Mục lục
- PMI là gì?
- Chi phí PMI
- Trả tiền cho PMI
- Hủy bỏ bảo hiểm PMI
- Chấm dứt PMI tự động
- Chấm dứt PMI cuối cùng
- Giá trị nhà và PMI
- Cho vay thông thường không có PMI
- Yêu cầu thanh toán xuống
- Thế chấp heo đất và PMI
- Phí bảo hiểm thế chấp FHA
- Hủy bỏ FHA MIP
- Điểm mấu chốt
Đó là một huyền thoại rằng bạn cần phải giảm 20% giá mua nhà để được thế chấp. Người cho vay cung cấp nhiều chương trình cho vay với yêu cầu thanh toán thấp hơn để phù hợp với nhiều loại ngân sách và nhu cầu của người mua. Tuy nhiên, nếu bạn đi theo con đường này, bạn sẽ phải trả tiền bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Chi phí gia tăng này có thể làm tăng chi phí thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn và nói chung, làm cho khoản vay của bạn trở nên đắt đỏ hơn. Tuy nhiên, điều đó gần như không thể tránh khỏi nếu bạn không có khoản thanh toán giảm 20% trở lên.
Bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI)
PMI là gì?
PMI là một loại bảo hiểm thế chấp mà người mua thường được yêu cầu phải trả cho một khoản vay thông thường khi họ thực hiện một khoản thanh toán thấp hơn 20% giá mua nhà. Nhiều người cho vay cung cấp các chương trình thanh toán thấp, cho phép bạn đặt xuống chỉ 3%. Chi phí cho tính linh hoạt đó là PMI, bảo vệ khoản đầu tư của người cho vay trong trường hợp bạn không trả được tiền thế chấp, được gọi là mặc định. Nói cách khác, PMI bảo đảm cho người cho vay, không phải bạn.
PMI giúp người cho vay lấy lại nhiều tiền hơn theo mặc định. Lý do người cho vay yêu cầu bảo hiểm cho các khoản thanh toán xuống dưới 20% giá mua là vì bạn sở hữu một cổ phần nhỏ hơn trong nhà của bạn. Những người thế chấp đang cho bạn vay nhiều tiền hơn và do đó, sẽ mất nhiều hơn nếu bạn vỡ nợ trong những năm đầu sở hữu. Các khoản vay được bảo hiểm bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang, hoặc các khoản vay FHA, cũng yêu cầu bảo hiểm thế chấp, nhưng các hướng dẫn khác với các khoản vay cho các khoản vay thông thường (chúng tôi sẽ đề cập sau).
Chi phí PMI
Nói chung, bạn sẽ trả từ 40 đến 80 đô la mỗi tháng cho mỗi 100.000 đô la đã vay, theo Freddie Mac, một doanh nghiệp được chính phủ tài trợ mua và bán các khoản thế chấp trên thị trường thế chấp thứ cấp. Hãy ghi nhớ số tiền này có thể thay đổi dựa trên điểm tín dụng và tỷ lệ cho vay trên giá trị của bạn - số tiền bạn đã vay trong khoản thế chấp của bạn so với giá trị của căn nhà.
Trong những năm qua, bạn được phép khấu trừ chi phí PMI từ thuế liên bang của bạn. Trong năm 2017 và sắp tới, Quốc hội đã quyết định không gia hạn điều khoản đó, do đó bạn không còn có thể khấu trừ các khoản thanh toán PMI cho thuế hàng năm của mình. (Trên thực tế, sau đó họ đã khôi phục khoản khấu trừ chỉ cho năm 2017. Bắt đầu từ năm 2018, nó đã biến mất.)
Trả tiền cho PMI
Bạn có hai lựa chọn để thanh toán cho PMI: phí bảo hiểm một lần, trả trước khi đóng hoặc phí bảo hiểm hàng tháng. Trong nhiều trường hợp, người cho vay chuyển PMI vào khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn dưới dạng phí bảo hiểm hàng tháng. Khi bạn nhận được ước tính khoản vay và đóng tài liệu tiết lộ, số tiền PMI của bạn sẽ được ghi thành mục trong phần Thanh toán dự kiến trên trang đầu tiên của mỗi tài liệu.
Một lựa chọn khác là trả tiền cho PMI như một trong những chi phí kết thúc của bạn. Trên các biểu mẫu ước tính khoản vay và kết thúc tiết lộ, bạn sẽ tìm thấy phí bảo hiểm này ở trang 2, phần B. Tuy nhiên, nhược điểm của tùy chọn này là bạn có thể sẽ không được hoàn trả số tiền này nếu bạn chuyển hoặc tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình. Trong một số trường hợp, bạn có thể trả cả phí bảo hiểm trước và hàng tháng.
Hủy bỏ bảo hiểm PMI
Tin vui là bạn sẽ không trả PMI cho toàn bộ thời gian của một khoản vay thông thường.
