Mục lục
- Mục 1031 là gì?
- Tài sản đặc biệt quy định
- Thay đổi Quy tắc 1031
- "Like-Kind" là dựa trên rộng rãi
- Bạn có thể thực hiện trao đổi 'Trì hoãn'
- 1031 Quy định về khung thời gian
- Ý nghĩa và thế chấp thuế
- 1031s cho nhà nghỉ
Mã IRS Mục 1031 đang dần đi vào cuộc trò chuyện hàng ngày. Thuật ngữ này được băng bó bởi các nhà môi giới, công ty quyền sở hữu, nhà đầu tư và bà mẹ bóng đá. Một số người thậm chí còn khăng khăng biến nó thành một động từ, như trong: "Hãy để 1031 xây dựng cho người khác."
IRS Mục 1031 có nhiều bộ phận chuyển động mà người dùng phải hiểu trước khi thử sử dụng nó. Ngoài ra còn có ý nghĩa về thuế và khung thời gian có thể có vấn đề. Ngoài ra, quy tắc quy định các thuộc tính giống như hoán đổi 1031 và giới hạn việc sử dụng quy tắc với các thuộc tính nghỉ.
Mục 1031 là gì?
Nói rộng ra, một trao đổi 1031 (còn được gọi là trao đổi tương tự hoặc Starker) là một sự hoán đổi của một tài sản đầu tư cho một tài sản khác. Mặc dù hầu hết các giao dịch hoán đổi đều phải chịu thuế khi bán hàng, nhưng nếu bạn đáp ứng các yêu cầu của 1031, bạn sẽ không có thuế hoặc thuế hạn chế tại thời điểm trao đổi.
Trên thực tế, bạn có thể thay đổi hình thức đầu tư của mình mà không cần (như IRS thấy) rút tiền mặt hoặc ghi nhận lãi vốn. Điều đó cho phép đầu tư của bạn tiếp tục tăng chậm thuế. Không có giới hạn về số lần hoặc tần suất bạn có thể làm 1031. Bạn có thể chuyển khoản lãi từ bất động sản đầu tư này sang bất động sản khác. Mặc dù bạn có thể có lợi nhuận trên mỗi lần hoán đổi, bạn tránh thuế cho đến khi bạn bán lấy tiền mặt nhiều năm sau đó. Sau đó, bạn sẽ hy vọng chỉ phải trả một loại thuế và với tỷ lệ tăng vốn dài hạn (hiện tại là 15% hoặc 20%, tùy thuộc vào thu nhập và 0% cho một số người nộp thuế thu nhập thấp hơn).
Điều khoản này dành cho đầu tư và kinh doanh bất động sản, mặc dù các quy tắc có thể áp dụng cho một nơi cư trú chính trước đây trong một số điều kiện nhất định. Có nhiều cách bạn có thể sử dụng 1031 để hoán đổi nhà nghỉ, nhiều hơn về điều đó sau đó nhưng lỗ hổng này hẹp hơn nhiều so với nó đã từng.
Quy tắc đặc biệt cho tài sản khấu hao
Cảnh báo: Các quy tắc đặc biệt được áp dụng khi một tài sản có thể khấu hao được trao đổi vào năm 1031. Nó có thể kích hoạt lợi nhuận được gọi là thu hồi khấu hao bị đánh thuế như thu nhập thông thường. Nói chung, nếu bạn trao đổi một tòa nhà cho một tòa nhà khác, bạn có thể tránh được việc thu hồi này. Nhưng nếu bạn trao đổi đất cải tạo với một tòa nhà lấy đất chưa được chứng nhận mà không có tòa nhà, thì khấu hao mà bạn đã tuyên bố trước đây trên tòa nhà sẽ được lấy lại làm thu nhập bình thường.
Những phức tạp như vậy là lý do tại sao bạn cần sự giúp đỡ chuyên nghiệp khi bạn thực hiện 1031. Tuy nhiên, nếu bạn đang xem xét một 1031, hoặc chỉ tò mò thì đây là 10 điều bạn nên biết.
Thay đổi Quy tắc 1031
Trước khi thông qua luật thuế mới vào ngày 22 tháng 12 năm 2017, một số trao đổi về tài sản cá nhân, chẳng hạn như giấy phép nhượng quyền thương mại, máy bay và thiết bị, đủ điều kiện để trao đổi 1031. Theo luật mới, chỉ có bất động sản đủ điều kiện. Trao đổi cổ phiếu của công ty hoặc lợi ích đối tác không bao giờ đủ điều kiện và vẫn không được.
