Trong cuốn sách bán chạy nhất, "Freakonomics" (2006), các tác giả, Steven D. Levitt và Stephen J. Dubner, thảo luận về các đại lý bất động sản và nêu bật hai mối tương quan đáng lo ngại:
- Các đại lý bất động sản giữ nhà riêng của họ trên thị trường trung bình lâu hơn 10 ngày và giải quyết với giá bán cao hơn 3% so với nhà tương đương mà họ bán cho khách hàng của họ (10.000 đô la cho một ngôi nhà trị giá 300.000 đô la). Hoa hồng 6% được chia cho đại lý của người bán và đại lý của người mua, và sau đó đại lý phải giao lại một phần hoa hồng 3% cho đại lý mà anh ta hoặc cô ta làm việc, bỏ túi trung bình 1, 5% hoa hồng. Vì vậy, trong khi nhận thêm 10.000 đô la cho ngôi nhà của bạn có thể quan trọng đối với bạn, hoa hồng của đại lý cho khoản tiền thêm này là thêm 150 đô la cho thêm 10 ngày làm việc.
Giả sử những con số này là chính xác, có phải là khôn ngoan để tránh các đại lý bất động sản hoàn toàn? Hãy xem nào.
Bán không có đại lý
Bán mà không có đại lý là một thách thức. Trong số những điều mà một đại lý chăm sóc là liệt kê ngôi nhà của bạn trên Dịch vụ Đa danh sách (MLS). Đây là nguồn chính cho hầu hết các đại lý bất động sản đang tìm kiếm tài sản thay mặt cho khách hàng. Không có gì lạ khi các đại lý chỉ hiển thị những ngôi nhà được liệt kê trên MLS bởi vì họ biết rằng sẽ có một đại lý khác để họ đàm phán, thay vì phải giao dịch với một người bán không chuyên nghiệp, không chuyên nghiệp. Điều đó nói rằng, trong khi không có một danh sách MLS có thể khá đáng kể, nhiều ngôi nhà vẫn được bán thành công thông qua các tờ báo và quảng cáo rao vặt.
Bán nhà của bạn cũng có thể đòi hỏi một lượng lớn thời gian và năng lượng vì bạn sẽ cần phải thực hiện nhiều nhiệm vụ mà người môi giới thường làm thay bạn. Những người bán nhà riêng của họ là một trong những điều sau đây.
- Làm quen với các thủ tục và hợp đồng bất động sản Thử nghiệm vùng biển để xem họ có thể nhận được gì cho ngôi nhà của mình nếu họ muốn bán một chút tuyệt vọng và không chuẩn bị để mất tiền hoa hồng
Trong tất cả các trường hợp này, những người bán nhà riêng của họ phải có một lượng lớn thời gian rảnh. Nếu bạn sẵn sàng cho thử thách, thì hãy đi cho nó. (Để đọc liên quan, hãy xem Năm điều mà mọi nhà đầu tư bất động sản nên biết .)
Con quỷ bạn biết
Một thống kê sẽ rất thú vị nhưng khó đo lường là sự khác biệt về giá bán cuối cùng cho một tài sản được bán bởi chủ sở hữu và cùng một tài sản được bán bởi một đại lý. Mặc dù lợi ích của một đại lý bất động sản có thể mâu thuẫn với lợi ích tốt nhất của bạn, các chuyên gia này vẫn có thể phục vụ một mục đích quan trọng.
Các đại lý bất động sản nói chung có một cái nhìn thực tế hơn về những gì một ngôi nhà có giá trị và các đại lý tốt có kinh nghiệm để có được mức giá đó. Ngoài ra, các đại lý bất động sản giúp bạn tiết kiệm thời gian bằng cách hiển thị nhà của bạn mà không làm gián đoạn lịch trình của bạn nhiều hơn mức cần thiết.
