Định giá bất động sản đầu tư bất động sản

Từ góc độ định lượng, đầu tư vào bất động sản có phần giống như đầu tư vào cổ phiếu. Để có lợi nhuận, các nhà đầu tư phải xác định giá trị của các tài sản và đưa ra những phỏng đoán có giáo dục về việc mỗi người sẽ kiếm được bao nhiêu lợi nhuận, thông qua việc đánh giá cao tài sản, thu nhập cho thuê hoặc cả hai.

Định giá vốn chủ sở hữu thường được tiến hành thông qua hai phương pháp cơ bản: giá trị tuyệt đối và giá trị tương đối. Điều này cũng đúng với đánh giá tài sản. Chiết khấu thu nhập hoạt động ròng trong tương lai (NOI) bằng tỷ lệ chiết khấu phù hợp cho bất động sản tương tự như định giá dòng tiền chiết khấu (DCF) cho cổ phiếu; tích hợp mô hình hệ số nhân thu nhập gộp trong bất động sản có thể so sánh với định giá giá trị tương đối với cổ phiếu. Dưới đây, chúng tôi sẽ xem cách định giá một tài sản bất động sản bằng các phương pháp này.

HƯỚNG DẪN: "Hướng dẫn người mua nhà lần đầu"

Tỷ lệ vốn hóa

Một trong những giả định quan trọng nhất mà một nhà đầu tư bất động sản đưa ra khi định giá tài sản là chọn tỷ lệ vốn hóa phù hợp, đó là tỷ lệ lợi nhuận cần thiết trên giá trị bất động sản của giá trị hoặc khấu hao. Nói một cách đơn giản, đó là tỷ lệ được áp dụng cho thu nhập hoạt động ròng để xác định giá trị hiện tại của một tài sản.

Ví dụ: nếu một tài sản dự kiến tạo thu nhập hoạt động ròng (NOI) là 1 triệu đô la trong mười năm tới được chiết khấu với tỷ lệ vốn hóa là 14%, giá trị thị trường của tài sản là 1.000.000 đô la /.14 = 7.142.857 đô la (ròng thu nhập hoạt động / tỷ lệ vốn hóa tổng thể = giá trị thị trường).

Giá trị thị trường $ 7.142.857 là một thỏa thuận tốt nếu tài sản bán ở mức 6, 5 triệu đô la. Đó là một thỏa thuận xấu nếu giá bán là 8 triệu đô la.

Xác định tỷ lệ vốn hóa là một trong những thước đo quan trọng trong việc định giá một tài sản tạo thu nhập. Mặc dù có phần phức tạp hơn so với tính toán chi phí vốn trung bình (WACC) của một công ty, có một số phương pháp mà các nhà đầu tư có thể sử dụng để tìm ra tỷ lệ vốn hóa phù hợp. (Để đọc liên quan, xem "4 cách định giá tài sản cho thuê bất động sản")

Phương pháp xây dựng

Một cách tiếp cận phổ biến là phương pháp xây dựng. Bắt đầu với lãi suất, thêm vào:

Phí bảo hiểm thanh khoản phù hợp (phát sinh do tính chất thanh khoản của bất động sản) Phí bảo hiểm thu hồi (tài khoản đánh giá cao đất ròng) Phí bảo hiểm rủi ro (cho thấy rủi ro chung của thị trường bất động sản)

Với mức lãi suất 4%, tỷ lệ không thanh khoản là 1, 5%, phí bảo hiểm thu hồi là 1, 5%. và tỷ lệ rủi ro 2, 5%, tỷ lệ vốn hóa của một tài sản vốn chủ sở hữu được tổng hợp là: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Nếu thu nhập hoạt động ròng là 200.000 đô la, giá trị thị trường của tài sản là 200.000 đô la /.115 = 1.739.130 đô la.

Rõ ràng, thực hiện tính toán này là rất đơn giản. Sự phức tạp nằm trong việc đánh giá các ước tính chính xác cho các thành phần riêng lẻ của tỷ lệ vốn hóa, có thể là thách thức. Ưu điểm của phương pháp xây dựng là nó cố gắng xác định và đo lường chính xác các thành phần riêng lẻ của tỷ lệ chiết khấu.

Phương pháp khai thác thị trường

Phương pháp khai thác thị trường giả định rằng có thông tin về thu nhập và giá bán hoạt động ròng hiện có, sẵn có trên các tài sản tạo thu nhập tương đương. Ưu điểm của phương pháp khai thác thị trường là tỷ lệ vốn hóa làm cho vốn hóa thu nhập trực tiếp có ý nghĩa hơn.

