Hiểu 30 năm so với 15

Thế chấp 30 năm so với 15 năm: Tổng quan

Một loạt các thế chấp hoang mang có thể có sẵn, nhưng đối với hầu hết người mua nhà, trong thực tế, chỉ có một. Thế chấp có lãi suất cố định 30 năm trên thực tế là một kiểu mẫu của Mỹ, bánh táo của các công cụ tài chính. Đó là con đường mà các thế hệ người Mỹ đã đi đến quyền sở hữu nhà lần đầu tiên.

Theo Freddie Mac vào năm 2017, 90 phần trăm người mua nhà đã chọn thế chấp có lãi suất cố định 30 năm. Nhưng nhiều người trong số những người mua đó có thể đã được phục vụ tốt hơn nếu họ đã chọn thay thế cho khoản thế chấp có lãi suất cố định 15 năm.

Các khoản vay có cấu trúc tương tự nhau, sự khác biệt chính là thời hạn. Một khoản vay ngắn hạn có nghĩa là một khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, khiến cho khoản thế chấp 15 năm dường như ít phải chăng hơn. Nhưng thời hạn ngắn hơn làm cho khoản vay rẻ hơn trên nhiều mặt. Trên thực tế, trong suốt vòng đời của khoản vay, khoản thế chấp 30 năm sẽ kết thúc với chi phí cao hơn gấp đôi so với lựa chọn 15 năm.

Thời hạn thế chấp ảnh hưởng đến chi phí như thế nào

Thế chấp đơn giản chỉ là một loại khoản vay có thời hạn cụ thể mà một người được bảo đảm bằng bất động sản. Đối với khoản vay có kỳ hạn, người vay trả lãi tính theo năm dựa trên số dư nợ của khoản vay. Cả lãi suất và thanh toán hàng tháng đều cố định.

Bởi vì khoản thanh toán hàng tháng là cố định, phần sẽ trả lãi và phần sẽ trả tiền gốc thay đổi theo thời gian. Ban đầu, vì số dư cho vay quá cao, phần lớn thanh toán là tiền lãi. Nhưng khi số dư càng nhỏ, phần lãi của khoản thanh toán càng giảm và phần chia sẽ tăng lên.

Thế chấp 30 năm

Tất nhiên, trong một khoản vay 30 năm, số dư đó sẽ thu hẹp chậm hơn rất nhiều một cách hiệu quả, người vay đang thuê cùng một số tiền trong thời gian dài hơn gấp đôi. (Nó dài hơn gấp đôi thay vì chỉ dài gấp đôi bởi vì, đối với khoản thế chấp 30 năm, số dư gốc không giảm nhanh như đối với khoản vay 15 năm.) Lãi suất càng cao, lãi suất càng lớn khoảng cách giữa hai thế chấp. Ví dụ, khi lãi suất là 4%, người vay thực sự trả lãi gấp gần 2, 2 lần để vay cùng số tiền gốc trong 30 năm so với khoản vay 15 năm.

Ưu điểm chính của thế chấp 30 năm là thanh toán hàng tháng tương đối thấp. Và ngay cả khi khả năng chi trả không phải là một vấn đề, vẫn có những lợi thế khác:

• Khoản thanh toán thấp hơn có thể cho phép người vay mua nhiều nhà hơn họ có thể đủ khả năng trả khoản vay 15 năm vì cùng một khoản thanh toán hàng tháng sẽ cho phép người vay vay khoản vay lớn hơn 30 năm. Khoản thanh toán thấp hơn cho phép người vay xây dựng tiết kiệm. Thanh toán thấp hơn giải phóng tiền cho các mục tiêu khác.

Thế chấp 15 năm

Bởi vì các khoản vay 15 năm ít rủi ro hơn đối với các ngân hàng so với các khoản vay 30 năm và do các ngân hàng tốn ít chi phí để thực hiện các khoản vay ngắn hạn hơn các khoản vay dài hạn, nên thế chấp 30 năm thường có lãi suất cao hơn. Người tiêu dùng trả ít hơn cho khoản thế chấp 15 năm của bất cứ nơi nào từ một phần tư đến một phần trăm (hoặc điểm) ít hơn, và trong nhiều thập kỷ có thể thực sự cộng lại.

Các cơ quan được chính phủ hỗ trợ hỗ trợ hầu hết các khoản thế chấp, như Fannie Mae và Freddie Mac, áp đặt các khoản phí bổ sung, được gọi là điều chỉnh mức cho vay, khiến cho các khoản thế chấp 30 năm trở nên đắt đỏ hơn. Những khoản phí này thường áp dụng cho những người vay có điểm tín dụng thấp hơn, thanh toán nhỏ hơn hoặc cả hai. Cục Quản lý Nhà ở Liên bang cũng tính phí bảo hiểm thế chấp cao hơn cho những người vay 30 năm.

James Morin, phó chủ tịch cấp cao về cho vay bán lẻ tại Norcom Mortthing ở Avon, CT cho biết, một số điều chỉnh giá cho vay tồn tại trong 30 năm không tồn tại trong 15 năm. Hầu hết mọi người, theo Morin, đưa các chi phí này vào thế chấp của họ như là một phần của tỷ lệ cao hơn, thay vì trả chúng hoàn toàn.

Hãy tưởng tượng, sau đó, một khoản vay 300.000 đô la, có sẵn ở mức 4 phần trăm trong 30 năm hoặc ở mức 3, 25 phần trăm trong 15 năm. Hiệu quả tổng hợp của khấu hao nhanh hơn và lãi suất thấp hơn có nghĩa là việc vay tiền chỉ trong 15 năm sẽ có giá 79.441 đô la, so với $ 215, 609 trong 30 năm, hoặc ít hơn gần hai phần ba.