Mặt khác, lợi ích như một người thuê chung (TIC) trong bất động sản vẫn được áp dụng. Điều đáng chú ý là Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm (TCJA) trợ cấp hết hạn cho một số tài sản cá nhân hữu hình có thể giúp bù đắp cho sự thay đổi này đối với luật thuế.
TCJA bao gồm quy tắc chuyển đổi cho phép trao đổi 1031 tài sản cá nhân đủ điều kiện vào năm 2018 nếu tài sản ban đầu được bán hoặc tài sản thay thế có được vào ngày 31 tháng 12 năm 2017. Quy tắc chuyển đổi dành riêng cho người nộp thuế và không cho phép trao đổi ngược 1031 nơi tài sản mới được mua trước khi tài sản cũ được bán.
"Like-Kind" là dựa trên rộng rãi
Hầu hết các trao đổi phải chỉ đơn thuần là cụm từ bí ẩn "giống như" mà không có nghĩa là những gì bạn nghĩ nó có nghĩa. Bạn có thể đổi một tòa nhà chung cư lấy đất thô, hoặc trang trại cho một trung tâm thương mại. Các quy tắc là tự do đáng ngạc nhiên. Bạn thậm chí có thể trao đổi một doanh nghiệp cho một doanh nghiệp khác. Nhưng một lần nữa, có những cái bẫy cho người không sẵn sàng.
Bạn có thể thực hiện trao đổi 'Trì hoãn'
Về mặt kinh điển, một cuộc trao đổi liên quan đến việc hoán đổi đơn giản một tài sản này sang tài sản khác giữa hai người. Nhưng tỷ lệ tìm thấy ai đó với tài sản chính xác mà bạn muốn người muốn có tài sản chính xác mà bạn có là mỏng. Vì lý do đó, phần lớn các sàn giao dịch bị trì hoãn, trao đổi ba bên hoặc "Starker" (được đặt tên cho trường hợp thuế đầu tiên cho phép họ).
Trong một cuộc trao đổi chậm trễ, bạn cần một Người trung gian đủ điều kiện (người trung gian) nắm giữ tiền mặt sau khi bạn "bán" tài sản của mình và sử dụng nó để "mua" tài sản thay thế cho bạn. Trao đổi ba bên này được coi là một trao đổi.
1031 Quy định về khung thời gian
Có hai quy tắc thời gian chính bạn phải tuân thủ trong một trao đổi chậm trễ.
- Việc đầu tiên liên quan đến việc chỉ định một tài sản thay thế. Sau khi việc bán tài sản của bạn xảy ra, người trung gian sẽ nhận được tiền mặt. Bạn không thể nhận được tiền mặt, hoặc nó sẽ làm hỏng điều trị 1031. Ngoài ra, trong vòng 45 ngày kể từ khi bán tài sản của bạn, bạn phải chỉ định tài sản thay thế bằng văn bản cho bên trung gian, chỉ định tài sản bạn muốn mua. IRS cho biết bạn có thể chỉ định ba tài sản miễn là cuối cùng bạn đóng một trong hai họ Bạn thậm chí có thể chỉ định nhiều hơn ba nếu chúng nằm trong các thử nghiệm định giá nhất định. Quy tắc thời gian thứ hai trong một trao đổi chậm liên quan đến việc đóng cửa. Bạn phải đóng tài sản mới trong vòng 180 ngày kể từ ngày bán cũ. Lưu ý rằng hai khoảng thời gian chạy đồng thời. Điều đó có nghĩa là bạn bắt đầu đếm khi việc bán tài sản của bạn đóng cửa. Nếu bạn chỉ định tài sản thay thế chính xác 45 ngày sau đó, bạn sẽ chỉ còn 135 ngày để đóng tài sản thay thế.
Ý nghĩa và thế chấp thuế
Bạn có thể còn dư tiền mặt sau khi người trung gian mua lại tài sản thay thế. Nếu vậy, trung gian sẽ trả tiền cho bạn vào cuối 180 ngày. Khoản tiền mặt đó được gọi là "khởi động" mà bạn sẽ bị đánh thuế dưới dạng tiền bán hàng một phần từ việc bán tài sản của bạn, thường là tiền lãi.