Đạo luật bảo vệ chủ nhà liên bang loại bỏ PMI theo một trong ba cách:
- người vay khởi xướng PMI hủy bỏ tự động chấm dứt PMI chấm dứt PMI
Bạn có thể yêu cầu hủy PMI sau khi tỷ lệ cho vay trên giá trị của bạn - số dư nợ của bạn chia cho giá trị thị trường của nhà ở dưới 80% giá trị thẩm định ban đầu của căn nhà (hoặc sớm hơn, nếu giá trị căn nhà của bạn tăng giá trước đó). Người cho vay liệt kê ngày dự kiến này trên mẫu tiết lộ PMI mà bạn có thể nhận được như một phần của tài liệu kết thúc của mình.
Để hủy PMI, bạn sẽ cần:
- Thực hiện yêu cầu bằng văn bản. Hiện tại về các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn. Có lịch sử thanh toán tích cực (không quá một khoản thanh toán trễ 30 ngày trong khoảng thời gian 12 tháng hoặc không quá một khoản thanh toán trễ 60 ngày trong 24 ngày giai đoạn một tháng, theo Fannie Mae và Freddie Mac). Xác minh bạn không có tài sản thế chấp thứ cấp (chẳng hạn như thế chấp thứ hai).
Chấm dứt PMI tự động
Một cách khác để kết thúc PMI được gọi là chấm dứt PMI tự động, bắt đầu vào ngày dự kiến rằng số dư thế chấp còn lại của bạn đạt 78% LTV. Theo luật, người cho vay được yêu cầu tự động hủy PMI trước ngày này. Các điều kiện tương tự cho việc hủy PMI do người vay khởi xướng (lịch sử thanh toán đúng hạn và không có thế chấp) cũng được áp dụng tại đây. Nếu bạn đã thanh toán trễ, người cho vay của bạn sẽ không hủy PMI cho đến khi khoản thanh toán của bạn trở thành hiện tại.
Chấm dứt PMI cuối cùng
Cuối cùng, có một thứ gọi là chấm dứt PMI cuối cùng. Đây là khi người cho vay phải tự động kết thúc PMI vào tháng sau khi thời hạn cho vay của bạn đạt đến điểm giữa của nó trong lịch trả nợ - ngay cả khi bạn chưa đạt tới 78% LTV.
Ví dụ: nếu bạn có khoản vay cố định 30 năm, điểm giữa sẽ là sau mốc 15 năm. Một lần nữa, bạn phải có mặt trong các khoản thanh toán của mình để đủ điều kiện. Loại hủy PMI này thường áp dụng cho các khoản vay có tính năng đặc biệt, chẳng hạn như thanh toán bằng khinh khí cầu, thời hạn chỉ tính lãi hoặc cấm gốc.
Giá trị nhà và PMI
Khả năng đủ điều kiện để hủy PMI của bạn cũng bị ảnh hưởng bởi việc giá trị căn nhà của bạn đã được đánh giá cao hay mất giá theo thời gian. Nếu nó tăng, bạn có thể hủy PMI sớm hơn dự kiến; nếu nó giảm, bạn sẽ đợi lâu hơn dự kiến để hủy PMI.
Trước khi hủy PMI, người cho vay sẽ xác định giá trị thị trường hiện tại của nhà bạn bằng Ý kiến giá môi giới (được thực hiện bởi một đại lý bất động sản định giá căn nhà của bạn dựa trên giá trị của những ngôi nhà tương đương trong khu phố của bạn), chứng nhận giá trị hoặc loại khác thẩm định tài sản
Nếu giá trị căn nhà của bạn giảm do suy thoái thị trường, người cho vay của bạn có thể sẽ từ chối yêu cầu hủy PMI của bạn trừ khi giá trị căn nhà của bạn dựa trên thẩm định mới và bạn trả số dư nợ còn lại cho 80% LTV của giá trị thẩm định mới.
Mặt khác, giá trị căn nhà của bạn có thể tăng nhanh hơn dự đoán, do điều kiện thị trường hoặc do bạn đã sửa sang lại, nghĩa là bạn có thể đạt đến ngưỡng 80% LTV sớm. Trong trường hợp đó, bạn có thể yêu cầu hủy PMI trước thời hạn và người cho vay của bạn sẽ yêu cầu thẩm định để xác nhận giá trị hiện tại của căn nhà. (Lưu ý: Bạn có trách nhiệm trả tiền cho việc thẩm định tài sản, có thể có giá từ $ 300 đến $ 400. Số tiền này có thể thay đổi tùy thuộc vào quy mô và vị trí của ngôi nhà.)
Cho vay thông thường không có PMI
Một số người cho vay cung cấp các sản phẩm cho vay thông thường của riêng họ mà không cần PMI; tuy nhiên, họ có xu hướng tính lãi suất cao hơn để tự bảo vệ mình nếu bạn mặc định khoản vay của mình. Về lâu dài, điều đó có thể đắt hơn hoặc ít hơn so với trả PMI, tùy thuộc vào thời gian bạn ở trong nhà hoặc thời gian bạn giữ thế chấp tương tự.