Xác định tỷ lệ vốn hóa tương đối đơn giản. Giả sử một nhà đầu tư xem xét việc mua một bãi đậu xe dự kiến sẽ tạo ra 500.000 đô la thu nhập hoạt động ròng. Trong khu vực, có ba thu nhập tương đương tạo ra tài sản bãi đậu xe.

Bãi đỗ xe số 1 có thu nhập hoạt động ròng là 250.000 đô la và giá bán là 3 triệu đô la. Trong trường hợp này, tỷ lệ vốn hóa là: 250.000 đô la / 3.000.000 đô la = 8, 33%. Lô đất số 2 có thu nhập hoạt động ròng là 400.000 đô la và giá bán là 3, 95 triệu đô la. Tỷ lệ vốn hóa là: 400.000 đô la / 3.950.000 đô la = 10, 13%. Lô đất số 3 có thu nhập hoạt động ròng là 185.000 đô la và giá bán là 2 triệu đô la. Tỷ lệ vốn hóa là: $ 185, 000 / $ 2.000.000 = 9, 25%.

Dựa trên tỷ lệ tính toán của ba thuộc tính so sánh này (8, 33%, 10, 13% và 9, 25%), tỷ lệ vốn hóa tổng thể là 9, 4% sẽ là một đại diện hợp lý của thị trường. Sử dụng tỷ lệ vốn hóa này, một nhà đầu tư có thể xác định giá trị thị trường của tài sản. Giá trị của cơ hội đầu tư bãi đậu xe là $ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149.

Phương thức đầu tư ban nhạc

Tỷ lệ vốn hóa được tính bằng cách sử dụng lãi suất riêng cho các tài sản sử dụng cả nợ và vốn chủ sở hữu. Ưu điểm của phương pháp đầu tư theo nhóm là tỷ lệ vốn hóa phù hợp nhất cho đầu tư bất động sản được tài trợ.

Bước đầu tiên là tính toán một yếu tố quỹ chìm. Đây là tỷ lệ phần trăm phải được dành riêng cho mỗi giai đoạn để có một số tiền nhất định tại một thời điểm trong tương lai. Giả sử rằng một tài sản có thu nhập hoạt động ròng là 950.000 đô la được tài trợ 50%, sử dụng nợ với lãi suất 7% để được khấu hao trong vòng 15 năm. Phần còn lại được thanh toán bằng vốn chủ sở hữu với tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu là 10%. Hệ số quỹ chìm sẽ được tính như sau:

Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác $\frac{\frac{Tôi n t e r e S t R một t e}{12 M o n t h S}}{^{(# o f Y e một r S * 12 M o n t h S)} - 1} \ dfrac { frac {Lãi suất ~ Tỷ lệ} {12 ~ Tháng}} {{} ^ {( # ~ trong số ~ Năm * 12 ~ Tháng)} - 1}$ (Số năm 12 tháng) −112 tháng Tỷ lệ lãi suất

Cắm số, chúng tôi nhận được:

0, 07/12

{ ^15x12 } - 1

Điều này tính đến 0, 003154 mỗi tháng. Mỗi năm, tỷ lệ phần trăm này là:.003154 x 12 tháng = 0, 0378. Tỷ lệ mà người cho vay phải được trả bằng với yếu tố quỹ chìm này cộng với lãi suất. Trong ví dụ này, tỷ lệ này là:.07 +.0378 = 10, 78% hoặc 0, 1078.

Do đó, tỷ lệ trung bình có trọng số, hoặc tỷ lệ vốn hóa tổng thể, sử dụng tỷ lệ 50% cho nợ và 50% trọng số cho vốn chủ sở hữu là: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10, 39%. Do đó, giá trị thị trường của tài sản là: $ 950, 000 /.1039 = $ 9, 143.407.

Làm thế nào để định giá một bất động sản đầu tư bất động sản

Định giá vốn chủ sở hữu so sánh

Các mô hình định giá tuyệt đối xác định giá trị hiện tại của các dòng tiền đến trong tương lai để có được giá trị nội tại của một cổ phiếu; phương pháp phổ biến nhất là mô hình chiết khấu cổ tức (DDM) và kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF). Mặt khác, các phương pháp giá trị tương đối cho thấy hai chứng khoán tương đương nên được định giá tương tự theo thu nhập của chúng. Các tỷ lệ như giá trên thu nhập và giá bán trên doanh thu được so sánh với các công ty nội ngành khác để xác định xem một cổ phiếu có dưới hoặc quá giá trị hay không. Như trong định giá vốn chủ sở hữu, phân tích định giá bất động sản nên thực hiện cả hai thủ tục để xác định một loạt các giá trị có thể.

