Mục lục
- Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn
- Người cho vay thế chấp muốn gì
- Thị trường nhà ở
- Triển vọng kinh tế
- Xem xét nhu cầu lối sống của bạn
- Bán nhà, mua nhà khác
- Liên quan đến thanh toán xuống
- Bạn có kế hoạch ở lại đặt?
- Điểm mấu chốt
Bạn đã sẵn sàng để mua một ngôi nhà? Bạn có thể đủ khả năng bao nhiêu? Trả lời câu hỏi thứ hai có thể không dễ dàng như vậy. Trước khi bạn nắm bắt được việc mua nhà dường như tuyệt vời, hãy tìm hiểu cách phân tích "khả năng chi trả" nghĩa là gì.
Chìa khóa chính
- Ngoài giá của tài sản, một loạt các cân nhắc về tài chính và lối sống khác sẽ tính toán đến việc bạn có đủ khả năng mua nhà hay không. Xác định tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn, cụ thể là DTI mặt trước Bạn là một nhân tố quan trọng trong việc thế chấp. Bạn cũng nên đánh giá thị trường bất động sản địa phương, triển vọng kinh tế và ý nghĩa của việc ở lại trong ít nhất một thập kỷ. Nhu cầu về lối sống, hiện tại và tương lai của bạn là gì và thói quen nào và chi tiêu bạn có thể từ bỏ để đầu tư vào một ngôi nhà?
Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn
Điểm quyết định đầu tiên và rõ ràng nhất liên quan đến tiền bạc. Nếu bạn có đủ phương tiện để mua một căn nhà để lấy tiền mặt, thì bạn chắc chắn có thể đủ khả năng để mua một căn nhà bây giờ. Ngay cả khi bạn không thể trả bằng tiền mặt, hầu hết các chuyên gia sẽ đồng ý rằng bạn có thể đủ khả năng mua nếu bạn có thể đủ điều kiện để thế chấp cho một ngôi nhà mới. Nhưng loại thế chấp nào bạn có thể đủ khả năng?
Tiêu chuẩn tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) 43% thường được Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) sử dụng như một hướng dẫn để phê duyệt các khoản thế chấp. Tỷ lệ này được sử dụng để xác định xem người vay có thể thực hiện thanh toán mỗi tháng hay không; một số người cho vay có thể khoan dung hơn hoặc cứng nhắc hơn, tùy thuộc vào thị trường bất động sản và điều kiện kinh tế chung. DTI 43% có nghĩa là tất cả các khoản thanh toán nợ thông thường của bạn, cộng với các chi phí liên quan đến nhà ở của bạn Thế chấp, bảo hiểm thế chấp, phí liên kết của chủ nhà, thuế bất động sản, bảo hiểm của chủ nhà, v.v… Không nên bằng hơn 43% thu nhập gộp hàng tháng của bạn.
Ví dụ: nếu tổng thu nhập hàng tháng của bạn là 4.000 đô la, bạn nhân số này với 0, 43. $ 1, 720 là tổng số bạn nên chi cho các khoản thanh toán nợ. Bây giờ, giả sử bạn đã có các nghĩa vụ hàng tháng này: thanh toán bằng thẻ tín dụng tối thiểu là $ 120, khoản thanh toán cho vay mua ô tô là $ 240 và khoản thanh toán khoản vay sinh viên là $ 120 USD $ 480. Điều đó có nghĩa là về mặt lý thuyết, bạn có thể trả tới 1.240 đô la mỗi tháng cho khoản nợ bổ sung để thế chấp, v.v., và vẫn nằm trong DTI tối đa. Tất nhiên, ít nợ luôn tốt hơn.
Người cho vay thế chấp muốn gì
Bạn cũng cần xem xét tỷ lệ nợ trên thu nhập phía trước, tính toán thu nhập của bạn dựa trên khoản nợ hàng tháng bạn sẽ phải chịu từ chi phí nhà ở một mình. Thông thường, những người cho vay thích tỷ lệ đó không quá 28%; trong thời kỳ suy thoái, họ có thể để nó trượt tới 31%. Ví dụ: nếu tổng thu nhập của bạn là 4.000 đô la mỗi tháng, bạn sẽ gặp khó khăn khi được chấp thuận cho 1.720 đô la chi phí nhà ở hàng tháng ngay cả khi bạn không có nghĩa vụ nào khác. Đối với DTI mặt trước là 31%, chi phí nhà ở của bạn phải dưới $ 1, 240.
