DownREIT là gì?
DownREIT là một nỗ lực chung giữa chủ sở hữu bất động sản và ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) cho mục đích mua lại và kiểm soát bất động sản.
Chìa khóa chính
- DownREIT là một thỏa thuận hợp tác giữa REIT và chủ sở hữu bất động sản cho phép hoãn thuế bán bất động sản được đánh giá cao. Có hai loại DownREIT. Loại thứ nhất liên quan đến việc không bị góp vốn từ REITs trong khi loại thứ hai liên quan đến việc góp vốn đáng kể của REITs.DownREITs phức tạp hơn so với UPREIT và có thể có liên quan đến thuế, nếu đơn vị điều hành được IRS coi là bảo mật.
Hiểu về DownREIT
DownREIT liên quan đến thỏa thuận hợp tác giữa chủ sở hữu bất động sản và (REIT) hỗ trợ chủ sở hữu bất động sản trong việc hoãn thuế lãi vốn đối với việc bán bất động sản được đánh giá cao. UPREIT được phát minh sau cuộc suy thoái bất động sản những năm 1990 để tạo điều kiện đầu tư vốn vào ngành bất động sản. DownREIT đã phát triển ra khỏi UPREIT.
Chủ sở hữu bất động sản đóng góp tài sản cho DownREIT nhận đơn vị điều hành trong quan hệ đối tác. Thực thể hợp tác này và mối quan hệ của chủ sở hữu với nó có thể được cấu trúc theo nhiều cách khác nhau, tùy thuộc vào cấu trúc của REIT và bất kỳ UPREIT nào có thể tồn tại. Trong DownREIT, REIT phải đồng ý với thỏa thuận bế tắc hoặc khóa tài sản để bán tài sản góp.
Có hai loại danh mục đối tác DownREIT. Trong loại hình hợp tác đầu tiên, REIT cung cấp giới hạn không có vốn và các đối tác hạn chế nhận được các ưu đãi về phân phối tiền mặt hoạt động với số tiền bằng cổ tức của cổ phiếu REIT. Loại thứ hai của REIT liên quan đến sự đóng góp vốn đáng kể của REIT. Các đối tác chung nhận được phân phối bằng trả lại vốn.
DownREIT So với UPREIT
DownREIT ít được sử dụng rộng rãi hơn UPREIT vì nó phức tạp hơn và có thể không có lợi thế về thuế như UPREIT. Đóng góp tài sản cho DownREIT là một giao dịch phức tạp đòi hỏi phải có hướng dẫn đầu tư và thuế chuyên nghiệp. Nếu giao dịch không được cấu trúc hết sức cẩn thận, IRS có thể coi việc chuyển nhượng tài sản vào DownREIT để đổi lấy các đơn vị điều hành là một giao dịch chịu thuế theo quy tắc bán hàng trá hình hoặc chống lạm dụng. Do đó, UPREIT có thể là lựa chọn hợp lý hơn cho chủ sở hữu tài sản có mối quan tâm chính là trì hoãn trách nhiệm thuế thu nhập.
Không giống như UPREIT, nơi không liên quan đến quyền sở hữu bất động sản, DownREIT không liên quan đến việc sở hữu bất động sản. Một số tài sản này được sở hữu hoàn toàn, trong khi một số có thể được sở hữu thông qua quan hệ đối tác hạn chế với những người đã đóng góp tài sản cho nó.
DownREIT có thể là một lựa chọn hợp lý nếu chủ sở hữu tài sản nghĩ rằng bất động sản của anh ta sẽ đánh giá cao hơn các cổ phần khác của REIT, bởi vì anh ta giữ mối quan tâm lớn hơn đối với tài sản đóng góp của mình với DownREIT so với UPREIT.
Điều đó nói rằng, do cấu trúc sở hữu của DownREIT phức tạp hơn, việc chuyển đổi các đơn vị vận hành thành tiền mặt đòi hỏi các tính toán phức tạp hơn. Tương tự, UPREIT và DownREIT thực hiện khác nhau như các khoản đầu tư vì chúng có cấu trúc khác nhau. Với DownREIT, sự hợp tác giữa REIT và nhà đầu tư có thể thực hiện khác với hiệu suất của REIT nói chung.
DownREIT tương tự như UPREIT, tuy nhiên, về giá trị của chúng như là một công cụ lập kế hoạch bất động sản. Cả hai đều đẩy mạnh cơ sở của các đơn vị vận hành sau cái chết của chủ sở hữu, cho phép chuyển nhượng miễn thuế bất động sản được đánh giá cao cho những người thừa kế. Những người thừa kế sau đó có thể chuyển đổi các đơn vị điều hành thành cổ phiếu REIT hoặc tiền mặt mà không phải trả thuế.
Ví dụ về DownREIT
Hãy xem xét một danh mục đầu tư của năm tài sản trị giá 100 triệu đô la. Các tài sản có khoản nợ tương đương 80 triệu đô la với lãi suất 8%. Các đối tác sở hữu tài sản có số dư tài khoản vốn tích lũy là 5 triệu đô la. REIT tham gia giao dịch và trả hết 60 triệu đô la nợ hiện tại cho tài sản và thay thế số dư tài khoản vốn cho các đối tác còn lại với khoản nợ ở mức 7%. Cổ phiếu được phát hành dưới dạng đơn vị điều hành cho 20 triệu đô la còn lại do các đối tác nắm giữ và REIT trở thành chủ sở hữu đa số trong khi các đối tác còn lại trở thành GP và LP.