Tính thu nhập hoạt động ròng của bất động sản

Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác $\begin{matrix} M một r k e t V một tôi bạn e = = \frac{N Ôi {Tôi}_{1}}{r - g} = = \frac{N Ôi {Tôi}_{1}}{R} \\ Ở đâu: \\ N Ôi Tôi = = N e t o p e r một t Tôi n g Tôi n c o m e \\ r = = R e q bạn Tôi r e d r một t e o f r e t bạn r n o n r e một tôi e S t một t e một S S e t S \\ g = = G r o w t h r một t e o f N Ôi Tôi \\ R = = C một p Tôi t một tôi Tôi z một t Tôi o n r một t e (r - g) \end{matrix} \ started {căn chỉnh} & Thị trường ~ Giá trị = \ dfrac {NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \ & \ textbf {trong đó:} \ & NOI = \ text { thu nhập hoạt động ròng nhỏ} & r = \ text { small Tỷ lệ hoàn vốn bắt buộc đối với tài sản bất động sản} \ & g = \ text { Tốc độ tăng trưởng nhỏ của NOI} \ & R = \ text { Tỷ lệ vốn hóa nhỏ (r} - \ text { small g)} \ end {căn chỉnh}$ Giá trị thị trường = r gNOI1 = RNOI1 trong đó: NOI = Công ty điều hành ròng = Tỷ lệ lợi nhuận yêu cầu trên tài sản bất động sản g = Tốc độ tăng trưởng của NOIR = Tỷ lệ vốn hóa (r − g)

Thu nhập hoạt động ròng phản ánh thu nhập mà tài sản sẽ tạo ra sau khi bao thanh toán chi phí hoạt động nhưng trước khi khấu trừ thuế và các khoản thanh toán lãi. Trước khi trừ chi phí, phải xác định tổng doanh thu thu được từ đầu tư. Doanh thu cho thuê dự kiến ban đầu có thể được dự báo dựa trên các thuộc tính tương đương gần đó. Với nghiên cứu thị trường thích hợp, một nhà đầu tư có thể xác định những người thuê nhà đang bị tính phí trong khu vực và cho rằng giá thuê tương đương trên một mét vuông có thể được áp dụng cho tài sản này. Dự báo tăng tiền thuê được tính vào tốc độ tăng trưởng trong công thức.

Vì tỷ lệ trống cao là mối đe dọa tiềm tàng đối với lợi nhuận đầu tư bất động sản, nên sử dụng phân tích độ nhạy hoặc ước tính bảo thủ thực tế để xác định thu nhập bị lãng quên nếu tài sản không được sử dụng hết công suất.

Chi phí vận hành bao gồm những chi phí phát sinh trực tiếp thông qua các hoạt động hàng ngày của tòa nhà, như bảo hiểm tài sản, phí quản lý, phí bảo trì và chi phí tiện ích. Lưu ý rằng khấu hao không được bao gồm trong tính toán tổng chi phí. Thu nhập hoạt động ròng của một bất động sản tương tự như thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao (EBITDA).

Chiết khấu thu nhập hoạt động ròng từ đầu tư bất động sản theo tỷ lệ vốn hóa thị trường tương tự như chiết khấu dòng cổ tức trong tương lai bằng tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu thích hợp, được điều chỉnh để tăng trưởng cổ tức. Các nhà đầu tư cổ phiếu quen thuộc với các mô hình tăng trưởng cổ tức sẽ thấy ngay sự tương đồng. (DDM là một trong những lý thuyết tài chính nền tảng nhất, nhưng nó chỉ tốt như các giả định của nó. Hãy xem " Đào sâu vào mô hình chiết khấu cổ tức .")

Tìm kiếm khả năng tạo thu nhập của một tài sản

Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác $M một r k e t V một tôi bạn e = = G r o S S Tôi n c o m e \times G r o S S Tôi n c o m e M bạn tôi t Tôi p tôi Tôi e r \ textit { Giá trị thị trường nhỏ = Tổng thu nhập} lần \ textit { Hệ số thu nhập gộp nhỏ}$ Giá trị thị trường = Tổng thu nhập × Tổng thu nhập gộp

Phương pháp nhân tổng thu nhập là một phương pháp định giá tương đối dựa trên giả định cơ bản rằng các tài sản trong cùng một khu vực sẽ được định giá tương ứng với tổng thu nhập mà chúng giúp tạo ra. Như tên của nó, tổng thu nhập là tổng thu nhập trước khi khấu trừ mọi chi phí hoạt động. Tuy nhiên, tỷ lệ trống phải được dự báo để có được ước tính tổng thu nhập chính xác.

