Cho thuê mặt bằng là gì?
Hợp đồng thuê mặt bằng là một thỏa thuận trong đó người thuê được phép phát triển một phần tài sản trong thời gian thuê, sau đó đất và tất cả các cải tiến được chuyển cho chủ sở hữu tài sản.
Công trình cho thuê mặt bằng hoạt động như thế nào
Hợp đồng thuê mặt bằng chỉ ra rằng các cải tiến sẽ thuộc sở hữu của chủ sở hữu tài sản trừ khi có ngoại lệ được tạo ra và quy định rằng tất cả các khoản thuế liên quan phát sinh trong thời gian thuê sẽ được trả bởi người thuê. Bởi vì một hợp đồng thuê mặt bằng cho phép chủ nhà đảm nhận tất cả các cải tiến sau khi hết thời hạn thuê, chủ nhà có thể bán bất động sản ở mức cao hơn. Cho thuê đất cũng thường được gọi là cho thuê đất, vì chủ nhà chỉ cho thuê đất.
Mặc dù chúng được sử dụng chủ yếu trong không gian thương mại, nhưng hợp đồng thuê mặt đất khác rất nhiều so với các loại hình cho thuê thương mại khác giống như được tìm thấy trong các khu mua sắm và tòa nhà văn phòng. Những hợp đồng thuê khác thường không giao cho bên thuê chịu trách nhiệm về đơn vị. Thay vào đó, những người thuê này được tính tiền thuê để vận hành doanh nghiệp của họ. Hợp đồng thuê mặt bằng liên quan đến việc thuê đất trong một thời gian dài, thường là 50 đến 99 năm cho một người thuê xây dựng một tòa nhà trên khu đất.
Hợp đồng thuê 99 năm thường là thời hạn thuê dài nhất có thể đối với một phần bất động sản. Nó từng là dài nhất có thể theo luật chung. Tuy nhiên, hợp đồng thuê 99 năm vẫn tiếp tục phổ biến nhưng không còn là hợp đồng dài nhất có thể theo luật.
Hợp đồng thuê mặt bằng xác định ai sở hữu đất, và ai sở hữu tòa nhà, và cải thiện bất động sản. Nhiều chủ nhà sử dụng hợp đồng thuê đất như một cách để giữ quyền sở hữu tài sản của họ vì lý do lập kế hoạch, để tránh bất kỳ khoản lãi vốn nào, và để tạo thu nhập và doanh thu. Người thuê thường chịu trách nhiệm cho bất kỳ và tất cả các chi phí. Điều này bao gồm xây dựng, sửa chữa, cải tạo, cải thiện, thuế, bảo hiểm và bất kỳ chi phí tài chính liên quan đến tài sản.
Người thuê thường chịu trách nhiệm cho tất cả các khía cạnh tài chính trong một hợp đồng thuê mặt bằng bao gồm tiền thuê nhà, thuế, xây dựng, bảo hiểm và tài chính.
Ví dụ về hợp đồng thuê mặt bằng
Cho thuê mặt bằng thường được sử dụng bởi nhượng quyền thương mại và các cửa hàng hộp lớn, cũng như các thực thể thương mại khác. Trụ sở công ty thường sẽ mua đất, và cho phép người thuê / nhà phát triển xây dựng và sử dụng cơ sở. Có một cơ hội tốt rằng McDonald, Starbucks hoặc Dunkin Donuts gần bạn bị ràng buộc bởi một hợp đồng thuê mặt đất.
Vào tháng 7 năm 2016, công ty đầu tư AllianceBernstein có trụ sở tại New York đã mua một hợp đồng thuê đất 99 năm từ BLDG Management cho Khách sạn George Washington của Thành phố New York trong một thỏa thuận trị giá 100, 4 triệu đô la. BLDG ban đầu mua khách sạn khi nó bị tịch thu vào năm 1994. Mặc dù tòa nhà được sử dụng bởi Trường Nghệ thuật Thị giác có trụ sở tại Manhattan làm ký túc xá sinh viên, BLDG đã nộp kế hoạch vào tháng 4 năm 2016 để khôi phục lại khách sạn cho một nhà hàng, quán bar và các cửa hàng trên mặt đất. Khách sạn hiện đang hoạt động như Freehand Hotel, một khách sạn cổ điển, ở quận Flatiron của thành phố New York.
Một số nguyên tắc cơ bản của bất kỳ hợp đồng thuê mặt bằng nào nên bao gồm:
- Điều khoản của hợp đồng Cho thuê nhà của cả chủ nhà và người thuê nhà Điều kiện về tài chính Các điều khoản sử dụngFeesTitle bảo hiểmDefault
Hợp đồng thuê mặt bằng so với không cho thuê
Người thuê mặt bằng thường tài trợ cải thiện bằng cách nhận nợ. Trong một hợp đồng thuê mặt bằng trực thuộc, chủ nhà đồng ý mức độ ưu tiên thấp hơn của các khiếu nại đối với tài sản trong trường hợp người thuê mặc định cho vay để cải thiện. Nói cách khác, chủ nhà cho thuê mặt bằng cơ bản cho phép chứng thư tài sản đóng vai trò là tài sản thế chấp trong trường hợp người thuê nhà mặc định đối với bất kỳ khoản vay nào liên quan đến cải thiện. Đối với loại hình thuê mặt bằng này, chủ nhà có thể thương lượng các khoản thanh toán tiền thuê cao hơn để đổi lấy rủi ro xảy ra trong trường hợp người thuê nhà vỡ nợ. Điều này cũng có thể có lợi cho chủ nhà vì xây dựng một tòa nhà trên đất của anh ta làm tăng giá trị tài sản của anh ta.
Ngược lại, một hợp đồng thuê mặt bằng không được phép cho phép chủ nhà giữ ưu tiên hàng đầu của các khiếu nại đối với tài sản trong trường hợp người thuê mặc định cho vay để cải thiện. Bởi vì người cho vay có thể không có quyền sở hữu đất nếu khoản vay không được trả, các chuyên gia cho vay có thể do dự để gia hạn thế chấp để cải thiện. Mặc dù chủ nhà vẫn giữ quyền sở hữu tài sản, nhưng họ thường phải tính tiền cho người thuê một khoản tiền thuê thấp hơn.
Ưu điểm và nhược điểm của hợp đồng thuê mặt bằng
Một hợp đồng thuê mặt bằng có thể có lợi cho cả người thuê và chủ nhà.
Lợi ích của người thuê nhà
Hợp đồng thuê mặt bằng cho phép người thuê xây dựng trên bất động sản ở vị trí đắc địa mà họ không thể tự mua. Vì lý do này, các chuỗi cửa hàng lớn như Whole Food và Starbucks thường sử dụng hợp đồng thuê mặt bằng trong kế hoạch mở rộng công ty của họ.
Một hợp đồng thuê mặt bằng cũng không yêu cầu người thuê phải trả tiền để đảm bảo đất, vì việc mua bất động sản sẽ yêu cầu. Do đó, ít vốn chủ sở hữu có liên quan đến việc có được một hợp đồng thuê mặt bằng, giải phóng tiền mặt cho các mục đích khác và cải thiện năng suất sử dụng đất.
Bất kỳ tiền thuê nào được trả trên một hợp đồng thuê mặt đất có thể được khấu trừ thuế thu nhập của tiểu bang và liên bang, có nghĩa là giảm gánh nặng thuế chung của người thuê nhà.
Quyền lợi của chủ nhà
Chủ đất có được nguồn thu nhập ổn định từ người thuê trong khi vẫn giữ quyền sở hữu tài sản. Một hợp đồng thuê mặt bằng thường có một điều khoản leo thang đảm bảo tăng tiền thuê và quyền trục xuất cung cấp sự bảo vệ trong trường hợp mặc định về tiền thuê hoặc các chi phí khác.
Ngoài ra còn có tiết kiệm thuế cho một chủ nhà sử dụng hợp đồng thuê đất. Nếu họ bán một tài sản cho người thuê hoàn toàn, họ sẽ nhận được lợi nhuận từ việc bán. Bằng cách thực hiện loại cho thuê này, họ tránh phải báo cáo bất kỳ lợi nhuận. Nhưng có thể có một số hàm ý về thuế đối với tiền thuê mà họ nhận được.
Tùy thuộc vào các quy định đưa vào hợp đồng thuê mặt bằng, chủ nhà cũng có thể giữ lại một số quyền kiểm soát đối với tài sản bao gồm cả việc sử dụng và cách thức phát triển. Điều này có nghĩa là chủ nhà có thể phê duyệt hoặc từ chối bất kỳ thay đổi nào đối với đất.
Nhược điểm của người thuê nhà
Bởi vì chủ nhà có thể yêu cầu phê duyệt trước khi bất kỳ thay đổi nào được thực hiện, người thuê nhà có thể gặp phải rào cản trong việc sử dụng hoặc phát triển tài sản. Do đó, có thể có nhiều hạn chế hơn và kém linh hoạt hơn đối với người thuê nhà.
Chi phí liên quan đến quá trình cho thuê mặt bằng có thể cao hơn so với nếu người thuê phải mua một tài sản hoàn toàn. Giá thuê, thuế, cải thiện, cho phép, cũng như bất kỳ thời gian chờ đợi nào cho sự chấp thuận của chủ nhà, đều có thể tốn kém.
Nhược điểm của chủ nhà
Chủ nhà không đưa ra các điều khoản và điều khoản thích hợp trong hợp đồng thuê của họ sẽ mất quyền kiểm soát đối với những người thuê nhà có tài sản trải qua sự phát triển. Đây là lý do tại sao điều quan trọng đối với cả hai bên là phải xem xét lại hợp đồng thuê trước khi ký.
Tùy thuộc vào vị trí của tài sản, sử dụng hợp đồng thuê mặt bằng có thể có ý nghĩa thuế cao hơn đối với chủ nhà. Mặc dù họ có thể không nhận được lợi nhuận từ việc bán hàng, tiền thuê được coi là thu nhập. Vì vậy, tiền thuê nhà bị đánh thuế ở mức thông thường, có thể làm tăng gánh nặng thuế.
Chìa khóa chính
- Hợp đồng thuê đất là một thỏa thuận trong đó người thuê có thể phát triển tài sản trong thời gian thuê, sau đó nó được chuyển cho chủ sở hữu tài sản. Cho thuê thường diễn ra giữa các chủ nhà thương mại, những người thường thuê đất từ 50 đến 99 năm cho người thuê xây dựng các tòa nhà trên bất động sản. Những người không có khả năng mua đất có thể xây dựng bất động sản bằng hợp đồng thuê đất, trong khi chủ nhà có thu nhập ổn định và giữ quyền kiểm soát việc sử dụng và phát triển tài sản của họ.
