Bạn có thể đã nghe nói về bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), một bảo hiểm bạn phải trả khi bạn vay tiền mua nhà với khoản thanh toán xuống dưới 20% từ một người cho vay thông thường. Thật không may, trong khi Cơ quan Nhà ở Liên bang (FHA) hào phóng hơn những người cho vay thông thường ở nhiều khía cạnh, thì nó cũng yêu cầu bảo hiểm thế chấp cho các khoản vay thanh toán thấp., bạn sẽ tìm hiểu bảo hiểm thế chấp FHA là gì, nó khác với PMI như thế nào, người được yêu cầu phải mang theo và trong bao lâu, chi phí là bao nhiêu và các lựa chọn của bạn để tránh hoặc loại bỏ nó. Bắt đầu nào.
HƯỚNG DẪN: Khái niệm cơ bản về thế chấp
Bảo hiểm thế chấp FHA là gì?
Giống như PMI, mục đích của bảo hiểm thế chấp FHA là bảo vệ người cho vay. Khi người vay có vốn chủ sở hữu tối thiểu trong nhà của họ, rủi ro (đối với người cho vay) mà người đi vay sẽ vỡ nợ là cao hơn, bởi vì người vay không mất nhiều tiền bằng cách bỏ đi và để ngân hàng tịch thu nhà (chỉ cần nhìn vào tất cả những người đã bỏ đi khỏi các khoản thế chấp 0%, thanh toán bong bóng nhà ở của họ). (Để tìm hiểu thêm về FHA, hãy nhớ đọc Hiểu về khoản vay mua nhà của FHA .)
Các khoản vay FHA có yêu cầu thanh toán thấp hơn, và các yêu cầu tín dụng và thu nhập ít nghiêm ngặt hơn so với các khoản vay thông thường. Tuy nhiên, nếu bạn đang cho ai đó vay một số tiền lớn, với đặc điểm vay không hoàn hảo, bạn sẽ muốn đảm bảo rằng bạn cũng được trả bằng cách này hay cách khác. Với bảo hiểm thế chấp, nếu bạn ngừng thanh toán thế chấp và rời khỏi nhà, công ty bảo hiểm sẽ giúp người cho vay của bạn thu lại khoản lỗ. Vì vậy, trong khi bảo hiểm thế chấp có vẻ phiền toái vì nó không bảo vệ người mua, nếu nó không tồn tại, nhiều người có thể sẽ không thể vay được cho đến khi họ có khoản thanh toán cao hơn, bởi vì các ngân hàng sẽ xem Các khoản vay như quá rủi ro. Nhiều người thấy trả phí bảo hiểm thế chấp là một lựa chọn tốt hơn so với việc chờ đợi vài năm cho đến khi họ có khoản thanh toán đủ cao để tránh điều đó. (Sử dụng khoản thế chấp thứ hai có phải là lựa chọn tốt nhất để tránh PMI không? Đọc Bảo hiểm thế chấp cá nhân Outsmart để tìm hiểu thêm.)
FHA cũng yêu cầu thanh toán một thứ gọi là bảo hiểm thế chấp trước (UFMI). UFMI yêu cầu những người đăng ký vay, phải trả 1% giá trị khoản vay trước khi khoản vay được đóng lại, theo thư thế chấp 2010-28 do Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ (HUD) công bố. Bạn có tùy chọn thanh toán số tiền này bằng tiền mặt khi bạn đóng khoản vay của mình, nhưng hầu hết mọi người chọn cách đưa nó vào tổng số tiền thế chấp của họ.
Bảo hiểm thế chấp FHA khác với bảo hiểm thế chấp tư nhân như thế nào?
Chi phí hàng năm của bảo hiểm thế chấp FHA thay đổi tùy thuộc vào khoản thanh toán xuống được cung cấp. Kể từ tháng 4 năm 2011, HUD đã thay đổi bảo hiểm thế chấp FHA thành 1, 10%, với khoản thanh toán xuống lớn hơn hoặc bằng 5%. Đối với những người có khoản thanh toán ít hơn 5%, được yêu cầu phải trả phí bảo hiểm là 1, 15%. Vì vậy, trên một ngôi nhà trị giá 250.000 đô la với khoản thanh toán xuống tối thiểu là 8.750 đô la (3, 5%), phí bảo hiểm thế chấp hàng tháng của bạn sẽ dựa trên số tiền vay là 241.250 đô la và chi phí là 230, 20 đô la mỗi tháng. Số tiền này phải được thanh toán bằng khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn.