Tại sao bạn không thể sử dụng tỷ lệ nợ trên thu nhập đầy đủ của mình nếu bạn không có khoản nợ khác? Về cơ bản, bởi vì những người cho vay không thích bạn sống ở rìa. Những bất hạnh về tài chính xảy ra, bạn mất việc, xe của bạn bị mất hoàn toàn, một khuyết tật y tế khiến bạn không thể làm việc được một thời gian. Nếu khoản thế chấp của bạn là 43% thu nhập của bạn, bạn sẽ không có phòng ngọ nguậy khi bạn muốn hoặc phải chịu thêm chi phí.
Các chuyên gia lập kế hoạch tài chính đồng ý rằng bạn có thể đủ khả năng mua nhà nếu bạn có thể nhận thế chấp với khoản thanh toán hàng tháng không quá 28% tổng thu nhập của bạn.
Hầu hết các khoản thế chấp là các cam kết dài hạn: Hãy nhớ rằng bạn có thể thực hiện các khoản thanh toán đó mỗi tháng trong 30 năm tới. Theo đó, bạn nên đánh giá độ tin cậy của nguồn thu nhập chính của bạn. Bạn cũng nên xem xét triển vọng của mình cho tương lai và khả năng chi phí của bạn sẽ tăng theo thời gian. Có khả năng mua một ngôi nhà mới ngày nay không quan trọng bằng khả năng của bạn để mua nó trong một chặng đường dài.
Không cần phải nói, việc có đủ khả năng mua một ngôi nhà không trả lời câu hỏi liệu bây giờ có phải là thời điểm tốt để bạn hành động theo lựa chọn đó hay không.
Thị trường nhà ở
Giả sử bạn có tình trạng tiền cá nhân trong tầm kiểm soát, sự cân nhắc tiếp theo của bạn là kinh tế thị trường nhà đất, hoặc ở địa phương hiện tại của bạn hoặc nơi bạn dự định chuyển đi. Một ngôi nhà là một khoản đầu tư đắt tiền. Có tiền để mua hàng là rất tốt, nhưng nó không trả lời cho câu hỏi liệu việc mua hàng có hợp lý từ góc độ tài chính hay không. Một cách để làm điều này là trả lời câu hỏi Giá thuê có rẻ hơn so với mua không? Nếu việc mua ra có giá rẻ hơn so với thuê, đó là một lý lẽ mạnh mẽ ủng hộ việc mua.
Tương tự như vậy, đáng suy nghĩ về ý nghĩa dài hạn của việc mua nhà. Trong nhiều thế hệ, mua nhà gần như là một cách đảm bảo để kiếm tiền. Ông bà của bạn có thể đã mua một ngôi nhà 50 năm trước với giá 20.000 đô la và bán nó với giá gấp năm hoặc 10 lần số tiền 30 năm sau đó.
Điều tương tự không thể được nói cho chủ nhà của cổ điển gần đây hơn. Nhiều người trong số họ đã mất tiền khi thị trường bất động sản sụp đổ vào năm 2007, và nhiều người hiện đang sở hữu những ngôi nhà có giá trị thấp hơn nhiều so với giá họ đã mua chỉ một thập kỷ trước. Nếu bạn đang mua bất động sản với niềm tin rằng nó sẽ tăng giá trị theo thời gian, hãy chắc chắn tính đến chi phí trả lãi cho khoản thế chấp của bạn, nâng cấp lên tài sản và bảo trì thường xuyên vào tính toán của bạn.
Triển vọng kinh tế
Dọc theo những dòng tương tự, có những năm giá bất động sản bị suy giảm và những năm khi chúng ở mức cao bất thường. Nếu giá thấp đến mức rõ ràng là bạn đang có được một thỏa thuận tốt, bạn có thể coi đó là một dấu hiệu cho thấy đó có thể là thời điểm tốt để mua hàng của bạn. Trong thị trường của người mua, giá cả chán nản làm tăng tỷ lệ cược rằng thời gian sẽ có lợi cho bạn và khiến ngôi nhà của bạn đánh giá cao.
