Co-ops vs Condos: Tổng quan
Condos và co-ops có chung điểm tương đồng nhưng cũng có những đặc điểm độc đáo mang đến nhiều lựa chọn cho cư dân. Theo nhiều cách, thị trường bất động sản thành phố New York không giống bất kỳ nơi nào khác ở Hoa Kỳ. Một trong những khác biệt lớn nhất là các căn hộ để bán ở NYC là căn hộ hoặc hợp tác xã. Ở hầu hết các nơi, căn hộ là quy tắc, nhưng không phải trong Big Apple. Mặc dù các hợp tác xã vượt trội so với các căn hộ tại NYC, khoảng 75%, nhưng theo hầu hết các ước tính, nhiều căn hộ khác trên thị trường đang hoạt động tại bất kỳ thời điểm nào.
Hãy bắt đầu với một cuộc kiểm tra ngắn về sự khác biệt giữa một căn hộ và chung cư. Khi bạn mua một căn hộ chung cư, căn hộ của bạn, cũng như một tỷ lệ phần trăm của các khu vực chung, thuộc về bạn. Khi bạn mua một hợp tác xã, bạn không thực sự mua căn hộ của mình; thay vào đó, bạn đang mua cổ phần trong một công ty là tòa nhà của bạn. Kích thước chia sẻ của bạn phụ thuộc vào kích thước căn hộ của bạn; mua cổ phần cho phép bạn chiếm một đơn vị trong tòa nhà hợp tác. Khi đóng cửa một căn hộ, bạn sẽ được cấp chứng thư; khi kết thúc hợp tác, bạn sẽ có một hợp đồng độc quyền.
Đối với hầu hết các phần, cả căn hộ và hợp tác xã đều có một người gác cửa và giám thị nhân viên; một số sẽ thêm một hướng dẫn viên sẽ làm mọi thứ mà hai người kia không làm. Các tiện nghi có thể là chìa khóa thấp (có thể chỉ là phòng lưu trữ dưới tầng hầm) hoặc bao gồm tất cả, chẳng hạn như sân thượng có cảnh quan, phòng bi-a, phòng piano, phòng chiếu, phòng chơi cho trẻ em và phòng tập thể dục.
Chìa khóa chính
- Khi bạn mua một căn hộ chung cư, căn hộ của bạn, cũng như một tỷ lệ phần trăm của các khu vực chung, thuộc về bạn. Khi bạn mua một chuồng, bạn không thực sự mua căn hộ của mình; thay vào đó, bạn đang mua cổ phần trong một công ty là tòa nhà của mình. Giá của chúng tôi cao hơn so với các công ty, nhưng các công ty đòi hỏi một khoản thanh toán lớn hơn, phí hàng tháng cao hơn và quá trình phê duyệt kéo dài. Căn hộ cho phép cho thuê lại căn hộ trong khi các hợp tác xã không cung cấp cho người mua một cộng đồng ổn định hơn, ít thoáng qua hơn.
Căn hộ
Các khu phố mới hơn, từng được coi là ngoại lệ nhưng giờ được coi là hông, là nơi bạn sẽ tìm thấy các căn hộ. Theo Gary Malin, chủ tịch của Citi Habitats, một nhà môi giới bất động sản ở New York, "Nếu sống trong một ngôi nhà kính trên bầu trời là phong cách của bạn, bạn có thể sẽ nhìn vào rất nhiều căn hộ. Các tòa nhà chung cư không trở nên phổ biến Ở thành phố New York cho đến những năm 1970, vì vậy chúng thường hiện đại hơn so với các công ty hợp tác. Từ khi đất có sẵn cho các tòa nhà chung cư mới bị giới hạn ở Manhattan, ông nói, những căn hộ chung cư mới nhất có thể được tìm thấy trong và Đến và các vùng lân cận ở phía Đông và Tây Sides. Ở Queens và Brooklyn, chúng tôi đã thấy rất nhiều căn hộ xây dựng mới được xây dựng tại các khu công nghiệp cũ dọc theo bờ sông ở Long Island City và Williamsburg, cũng như ở Downtown Brooklyn. Giáo dục
Thanh toán xuống và giá
Chi phí thường có thể thúc đẩy quá trình quyết định mua bất động sản và căn hộ cung cấp các khoản thanh toán giảm hấp dẫn, theo đó, thông thường, chỉ cần 10% giá mua là bắt buộc. Tuy nhiên, căn hộ có xu hướng có giá cao hơn so với co-op.