Ngược lại, PMI có thể có giá bằng 1, 15% số dư cho vay, mỗi năm, hoặc $ 230, 20 mỗi tháng trong ví dụ này tùy thuộc vào điểm tín dụng của chúng tôi. Sự khác biệt nằm ở yêu cầu. PMI yêu cầu bạn phải có xếp hạng tín dụng tuyệt vời trên 720 để nhận được tỷ lệ khoảng 1, 15% n theo Phí bảo hiểm hàng tháng & PMINU Hàng tháng được cung cấp từ PMI vào tháng 5 năm 2011. Nếu điểm tín dụng của bạn thấp hơn, bạn sẽ phải xuất trình một khoản thanh toán lớn hơn trước khi họ cung cấp cho bạn bất kỳ loại bảo hiểm nào. Bảo hiểm thế chấp FHA chỉ yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu là 580 để đủ điều kiện thanh toán xuống 3, 5%, nhưng hầu hết những người cho vay yêu cầu điểm tín dụng là 620-640, vẫn cho phép bạn mua nhà sớm hơn. Do đó, nếu bạn phải có bảo hiểm thế chấp, bảo hiểm thế chấp FHA có thể là ít tệ hơn trong hai tệ nạn. Theo luật liên bang năm 2011, phí bảo hiểm thế chấp được khấu trừ thuế, do đó, cho dù bạn có bảo hiểm thế chấp PMI hoặc FHA thường xuyên, việc khấu trừ thuế có thể làm dịu cú đánh, nhưng hãy kiểm tra với kế toán của bạn để xem bạn có đáp ứng các yêu cầu thích hợp để nhận khoản khấu trừ thuế này hay không. (Đọc 6 lý do để tránh bảo hiểm thế chấp cá nhân để tìm hiểu thêm về lý do tại sao bảo hiểm FHA là ít tệ nạn này.)
Một lợi thế mà PMI đôi khi có trên bảo hiểm thế chấp FHA là không phải tất cả những người cho vay đều yêu cầu thanh toán bảo hiểm thế chấp trước như UFMI của FHA.
Ai phải mang bảo hiểm thế chấp FHA và trong bao lâu?
Kể từ tháng 2 năm 2011, khi bạn nhận được khoản vay FHA, bạn có thể giảm xuống chỉ còn 3, 5%. Nhưng, giống như với các khoản vay thông thường, để đổi lấy đặc quyền giảm rất ít tiền, bạn sẽ phải trả bảo hiểm thế chấp cho đến khi tỷ lệ cho vay trên giá trị của bạn đủ cao - nói cách khác, cho đến khi bạn đã trả hết số tiền nhất định của khoản vay. Bạn cũng được yêu cầu trả phí bảo hiểm cao hơn. Khi vốn chủ sở hữu của bạn đủ cao (22% trong trường hợp vay FHA), người cho vay sẽ bớt lo lắng hơn rằng bạn sẽ rời khỏi nhà, nếu bạn bắt đầu gặp khó khăn khi thanh toán hàng tháng. Trên cùng một ngôi nhà trị giá 250.000 đô la, từ ví dụ trước đây của chúng tôi, khi bạn mua nó lần đầu tiên và được yêu cầu mua bảo hiểm thế chấp, tổn thất duy nhất của bạn, nếu bạn rời khỏi ngôi nhà, sẽ là khoản thanh toán giảm $ 8, 750 (3, 5%). Mặc dù đây không phải là một phần nhỏ của sự thay đổi, nhưng nó ít quan trọng hơn nhiều so với việc bỏ đi từ 55.000 đô la (hay 22% tổng chi phí).
Theo HUD, những người có khoản vay lớn hơn 15 năm được yêu cầu thanh toán bảo hiểm thế chấp hàng tháng trong năm năm và có tỷ lệ cho vay trên giá trị 78% (nghĩa là bạn đã trả 22% tiền gốc của khoản vay, bao gồm cả thanh toán gốc), trước khi bảo hiểm không còn cần thiết. Nếu bạn sở hữu một khoản vay với ít hơn 15 năm, thì yêu cầu duy nhất là tỷ lệ cho vay trên giá trị 78%. (Để tìm hiểu thêm, hãy đọc Chinh phục tính toán LTV .)
Làm thế nào bạn có thể tránh hoặc thoát khỏi bảo hiểm thế chấp FHA?
