều đơn vị, và trường học.
Tại sao các chính phủ áp dụng phân vùng để sử dụng cấu trúc bất động sản
Chính quyền địa phương có thể cấm sử dụng tài sản dân cư cho mục đích kinh doanh để duy trì hoạt động thương mại giới hạn ở các khu vực cụ thể của thị trấn. Phân vùng như vậy có thể dẫn đến xung đột nếu cư dân tranh chấp việc sử dụng được chỉ định.
Luật quy hoạch cũng có thể quy định các chi tiết xây dựng trong các khu phố cụ thể. Ví dụ, phân vùng có thể giới hạn chiều cao tối đa của các tòa nhà trong một khu vực nhất định bất kể loại công trình được phép. Nhà ở hoặc văn phòng cao tầng có thể bị cấm đối với các bưu kiện cụ thể thông qua việc phân vùng, bất kể các tòa nhà có tuân thủ luật pháp hay không.
Sự hiện diện của các hạn chế quy hoạch có thể ảnh hưởng đến giá khi mua một phần tài sản. Bất động sản có thể bán với giá cao dựa trên số lượng giới hạn được đặt ra bởi chính quyền thành phố.
Năm 1926, Tòa án Tối cao phán quyết rằng các quy định phân vùng được vẽ đúng là một sự thực thi hợp lệ của quyền lực cai trị của các bang. Phân vùng đã trở thành hiến pháp của tòa án tối cao Hoa Kỳ do kết quả của vụ án Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365, 395 (1926).
Phê bình luật phân vùng
Các chỉ trích về luật quy hoạch cho rằng thực tiễn tạo ra và mở rộng sự chênh lệch về chất lượng cuộc sống giữa các nhóm kinh tế xã hội. Ví dụ, một thị trấn có thể duy trì luật quy hoạch hạn chế sự phát triển công nghiệp và thương mại nặng đối với các vùng đất liền kề với các khu dân cư có thu nhập thấp hơn. Tác động của các chính sách như vậy sẽ cho phép các khu vực giàu có hơn trong thị trấn tránh được tiếng ồn và ô nhiễm liên quan.
Việc thay đổi luật quy hoạch là có thể ngay cả khi không hủy bỏ hoàn toàn luật pháp hiện hành. Nhà phát triển hoặc chủ sở hữu tài sản có thể áp dụng cho các phương sai cho phép các ngoại lệ nhất định đối với quy định phân vùng. Điều này sẽ cho phép tài sản được sử dụng theo cách thường không được phép. Ví dụ: chủ sở hữu của một doanh nghiệp tại nhà có thể yêu cầu phương sai để cho phép các hoạt động tiếp tục. Người nộp đơn cho phương sai có thể được yêu cầu giải thích tại sao cần có phương sai và cách thay đổi sẽ không gây ra sự gián đoạn hoặc bất lợi đáng kể cho cộng đồng xung quanh.
