Tỷ lệ hoàn vốn đầu tư (ROI) là một thuật ngữ kế toán chỉ ra tỷ lệ phần trăm tiền đầu tư được thu hồi sau khi trừ các chi phí liên quan. Đối với người không kế toán, điều này nghe có vẻ khó hiểu, nhưng công thức có thể được nêu đơn giản như sau:
Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác ROI = CostGain Chi phí trong đó: Đạt được = Thu nhập đầu tưCost = Chi phí đầu tư
Nhưng trong khi phương trình trên có vẻ đủ dễ để tính toán, với bất động sản, một số biến số, bao gồm chi phí sửa chữa / bảo trì và phương pháp tính toán đòn bẩy - số tiền đã vay (có lãi) để đầu tư ban đầu - đi vào hoạt động, trong đó có thể ảnh hưởng đến số ROI. Trong nhiều trường hợp, ROI sẽ cao hơn nếu chi phí đầu tư thấp hơn.
Khi mua bất động sản, các điều khoản tài chính có thể tác động lớn đến giá của khoản đầu tư; tuy nhiên, sử dụng các tài nguyên như máy tính thế chấp có thể giúp bạn tiết kiệm tiền cho chi phí đầu tư bằng cách giúp bạn tìm thấy lãi suất ưu đãi.
Cách tính ROI cho đầu tư bất động sản
Biến chứng trong tính toán ROI
Các biến chứng trong tính toán ROI có thể xảy ra khi một tài sản bất động sản được tái cấp vốn, hoặc thế chấp thứ hai được đưa ra. Lãi suất cho khoản vay thứ hai hoặc tái cấp vốn có thể tăng và phí cho vay có thể được tính, cả hai đều có thể làm giảm ROI. Cũng có thể có sự gia tăng chi phí bảo trì, thuế bất động sản và mức giá tiện ích. Tất cả những con số mới này cần được cắm vào và ROI được tính toán lại, nếu chủ sở hữu của một căn hộ cho thuê hoặc tài sản thương mại trả các chi phí này.
Tính toán phức tạp cũng có thể được yêu cầu đối với tài sản được mua bằng thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) với tỷ lệ leo thang thay đổi được tính hàng năm trong suốt thời gian cho vay.
Hãy xem xét hai phương pháp chính để tính ROI: Phương pháp chi phí và Phương pháp bỏ túi.
Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí tính toán ROI bằng cách chia vốn chủ sở hữu trong một tài sản cho chi phí của tài sản đó.
Ví dụ, giả sử một tài sản đã được mua với giá 100.000 đô la. Sau khi sửa chữa và phục hồi, khiến nhà đầu tư tốn thêm 50.000 đô la, tài sản đó sau đó được định giá 200.000 đô la, làm cho vị thế vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư trong tài sản là 50.000 đô la (200.000 -).
Phương pháp chi phí đòi hỏi phải phân chia vị trí vốn chủ sở hữu cho tất cả các chi phí liên quan đến việc mua, sửa chữa và phục hồi tài sản.
ROI, trong trường hợp này, là $ 50.000 $ 150, 000 = 0, 33, hoặc 33%.
Phương pháp bỏ túi
Phương thức bỏ túi được các nhà đầu tư bất động sản ưa thích vì kết quả ROI cao hơn. Sử dụng các số từ ví dụ trên, giả sử cùng một tài sản đã được mua với cùng một mức giá, nhưng lần này, giao dịch mua được tài trợ bằng một khoản vay và khoản thanh toán xuống 20.000 đô la. Do đó, chi phí tự trả chỉ là 20.000 đô la, cộng thêm 50.000 đô la cho việc sửa chữa và phục hồi, với tổng chi phí tự trả là 70.000 đô la. Với giá trị của tài sản ở mức 200.000 đô la, vị thế vốn chủ sở hữu là 130.000 đô la.
ROI, trong trường hợp này là $ 130.000 $ 200.000 = 0, 65, hoặc 65%. Con số này gần gấp đôi ROI của ví dụ đầu tiên. Sự khác biệt, tất nhiên, là do khoản vay: đòn bẩy như một phương tiện để tăng ROI.
ROI không bằng lợi nhuận
Tất nhiên, trước khi một trong các ROI được trích dẫn ở trên, có thể được nhận ra bằng lợi nhuận tiền mặt thực tế, các tài sản phải được bán. Thông thường, một tài sản sẽ không bán theo giá trị thị trường của nó. Thông thường, một thỏa thuận bất động sản sẽ được hoàn thành ở dưới mức giá yêu cầu ban đầu, làm giảm tính toán ROI cuối cùng cho tài sản đó. Ngoài ra, có các chi phí liên quan đến việc bán một bất động sản: tiền dành cho sửa chữa, sơn hoặc cảnh quan. Các chi phí quảng cáo bất động sản cũng nên được thêm vào, cùng với chi phí thẩm định và hoa hồng cho đại lý hoặc môi giới bất động sản.
Cả chi phí quảng cáo và hoa hồng có thể được thương lượng với nhà cung cấp dịch vụ. Các nhà phát triển bất động sản, với nhiều hơn một tài sản để quảng cáo và bán, đang ở một vị trí tốt hơn để đàm phán mức giá thuận lợi với các phương tiện truyền thông và môi giới. ROI trên nhiều doanh số, tuy nhiên, với các chi phí khác nhau cho quảng cáo, hoa hồng, tài chính và xây dựng hiện các vấn đề kế toán phức tạp được xử lý tốt nhất bởi một chuyên gia.
Dòng tiền bất động sản
Một nhà đầu tư có thể có 30.000 đô la vốn trong một tài sản cho thuê thương mại mà anh ta đã trả 10.000 đô la cho ROI 300%. Khách sạn cũng mang lại 500 đô la một tháng tiền thuê, với tổng số tiền là 6.000 đô la hàng năm. Đó là 60% ROI trên dòng tiền của tài sản - $ 6000 chia cho chi phí đầu tư $ 10.000.
Điểm mấu chốt
Tính toán ROI trên bất động sản có thể đơn giản hoặc phức tạp, tùy thuộc vào tất cả các biến được đề cập ở trên. Trong một nền kinh tế mạnh mẽ, đầu tư vào bất động sản, cả dân cư và thương mại, đã được chứng minh là rất có lợi nhuận. Ngay cả trong một nền kinh tế suy thoái, khi giá giảm và tiền mặt khan hiếm, nhiều món hời trong bất động sản có sẵn cho các nhà đầu tư có tiền để đầu tư. Khi nền kinh tế phục hồi, như nó luôn luôn làm, nhiều nhà đầu tư sẽ gặt hái được một khoản lợi nhuận cao.
Tuy nhiên, đối với các mục đích thuế thu nhập hoặc thuế lãi vốn, chủ sở hữu bất động sản được khuyến khích để nhận tư vấn thuế chuyên nghiệp từ một nguồn đáng tin cậy trước khi nộp.