Đây là nơi so sánh mua sắm cho một thế chấp có thể giúp đỡ. Nhìn vào lãi suất được cung cấp cho các khoản vay không phải PMI so với những người có PMI. Tính toán sự khác biệt giữa hai người để xem bạn sẽ trả thêm bao nhiêu cho khoản vay mà không cần PMI. Số tiền đó có ít hơn số tiền thanh toán PMI bạn sẽ thực hiện cho đến khi bạn đạt tỷ lệ 80% LTV để hủy không? Hãy nhớ rằng, giá trị nhà có thể tăng hoặc giảm, ảnh hưởng đến khoảng thời gian bạn có thể trả PMI.
Yêu cầu thanh toán xuống
Giảm 20% giá mua nhà sẽ loại bỏ PMI, đây là cách lý tưởng để bạn có thể mua được. Ngoài việc tiết kiệm thường xuyên cho một khoản thanh toán xuống, hãy xem xét việc mua một ngôi nhà ít tốn kém hơn.
Một ngân sách săn nhà bảo thủ hơn sẽ giảm số tiền cần thiết để thực hiện thanh toán xuống 20%.
Thế chấp heo đất và PMI
Một số người cho vay khuyên nên sử dụng khoản thế chấp thứ hai của piggyback, để tránh PMI. Điều này có thể giúp giảm chi phí thế chấp ban đầu thay vì trả tiền cho PMI. Nó hoạt động như thế này: Bạn rút một khoản thế chấp đầu tiên cho hầu hết giá mua nhà (trừ đi số tiền thanh toán của bạn). Sau đó, bạn rút ra một khoản thế chấp thứ hai, nhỏ hơn nhiều cho phần còn lại của giá mua nhà, trừ đi khoản thế chấp đầu tiên và số tiền thanh toán xuống. Do đó, bạn tránh được PMI và đã kết hợp thanh toán ít hơn chi phí của khoản thế chấp đầu tiên với PMI.
Tuy nhiên, thế chấp thứ hai thường có lãi suất cao hơn thế chấp thứ nhất. Cách duy nhất để thoát khỏi thế chấp thứ hai là trả hết khoản vay hoặc tái cấp vốn (cùng với khoản thế chấp đầu tiên) thành thế chấp độc lập mới, có lẽ là khi LTV đạt 80% (để tránh PMI). Tuy nhiên, các khoản vay này có thể tốn kém, đặc biệt nếu lãi suất tăng kể từ khi bạn vay khoản vay ban đầu và khi bạn tái tài trợ cả hai khoản vay thành một khoản thế chấp. Đừng quên bạn sẽ phải trả chi phí đóng lại một lần nữa để tái tài trợ cả hai khoản vay vào một khoản vay.
(Để biết thêm, hãy xem Cách thoát khỏi bảo hiểm thế chấp cá nhân .)
Phí bảo hiểm thế chấp FHA
Người cho vay yêu cầu bảo hiểm thế chấp cho tất cả các khoản vay FHA, được trả thành hai phần: phí bảo hiểm thế chấp trả trước, hoặc UFMIP, và phí bảo hiểm thế chấp hàng năm, hoặc MIP hàng năm. Cả hai chi phí được liệt kê trên trang đầu tiên của ước tính khoản vay của bạn và tiết lộ kết thúc.
Phí bảo hiểm trả trước
Phí bảo hiểm thế chấp trả trước (UFMIP) là 1, 75% số tiền cho vay. Bạn có thể trả nó ở phía trước khi đóng cửa hoặc nó có thể được đưa vào thế chấp của bạn. Nếu bạn chọn đưa UFMIP vào thế chấp của mình, các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ cao hơn và tổng chi phí cho khoản vay của bạn sẽ tăng lên.
Phí bảo hiểm hàng năm
Ngoài UFMIP, bạn sẽ trả MIP hàng năm, được chia thành các khoản trả góp hàng tháng bằng nhau và được đưa vào các khoản thanh toán thế chấp của bạn. Tùy thuộc vào thời hạn và quy mô khoản vay của bạn, bạn sẽ trả 0, 45% đến 1, 05% số tiền vay.
Hủy bỏ FHA MIP
Điểm mấu chốt
Khi bạn nộp đơn xin thế chấp, hãy xem xét kỹ các ước tính khoản vay để so sánh số tiền bạn sẽ trả cho khoản vay với PMI. Một khoản vay có thể không yêu cầu PMI nhưng đi kèm với lãi suất cao hơn. Với một vài trường hợp ngoại lệ, PMI rất khó tránh nếu bạn cần một khoản vay với khoản thanh toán thấp, nhưng có một điểm sáng ở cuối đường hầm: Bạn sẽ không trả PMI cho vòng đời của khoản vay. (Để đọc liên quan, xem "Cách tránh thanh toán bảo hiểm thế chấp cá nhân PMI")