Lãi suất, đóng một vai trò lớn trong việc xác định quy mô của khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, cũng có những năm khi chúng ở mức cao và những năm khi chúng ở mức thấp. Rõ ràng, thấp hơn là tốt hơn. Ví dụ: Máy tính thanh toán thế chấp hàng tháng của chúng tôi cho thấy rằng khoản thế chấp 30 năm (360 tháng) cho khoản vay 100.000 đô la với lãi suất 3% sẽ khiến bạn mất 421, 60 đô la mỗi tháng. Với lãi suất 5%, nó sẽ tiêu tốn của bạn 536, 82 đô la mỗi tháng. Ở mức 7%, nó nhảy lên $ 665, 30. Vì vậy, nếu lãi suất đang giảm, có thể là khôn ngoan để chờ đợi trước khi bạn mua. Nếu chúng đang tăng, sẽ có ý nghĩa để mua hàng của bạn sớm hơn là sau này.
Các mùa trong năm cũng có thể là yếu tố quyết định đến quá trình ra quyết định. Nếu bạn muốn nhiều loại nhà nhất có thể lựa chọn, mùa xuân có lẽ là thời điểm tốt nhất để mua sắm. Bán cho những dấu hiệu khác có xu hướng mọc lên như hoa khi thời tiết ấm lên và bãi cỏ chuyển sang màu xanh lá cây. Một phần lý do liên quan đến đối tượng mục tiêu của hầu hết các gia đình: các gia đình đang chờ đợi để chuyển đến khi con họ kết thúc năm học hiện tại, nhưng muốn ổn định trước khi năm mới bắt đầu vào mùa thu.
Xem xét nhu cầu lối sống của bạn
Mặc dù tiền rõ ràng là một cân nhắc quan trọng, có một loạt các yếu tố khác có thể đóng vai trò trong thời gian của bạn. Có phải bạn đang cần thêm không gian sắp tới (một em bé mới sinh, một người thân già không thể sống một mình)? Liệu di chuyển có liên quan đến con bạn thay đổi trường học? Nếu bạn sẽ bán một căn nhà mà bạn đã sống chưa đầy hai năm, bạn có phải chịu thuế lãi vốn hay không và nếu có, có đáng để chờ đợi để tránh bị cắn không?
Bạn có thể thích nấu ăn với các nguyên liệu cho người sành ăn, nghỉ ngơi cuối tuần mỗi tháng, bảo trợ nghệ thuật biểu diễn hoặc làm việc với một huấn luyện viên cá nhân. Không ai trong số những thói quen này là kẻ giết ngân sách, nhưng bạn có thể phải thực hiện mà không có chúng nếu bạn mua nhà chỉ dựa trên tỷ lệ nợ trên thu nhập 43%.
Trước khi bạn thực hành thanh toán thế chấp, hãy tạo cho mình một khuỷu tay tài chính nhỏ bằng cách trừ chi phí cho sở thích hoặc hoạt động đắt tiền nhất của bạn khỏi khoản thanh toán bạn đã tính. Nếu số dư không đủ để mua ngôi nhà mơ ước của bạn, bạn có thể phải cắt giảm niềm vui và trò chơi của bạn hoặc bắt đầu nghĩ về một ngôi nhà rẻ hơn như ngôi nhà mơ ước của bạn.
Bán nhà, mua nhà khác
Lưu số tiền thu được từ ngôi nhà hiện tại của bạn trong tài khoản tiết kiệm và xác định xem có hay không sau khi bao thanh toán các chi phí cần thiết khác như thanh toán xe hơi hoặc bảo hiểm y tế. Bạn sẽ có thể đủ khả năng thế chấp. Điều quan trọng cần nhớ là các khoản tiền bổ sung sẽ phải được phân bổ cho bảo trì và tiện ích. Những chi phí này chắc chắn sẽ cao hơn cho những ngôi nhà lớn hơn.
Khi bạn tính toán, sử dụng thu nhập hiện tại của bạn. Đừng cho rằng bạn sẽ kiếm được nhiều tiền hơn. Tăng không phải lúc nào cũng xảy ra, và sự nghiệp thay đổi. Nếu bạn căn cứ vào số tiền nhà bạn mua dựa trên thu nhập trong tương lai, hãy thiết lập một bữa tối lãng mạn với thẻ tín dụng của bạn. Bạn sẽ kết thúc mối quan hệ lâu dài với họ.