Bởi vì bảo hiểm thế chấp FHA thêm một chi phí đáng kể vào chi phí sở hữu nhà, bạn có thể tự hỏi liệu bạn có thể làm gì để giảm hoặc tránh điều đó hay không, và tại thời điểm nào bạn được phép loại bỏ nó.
Tất nhiên, cách dễ nhất để tránh bảo hiểm thế chấp là giảm 20%. Bạn có thể làm điều này bằng cách chờ đợi để mua cho đến khi bạn có nhiều tiền tiết kiệm hơn, hoặc trong một số trường hợp, bằng cách mua một tài sản ít tốn kém hơn, nơi bạn có thể đủ khả năng để giảm 20%. Tất nhiên, trên thực tế, nếu bạn đang xem khoản vay FHA với mức giảm 3, 5%, có lẽ bạn đang đi một ranh giới tốt giữa việc có thể đủ khả năng trả bất kỳ khoản thế chấp nào, và phải tiếp tục thuê.
Nếu giá nhà tăng, đáng kể, sau khi bạn mua, bạn có thể tái tài trợ theo cách của bạn ra khỏi PMI. Để làm việc này, giá trị căn nhà của bạn sẽ cần phải được đánh giá cao đủ để cung cấp cho bạn 22% vốn trong nhà.
Một số người cho vay có thể cung cấp các chương trình cho vay đặc biệt không yêu cầu thanh toán phí bảo hiểm thế chấp hàng tháng, mặc dù cho phép thanh toán thấp. Ví dụ, Quicken Loans có một chương trình gọi là "PMI Buster" dành cho những người vay có thể giảm ít nhất 5%. Tuy nhiên, người vay nên hy vọng rằng trong khi những người cho vay cung cấp các chương trình tương tự như chương trình này có thể không yêu cầu PMI truyền thống, họ sẽ bù đắp cho rủi ro cho vay đối với bạn theo một cách khác, chẳng hạn như bằng cách cung cấp cho bạn mức lãi suất cao hơn. Thật vậy, đây là trường hợp với sản phẩm cho vay PMI Buster, quảng cáo "thanh toán thấp hơn bằng cách loại bỏ PMI truyền thống với bảo hiểm thế chấp trả tiền cho người cho vay (LPMI). LPMI có thể được tích hợp vào tỷ lệ thế chấp của bạn."
Nếu vẫn thất bại, một ngày nào đó bạn sẽ đạt tỷ lệ cho vay trên giá trị 78% chỉ bằng cách thanh toán thế chấp hàng tháng. Với khoản mua nhà trị giá 250.000 đô la mà chúng tôi đã thảo luận trong suốt bài viết này, bạn sẽ đạt 22% vốn sau 11 năm và chín tháng. Điều này có nghĩa là bạn sẽ trả tổng cộng $ 32, 599, 20 (141 x $ 231, 20 = $ 32, 599, 20) trong phí bảo hiểm thế chấp hàng tháng cho đến khi bạn có thể hủy bảo hiểm.
Lưu ý: Người cho vay của bạn có nghĩa vụ tự động bỏ bảo hiểm thế chấp khi bạn đạt đến điểm này trong khoản vay FHA.
Nó có đáng không?
Khi xem xét một khoản vay thanh toán thấp, hãy suy nghĩ xem liệu chi phí bổ sung của cả bảo hiểm thế chấp trả trước và phí bảo hiểm thế chấp hàng tháng có xứng đáng để bạn có được một ngôi nhà sớm hơn không. Thật khó để tính toán bạn sẽ thắng hay thua về mặt tài chính, về lâu dài với sự sắp xếp này, vì bạn không thể dự đoán tỷ lệ tăng giá nhà ở sẽ là bao nhiêu giữa thời điểm bạn có 3, 5% để đặt xuống và thời điểm bạn có 20% để đặt xuống. Bạn cũng không thể dự đoán chính xác, bạn sẽ mất bao nhiêu năm để tiết kiệm thêm 16, 5%, bởi vì thu nhập và chi phí có thể thay đổi, tốt hơn hoặc xấu hơn, theo cách mà không ai có thể lường trước được. Vì những lý do này, tốt nhất nên quyết định dựa trên cơ sở tâm lý liệu bạn có cảm thấy thoải mái với việc trả thêm tiền cần thiết cho bảo hiểm thế chấp để có một nơi để gọi cho riêng bạn hay không.
Để đọc thêm về việc mua căn nhà đầu tiên đó, hãy nhớ đọc Thông tin cơ bản về tài chính cho người mua nhà lần đầu .