Một trong những cách chính khiến mọi người gặp rắc rối với các giao dịch này là không xem xét các khoản vay. Bạn phải xem xét các khoản vay thế chấp hoặc các khoản nợ khác đối với tài sản mà bạn từ bỏ và bất kỳ khoản nợ nào trên tài sản thay thế. Nếu bạn không nhận lại được tiền mặt, nhưng trách nhiệm của bạn cũng giảm xuống, điều đó cũng sẽ được coi là thu nhập đối với bạn, giống như tiền mặt.
Giả sử bạn đã thế chấp 1 triệu đô la trên tài sản cũ, nhưng thế chấp của bạn đối với tài sản mới mà bạn nhận được chỉ là 900.000 đô la. Bạn có 100.000 đô la tiền lãi cũng được phân loại là "khởi động" và nó sẽ bị đánh thuế.
1031s cho nhà nghỉ
Bạn có thể bán nơi cư trú chính của mình và kết hợp với người phối ngẫu của bạn, bảo vệ khoản tiền lãi 500.000 đô la, miễn là bạn sống ở đó trong hai năm trong số năm năm qua.
2004 Thắt chặt lỗ hổng nhà nghỉ
Bạn có thể đã nghe những câu chuyện về những người nộp thuế đã sử dụng điều khoản 1031 để đổi một nhà nghỉ sang nhà khác, thậm chí cho một ngôi nhà nơi họ muốn nghỉ hưu và Mục 1031 đã trì hoãn bất kỳ sự công nhận lợi ích nào. Sau đó, họ chuyển đến nơi ở mới, biến nó thành nơi cư ngụ chính của họ và cuối cùng lên kế hoạch sử dụng loại trừ thu nhập vốn 500.000 đô la.
Năm 2004, Quốc hội đã thắt chặt lỗ hổng đó. Có, người nộp thuế vẫn có thể biến nhà nghỉ thành tài sản cho thuê và thực hiện 1031 trao đổi. Ví dụ: Bạn ngừng sử dụng ngôi nhà bãi biển của mình, thuê nó trong sáu tháng hoặc một năm, sau đó đổi nó lấy một tài sản khác. Nếu bạn có được một người thuê nhà và thực hiện bản thân theo cách kinh doanh, có lẽ bạn đã chuyển đổi căn nhà thành một tài sản đầu tư, điều này sẽ giúp trao đổi 1031 của bạn ổn.
Tuy nhiên, nếu bạn chỉ đơn thuần cho thuê nhưng không bao giờ thực sự có người thuê, có lẽ điều đó không được phép. Các sự kiện sẽ là chính, như sẽ là thời gian. Càng nhiều thời gian trôi qua sau khi bạn chuyển đổi sử dụng tài sản để cho thuê càng tốt. Mặc dù không có tiêu chuẩn tuyệt đối, nhưng bất cứ điều gì ít hơn sáu tháng sử dụng cho thuê thực sự có lẽ là không đủ. Một năm sẽ tốt hơn.
Di chuyển vào nơi cư trú hoán đổi 1031
- Bạn phải thuê đơn vị ở cho người khác để thuê công bằng trong 14 ngày trở lên Việc sử dụng cá nhân của bạn đối với đơn vị ở không thể vượt quá 14 ngày hoặc 10% số ngày trong thời gian 12 tháng đơn vị ở được thuê với giá thuê hợp lý.
Ngoài ra, sau khi hoán đổi thành công một kỳ nghỉ hoặc tài sản đầu tư cho một tài sản khác, bạn không thể ngay lập tức chuyển đổi tài sản mới sang nhà chính của mình và tận dụng khoản loại trừ 500.000 đô la.
Trước khi luật được thay đổi vào năm 2004, một nhà đầu tư có thể chuyển một tài sản cho thuê trong một trao đổi 1031 cho một tài sản cho thuê khác, cho thuê tài sản cho thuê mới trong một thời gian, chuyển vào bất động sản trong một vài năm và sau đó bán nó, tận dụng loại trừ lợi ích từ việc bán một nơi cư trú chính. Bây giờ, nếu bạn có được tài sản trong một trao đổi 1031 và sau đó cố gắng bán tài sản đó làm nơi cư trú chính của bạn, việc loại trừ sẽ không được áp dụng trong khoảng thời gian năm năm bắt đầu từ ngày tài sản được mua trong trao đổi tương tự 1031. Nói cách khác, bạn sẽ phải chờ rất lâu để sử dụng khoản giảm thuế lãi vốn cư trú chính.