Tuy nhiên, nếu bạn có thể xử lý các chi phí nhà ở thêm này mà không phải đổ thêm nợ thẻ tín dụng, bạn có thể đủ khả năng mua một căn hộ miễn là bạn đã tiết kiệm đủ tiền cho khoản thanh toán của mình.
Bạn có thể đủ khả năng thanh toán xuống?
Tốt nhất là giảm 20% giá nhà để tránh phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Thường được thêm vào các khoản thanh toán thế chấp của bạn, PMI có thể tốn thêm $ 50 đến $ 100 mỗi tháng.
Một khoản thanh toán nhỏ hơn sẽ không có nghĩa là mua nhà là không thể. Ví dụ, bạn có thể mua một ngôi nhà với mức giảm 3, 5% với khoản vay FHA, nhưng có những phần thưởng để đưa ra nhiều trường hợp hơn. Ngoài việc tránh PMI đã nói ở trên, khoản thanh toán giảm lớn hơn có nghĩa là:
- Thanh toán thế chấp nhỏ hơn. Đối với khoản thế chấp 200.000 đô la với lãi suất 5% trong thời hạn 30 năm, bạn sẽ phải trả 1.074 đô la. Nếu khoản thế chấp của bạn là 180.000 đô la với lãi suất 5% cho thời hạn 30 năm, bạn sẽ trả 966, 28 đô la. Lựa chọn cho vay khác. Một số người cho vay sẽ không tài trợ cho bạn trừ khi bạn giảm ít nhất 5% đến 10%.
Mặc dù có nhiều lợi ích cho khoản thanh toán lớn hơn, nhưng đừng hy sinh hoàn toàn tài khoản tiết kiệm khẩn cấp của bạn để đặt thêm tiền vào nhà của bạn. Bạn có thể sẽ gặp khó khăn khi sửa chữa bất ngờ hoặc các nhu cầu khác phát sinh.
Bạn có kế hoạch ở lại đặt?
Khả năng chi trả phải là điều số một bạn tìm kiếm trong một ngôi nhà, nhưng tốt nhất bạn nên biết rằng bạn sẽ muốn sống trong ngôi nhà bạn chọn trong ít nhất 10 năm. Nếu không, bạn có thể bị mắc kẹt trong một ngôi nhà mà bạn không đủ khả năng ở một thành phố mà bạn sẵn sàng rời đi. Nếu bạn không thể ước tính thành phố nào bạn sẽ sống và kế hoạch 10 năm của bạn là gì, thì đó không phải là thời điểm thích hợp để mua nhà. Nếu bạn muốn mua một ngôi nhà không có kế hoạch 10 năm, hãy mua một ngôi nhà có giá thấp hơn nhiều so với mức tối đa bạn có thể chi trả. Bạn sẽ có thể đủ khả năng để có một hit nếu bạn phải bán nó một cách nhanh chóng. Một ngoại lệ khác: Nếu bạn làm việc cho một công ty mua nhà của các nhân viên được tái định cư thì một tên cho việc này là một lựa chọn mua được đảm bảo, đó cũng là an toàn để mua mà không cần cam kết 10 năm.
Điểm mấu chốt
Bạn đã sẵn sàng để mua một ngôi nhà? Câu trả lời lật (không có ý định chơi chữ) là, vâng, nếu bạn có đủ khả năng để làm điều đó. Thì Nhưng "đủ khả năng" không đơn giản như những gì trong tài khoản ngân hàng của bạn ngay bây giờ; một loạt các cân nhắc tài chính và lối sống khác nên tính toán của bạn.
Khi bạn tính đến tất cả các yếu tố này, thì nếu bạn có đủ khả năng để làm điều đó thì bắt đầu có vẻ phức tạp hơn so với lần đầu tiên. Nhưng xem xét chúng bây giờ có thể ngăn ngừa những sai lầm tốn kém và các vấn đề tài chính sau này. Tất nhiên, có một thời điểm tốt nhất để trả tiền: Khi bạn tìm thấy ngôi nhà hoàn hảo ở nơi hoàn hảo để bán với giá hoàn hảo.