Chi phí kết thúc
Chi phí đóng cửa căn hộ cao hơn so với hợp tác xã. Để biết chi tiết, chúng tôi đã yêu cầu luật sư bất động sản New York Adam Stone so sánh hai. Đây là những gì ông đã đưa ra: Đối với một căn hộ trị giá 1 triệu đô la với khoản thế chấp 800.000 đô la, chi phí đóng cửa sẽ là: bảo hiểm quyền sở hữu cho người mua, 4.500 đô la; bảo hiểm quyền sở hữu cho người cho vay, $ 1.000; tìm kiếm tiêu đề, 700 đô la, phí ghi âm, 700 đô la, thuế biệt thự của tiểu bang New York, 10.000 đô la, thuế ghi âm thế chấp NYS, 15.370 đô la. Tổng cộng: 32.270 đô la (không tính phí cho người cho vay, thay đổi tùy theo người cho vay).
Và đối với bất kỳ ai thắc mắc thuế biệt thự là gì, Stone giải thích: Bang New York có thuế chuyển nhượng 0, 4% giá bán, được tính cho người bán bất kỳ tài sản dân cư nào. Nó cũng có thuế chuyển nhượng của người mua 1%, còn được gọi là 'thuế biệt thự' vì nó chỉ áp dụng cho các bất động sản nhà ở có giá từ 1 triệu đô la trở lên.
Phí hàng tháng
Chủ sở hữu căn hộ có một hóa đơn hàng tháng gọi là "phí chung", được sử dụng để bảo trì tòa nhà chung khu vực chung, cảnh quan, thanh toán của nhân viên và thường là một số tiện ích.
Chủ sở hữu căn hộ viết hai tờ séc mỗi tháng (một để xây dựng bảo trì và một cho thuế tài sản) nhưng thường thì tổng cộng của chủ sở hữu căn hộ thấp hơn so với hóa đơn bảo trì của chủ sở hữu hợp tác.
Hội đồng quản trị
Bảng chung cư có xu hướng ít đòi hỏi hơn bảng co-op. Co-op có quá trình phê duyệt dài hơn, bao gồm cả một cuộc phỏng vấn. Hội đồng quản trị quyết định nếu một người mua tiềm năng có thể mua hợp tác xã.
Theo Warner M. Lewis thuộc nhóm Harkov Lewis tại Halstead bất động sản, với căn hộ, một tòa nhà có thể yêu cầu một gói cho người mua, ông nói, Lewis, nhưng không có cuộc phỏng vấn nào và tòa nhà chỉ có quyền từ chối đầu tiên (nghĩa là họ phải phê duyệt hoặc căn hộ phải tự mua), điều đó có nghĩa là, khi bạn có hợp đồng đã ký, trừ khi có điều gì đó xảy ra với người mua (hoặc tài chính), thỏa thuận này cũng được thực hiện.
Quy tắc
Căn hộ có xu hướng có ít quy tắc hơn, bao gồm các hạn chế về việc sử dụng vốn nước ngoài để mua. Căn hộ cho phép các nhà đầu tư quốc tế mua và thuê mặt bằng của họ; thường là với một số hãy cẩn thận, nhưng không có gì khó chịu. Căn hộ cũng cho phép căn hộ được cho thuê lại hoặc cho một bên khác thuê. Tuy nhiên, một số hiệp hội chung cư có thể áp đặt nhiều quy tắc hơn những hiệp hội khác. Do đó, điều quan trọng là những người mua tiềm năng thực hiện nghiên cứu của họ để xác định những gì và những gì không được phép.
Sở thích của người mua
Theo Gary Malin, chủ tịch của Citi Habitats, Sinh Nếu bạn muốn diễu hành theo nhịp trống của chính mình và bạn đánh giá cao sự linh hoạt thì một căn hộ có thể là lựa chọn sáng suốt cho bạn. Tuy nhiên, hiểu rằng sự tự do này có giá. Căn hộ gần như luôn luôn đắt hơn so với các hợp tác xã tương đương. Ngoài ra, nếu thường xuyên nhìn thấy những gương mặt mới trong thang máy là một vấn đề khiến bạn phải tìm kiếm ở nơi khác. Người thuê nhà có thể phổ biến trong các tòa nhà chung cư. Chủ sở hữu thường tận dụng các chính sách tự do hơn của chung cư.