Ví dụ: nếu một nhà đầu tư bất động sản mua một tòa nhà 100.000 mét vuông, anh ta có thể xác định từ dữ liệu bất động sản có thể so sánh rằng tổng thu nhập trung bình hàng tháng trên mỗi mét vuông trong khu phố là 10 đô la. Mặc dù ban đầu, nhà đầu tư có thể cho rằng tổng thu nhập hàng năm là 12 triệu đô la (10 đô la x 12 tháng x 100.000 feet vuông), có khả năng sẽ có một số đơn vị trống trong tòa nhà tại bất kỳ thời điểm nào. Giả sử có tỷ lệ trống 10%, tổng thu nhập hàng năm là 10, 8 triệu đô la (12 MM x 90%). Một cách tiếp cận tương tự cũng được áp dụng cho phương pháp thu nhập hoạt động ròng.

Bước tiếp theo trong việc đánh giá giá trị của bất động sản là xác định hệ số nhân thu nhập gộp. Điều này đạt được nếu một người có dữ liệu bán hàng lịch sử. Nhìn vào giá bán của các tài sản tương đương và chia giá trị đó cho tổng thu nhập hàng năm được tạo ra sẽ tạo ra hệ số nhân trung bình cho khu vực.

Cách tiếp cận định giá này tương tự như sử dụng các giao dịch hoặc bội số tương đương để định giá một cổ phiếu. Nhiều nhà phân tích sẽ dự báo thu nhập của một công ty và nhân số thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) với tỷ lệ P / E của ngành. Định giá bất động sản có thể được thực hiện thông qua các biện pháp tương tự.

Rào cản để định giá bất động sản

Cả hai phương pháp định giá bất động sản này có vẻ tương đối đơn giản. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định giá trị của một tài sản tạo thu nhập bằng các tính toán này khá phức tạp. Trước hết, có được thông tin cần thiết liên quan đến tất cả các yếu tố đầu vào công thức, chẳng hạn như thu nhập hoạt động ròng, phí bảo hiểm được bao gồm trong tỷ lệ vốn hóa và dữ liệu bán hàng có thể so sánh, có thể rất tốn thời gian và thách thức.

Thứ hai, các mô hình định giá này không đúng yếu tố trong những thay đổi lớn có thể có trong thị trường bất động sản, như khủng hoảng tín dụng hoặc bùng nổ bất động sản. Kết quả là, phân tích sâu hơn phải được tiến hành để dự báo và yếu tố ảnh hưởng có thể có của việc thay đổi các biến số kinh tế.

Bởi vì thị trường bất động sản ít thanh khoản và minh bạch hơn thị trường chứng khoán, đôi khi rất khó để có được thông tin cần thiết để đưa ra quyết định đầu tư đầy đủ thông tin. Điều đó nói rằng, do đầu tư vốn lớn thường được yêu cầu để mua một sự phát triển lớn, phân tích phức tạp này có thể tạo ra một khoản tiền lớn nếu nó dẫn đến việc phát hiện ra một tài sản bị định giá thấp (tương tự như đầu tư vốn cổ phần). Vì vậy, dành thời gian để nghiên cứu các đầu vào cần thiết là rất xứng đáng với thời gian và năng lượng.

Điểm mấu chốt

Định giá bất động sản thường dựa trên các chiến lược tương tự như phân tích vốn chủ sở hữu. Các phương pháp khác, ngoài phương pháp nhân thu nhập hoạt động ròng được chiết khấu và phương pháp nhân tổng thu nhập, cũng thường được sử dụng - một số duy nhất cho loại tài sản này. Một số chuyên gia trong ngành, ví dụ, có kiến thức làm việc tích cực về các mô hình di cư và phát triển thành phố. Do đó, họ có thể xác định khu vực địa phương nào có nhiều khả năng trải nghiệm tốc độ đánh giá nhanh nhất.

Dù sử dụng phương pháp nào, yếu tố dự đoán quan trọng nhất cho thành công của chiến lược là mức độ nghiên cứu của nó.

Mục lục: