Phương pháp thu nhập là gì?
Phương pháp thu nhập, đôi khi được gọi là phương pháp vốn hóa thu nhập, là một loại phương pháp thẩm định giá bất động sản cho phép các nhà đầu tư ước tính giá trị của một tài sản dựa trên thu nhập mà tài sản tạo ra. Nó được sử dụng bằng cách lấy thu nhập hoạt động ròng (NOI) của tiền thuê được thu thập và chia cho tỷ lệ vốn hóa.
Phương pháp thu nhập
Cách tiếp cận thu nhập hoạt động
Phương pháp thu nhập thường được sử dụng cho các tài sản tạo thu nhập và là một trong ba phương pháp phổ biến để thẩm định bất động sản. Những cái khác là phương pháp chi phí và phương pháp so sánh. Cách tiếp cận thu nhập để định giá bất động sản gần giống với dòng tiền chiết khấu (DCF) cho tài chính. Cách tiếp cận thu nhập chiết khấu giá trị tương lai của tiền thuê theo tỷ lệ vốn hóa.
Khi sử dụng phương pháp thu nhập để mua bất động sản cho thuê, một nhà đầu tư xem xét mức thu nhập được tạo ra và các yếu tố khác để xác định tài sản có thể bán được bao nhiêu trong điều kiện thị trường hiện tại. Ngoài việc xác định liệu nhà đầu tư có thể thu lợi từ tài sản cho thuê hay không, người cho vay sẽ muốn biết rủi ro trả nợ tiềm ẩn của mình nếu gia hạn thế chấp cho nhà đầu tư.
Trong ba phương pháp để thẩm định bất động sản, phương pháp thu nhập được coi là khó khăn và liên quan nhất.
Cân nhắc đặc biệt
Khi sử dụng phương pháp thu nhập để mua bất động sản cho thuê, nhà đầu tư cũng phải xem xét tình trạng của tài sản. Sửa chữa lớn tiềm năng có thể cần thiết có thể cắt giảm đáng kể lợi nhuận trong tương lai.
Ngoài ra, một nhà đầu tư nên xem xét hiệu quả của tài sản đang hoạt động. Ví dụ, chủ nhà có thể giảm tiền thuê nhà để đổi lấy việc hoàn thành công việc sân bãi hoặc các trách nhiệm khác. Có lẽ những người thuê nhà cụ thể đang phải đối mặt với những khó khăn kinh tế sẽ quay đầu trong vài tháng tới, và chủ nhà không muốn đuổi họ đi. Nếu tiền thuê được thu không lớn hơn chi phí hiện tại, nhà đầu tư rất có thể sẽ không mua bất động sản.
Với cách tiếp cận thu nhập, tỷ lệ giới hạn và giá trị ước tính có mối quan hệ nghịch đảo, hạ thấp tỷ lệ giới hạn làm tăng giá trị ước tính
Một nhà đầu tư cũng phải xác định trung bình có bao nhiêu đơn vị trống tại bất kỳ thời điểm nào. Không nhận được tiền thuê đầy đủ từ mọi đơn vị sẽ ảnh hưởng đến thu nhập của nhà đầu tư từ tài sản. Điều này đặc biệt quan trọng nếu một tài sản đang rất cần sửa chữa và nhiều đơn vị đang bỏ trống cho thấy tỷ lệ lấp đầy thấp. Nếu các đơn vị không được lấp đầy một cách thường xuyên, việc thu tiền thuê sẽ thấp hơn mức có thể và việc mua bất động sản có thể không phải là lợi ích tốt nhất của nhà đầu tư.
Chìa khóa chính
- Phương pháp thu nhập là một phương pháp định giá bất động sản sử dụng thu nhập mà tài sản tạo ra để ước tính giá trị hợp lý. Nó được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng cho tỷ lệ vốn hóa. Người mua nên đặc biệt chú ý đến tình trạng của tài sản, hiệu quả hoạt động và vị trí tuyển dụng khi sử dụng phương pháp thu nhập.
Ví dụ về phương pháp thu nhập
Với cách tiếp cận thu nhập, một nhà đầu tư sử dụng doanh số thị trường tương đương để chọn tỷ lệ vốn hóa. Ví dụ, khi định giá một tòa nhà chung cư bốn căn tại một quận cụ thể, nhà đầu tư xem xét giá bán gần đây của các bất động sản tương tự trong cùng một quận. Sau khi tính tỷ lệ vốn hóa, nhà đầu tư có thể chia NOI của tài sản cho thuê theo tỷ lệ đó. Ví dụ: một tài sản có thu nhập hoạt động ròng (NOI) là 700.000 đô la và tỷ lệ vốn hóa được chọn là 8% trị giá 8, 75 triệu đô la.