Tất nhiên, có một cái bẫy. Cái giá để tiết kiệm rất nhiều tiền trong thời gian dài là một khoản chi hàng tháng cao hơn nhiều; khoản thanh toán cho khoản vay 15 năm giả định là $ 2, 108, $ 676 (hoặc khoảng 38 phần trăm) so với khoản thanh toán hàng tháng cho khoản vay 30 năm ($ 1, 432).

Nếu một nhà đầu tư có thể đủ khả năng thanh toán cao hơn, thì đó là lợi ích của họ khi đi với khoản vay ngắn hơn, đặc biệt nếu họ sắp đến tuổi nghỉ hưu khi họ sẽ phụ thuộc vào thu nhập cố định.

Đối với một số chuyên gia, việc có thể chi trả khoản thanh toán cao hơn bao gồm cả một quỹ ngày mưa được giấu kín. Theo Bob Walters, giám đốc điều hành và chủ tịch của Quicken Loans, khoản tiết kiệm thanh toán của bạn sẽ lên tới ít nhất một năm thu nhập. Điều mà các nhà hoạch định tài chính thích về thế chấp 15 năm là nó thực sự bị ép buộc tiết kiệm, dưới dạng vốn chủ sở hữu trong một tài sản thường được đánh giá cao (mặc dù, như cổ phiếu, nhà tăng và giảm giá trị).

Bởi vì các khoản vay 15 năm ít rủi ro hơn đối với các ngân hàng so với các khoản vay 30 năm và do các ngân hàng tốn ít chi phí để thực hiện các khoản vay ngắn hạn hơn các khoản vay dài hạn, nên thế chấp 30 năm thường có lãi suất cao hơn.

Sử dụng khác cho tiền

Có một số trường hợp người vay có thể có động cơ đầu tư số tiền đó vào nơi khác, chẳng hạn như trong tài khoản 529 cho học phí đại học hoặc trong kế hoạch 401 (k) hoãn thuế, đặc biệt nếu chủ lao động phù hợp với đóng góp của người vay. Và với lãi suất thế chấp quá thấp, một nhà đầu tư thông thái và có kỷ luật có thể lựa chọn khoản vay 30 năm và đặt chênh lệch giữa các khoản thanh toán 15 năm và 30 năm trong các chứng khoán có năng suất cao hơn.

Sử dụng ví dụ trước, nếu khoản thanh toán hàng tháng cho khoản vay 15 năm là $ 2, 108 và khoản thanh toán hàng tháng cho khoản vay 30 năm là $ 1, 432, người vay có thể đầu tư khoản chênh lệch $ 676 ở nơi khác. Tính toán ngược của phong bì là bao nhiêu (hoặc có) lợi tức đầu tư bên ngoài, trừ thuế lãi vốn, vượt quá lãi suất cho khoản thế chấp sau khi hạch toán khấu trừ lãi thế chấp. Đối với một người nào đó trong khung thuế 25%, việc khấu trừ có thể làm giảm lãi suất thế chấp hiệu quả từ, ví dụ, 4% xuống còn 3%.

Nói rộng hơn, người đi vay đi trước nếu lợi tức đầu tư sau thuế cao hơn chi phí thế chấp trừ đi khoản khấu trừ lãi.

Tuy nhiên, gambit này đòi hỏi một xu hướng rủi ro, theo Shashin Shah, một nhà lập kế hoạch tài chính được chứng nhận ở Dallas, TX, bởi vì người vay sẽ phải đầu tư vào các cổ phiếu dễ bay hơi. Hiện tại, không có khoản đầu tư có thu nhập cố định nào mang lại lợi nhuận đủ cao để thực hiện công việc này, ông Shah nói. Nó cũng đòi hỏi kỷ luật để đầu tư một cách có hệ thống tương đương với các khoản chênh lệch hàng tháng đó và thời gian để tập trung vào các khoản đầu tư, mà theo ông, hầu hết mọi người đều thiếu.

Một lựa chọn tốt nhất của cả hai thế giới

Hầu hết những người đi vay rõ ràng cũng thiếu BẠC hoặc ít nhất là họ nghĩ rằng họ thiếu điều khoản để thực hiện các khoản thanh toán cao hơn theo yêu cầu thế chấp 15 năm. Nhưng có một giải pháp đơn giản để thu được nhiều tiền tiết kiệm của khoản thế chấp ngắn hơn: Đơn giản chỉ cần thực hiện các khoản thanh toán lớn hơn trong lịch trình 15 năm cho khoản thế chấp 30 năm của bạn, giả sử thế chấp không có hình phạt trả trước.

Một người vay có quyền chỉ đạo các khoản thanh toán thêm vào tiền gốc và nếu các khoản thanh toán phù hợp, khoản thế chấp sẽ được trả hết trong 15 năm. Nếu thời gian trở nên eo hẹp, người vay luôn có thể quay trở lại mức thanh toán bình thường, thấp hơn trong lịch trình 30 năm.

Chìa khóa chính

• Nhiều người mua có thể được phục vụ tốt hơn khi chọn thế chấp có lãi suất cố định 15 năm so với thế chấp 30 năm. Các nhà tài trợ trả ít hơn cho khoản thế chấp 15 năm ở bất cứ nơi nào từ một phần tư đến một phần trăm (hoặc điểm) ít hơn Một số chuyên gia, có khả năng chi trả khoản thanh toán thế chấp 15 năm cao hơn bao gồm cả quỹ ngày mưa được giấu kín.