Có lẽ chức năng quan trọng nhất của một đại lý là đảm bảo rằng các hợp đồng và các vấn đề pháp lý khác theo thứ tự. Không ai muốn vượt qua mọi căng thẳng của việc niêm yết và bán nhà và sau đó phát hiện ra rằng họ đang bị kiện vì vi phạm hợp đồng có thể tránh được.
Mặc dù hoa hồng thực hiện từ điểm mấu chốt của bạn, nhưng lời khuyên và sự siêng năng (DD) của một đại lý tốt có khả năng đáng giá. Thách thức là tìm một đại lý tốt và đảm bảo rằng lợi ích của bạn phù hợp.
Chọn một đại lý
Tất cả các tác nhân không được tạo ra bằng nhau. Khi bạn đang cân nhắc việc bán căn nhà của mình, điều đầu tiên bạn nên làm là nhờ đồng nghiệp và bạn bè giới thiệu. Các giới thiệu từ các chuyên gia khác có xu hướng mang nhiều trọng lượng và dẫn đến sự đối xử ưu đãi vì một đại lý bất động sản sẽ không muốn mất một nguồn giới thiệu lớn.
Ngay cả một đại lý tốt cũng có thể chùn bước trên một loại tài sản mà anh ta hoặc cô ta không quen xử lý. Vì vậy, nếu bạn có một loại tài sản cụ thể, bạn có thể muốn một đại lý chuyên về loại tài sản đó. Đại lý sẽ biết nhiều hơn về cách thức và nơi để tiếp thị căn nhà, và có lẽ sẽ thành công hơn trong việc tìm kiếm người mua tiềm năng. (Để hiểu rõ hơn, hãy đọc Tìm một đại lý niêm yết .)
Đặt điều khoản của bạn
Mặc dù đại lý bạn chọn sẽ làm nhiều việc mà không có sự chấp thuận trực tiếp của bạn, hãy để ý một số thói quen xấu mà các đại lý bất động sản đôi khi thể hiện.
Một trong những vấn đề thường gặp nhất là không hoạt động. Nói cách khác, một đại lý có thể đổ nhà của bạn vào MLS và chỉ chờ một đại lý khác cắn, thay vì chủ động tán tỉnh người mua. Ngôi nhà của bạn có mặt trên thị trường càng lâu, nó càng trở nên kém hấp dẫn và nhiều khả năng đại lý mua sẽ đặt giá thầu thấp. Làm một thỏa thuận niêm yết ba tháng sẽ ngăn chặn vấn đề này. Nếu ngôi nhà của bạn không được bán sau ba tháng, bạn có quyền đưa doanh nghiệp của mình đến một đại lý khác.
Một lĩnh vực khác mà bạn có chỗ để thương lượng là hoa hồng. Mặc dù một ngôi nhà trị giá 100.000 đô la và một ngôi nhà trị giá 300.000 đô la là khác nhau, các cơ chế của việc bán gần như giống nhau. Bán một tài sản có giá trị cao cung cấp cho bạn nhiều quyền lực hơn để yêu cầu hoa hồng thấp hơn. Các đại lý bất động sản thường sẽ cảnh báo khách hàng rằng đây có thể là một chiến thuật nguy hiểm vì một số đại lý mua sẽ không cho khách hàng xem những ngôi nhà có hoa hồng thấp. Lập luận này không theo kịp, vì số tiền thực tế mà cả hai đại lý nhận được cao hơn đáng kể với căn nhà trị giá 300.000 đô la, thậm chí với mức hoa hồng 4%.
Phần kết luận
Mặc dù có những hạn chế của việc phải dựa vào người khác, một đại lý tốt đáng giá tiền của bạn trừ khi bạn có kinh nghiệm về giáo dục, thời gian, năng lượng và tiếp thị để bán nhà riêng của mình. Tìm một đại lý tốt có thể liên quan đến một số khởi đầu sai, nhưng nếu bạn trải qua các lượt giới thiệu và đặt điều khoản của riêng mình, bạn sẽ thấy rằng hoa hồng bạn phải trả là tiền chi tiêu tốt.