Đồng Ops
Nói chung, các khu dân cư cũ, được thành lập có sự ưu tiên của các hợp tác xã. Như Gary Malin giải thích: Nếu bạn thích các tài sản lịch sử, bạn có khả năng sẽ kết thúc hợp tác, vì gần như tất cả các tòa nhà trước chiến tranh đều được tổ chức theo cách này. Ngoài ra, vì các tòa nhà hợp tác có xu hướng cũ hơn so với các dự án chung cư, nên chúng thường được đặt ở các vị trí trung tâm hơn. Ví dụ: gần như tất cả các tòa nhà dân cư nằm dọc theo Đại lộ Park ở Upper East Side (một vị trí đắc địa theo bất kỳ biện pháp nào) đều là các công ty hợp tác.
Tiền đặt cọc và giá
Như với một căn hộ, quyết định có thể phụ thuộc vào số tiền bạn có thể chi tiêu và đã tiết kiệm cho một khoản thanh toán xuống. Mặc dù có thể giảm chỉ 10% giá mua căn hộ, một hợp tác xã có thể yêu cầu thanh toán xuống cao hơn nhiều trong khu vực lân cận từ 20% đến 50% giá mua. Tin tốt là giá mua của một hợp tác xã có xu hướng nhỏ hơn so với căn hộ. Mặc dù, giá có thể thay đổi tùy thuộc vào khu phố liên quan.
Chi phí kết thúc
Theo luật sư bất động sản New York Adam Stone, một công ty hợp tác có chi phí đóng cửa thấp hơn. Trong ví dụ được trích dẫn ở trên cho một căn hộ, có chi phí hơn 32.000 đô la, một công ty hợp tác chỉ có thuế biệt thự 10.000 đô la. Sự khác biệt đáng kể là do căn hộ là tài sản thực, trong khi cổ phần hợp tác là tài sản cá nhân. Có thể chỉ là ngữ nghĩa đối với một số người, nhưng không phải khi tính toán chi phí đóng cửa.
Phí hàng tháng
Chủ sở hữu hợp tác viết một tờ séc một tháng gọi là phí "bảo trì". Tương tự như căn hộ, phí hàng tháng dành cho bảo trì cơ bản của tài sản và nhân viên cần thiết để giữ cho tòa nhà hoạt động tốt. Phí co-op có xu hướng cao hơn phí chung cư vì phí thường bao gồm ít nhất một phần của thế chấp cho tòa nhà. Mặc dù phí hàng tháng có thể thay đổi tùy thuộc vào kích thước của tòa nhà.
Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là phí bảo trì và phí chung không được đặt trong đá. Bất kỳ chi phí lớn nào, một mái nhà mới, một sảnh mới, nhiều nhân viên hơn, có thể kích hoạt một đánh giá: một cái gì đó mà các thành viên hội đồng quản trị quyết định và một cái gì đó hiếm khi có thể đảo ngược.
Hội đồng quản trị
Như đã nêu trước đó, hầu hết các hội đồng quản trị có quy trình nộp đơn nghiêm ngặt và thường kéo dài có thể yêu cầu người mua phải cung cấp thông tin tài chính, nộp để xác minh việc làm và có thể kiểm tra lý lịch cá nhân.
Warner M. Lewis của Nhóm Harkov Lewis tại Halstead bất động sản, tổng hợp lại: Số Trong một hợp tác, bạn không chỉ phải có tiền để mua căn hộ (hoặc tài chính để làm như vậy), bạn còn phải được hội đồng quản trị chấp thuận sau khi nộp đơn, thường rất chi tiết và tốn thời gian. Sau đó, với rất ít lý do, một người mua có thể bị từ chối sau cuộc phỏng vấn của họ, hoặc thậm chí trước đó, chỉ vì một cái gì đó trong gói của họ. Tôi đã có những giao dịch và thấy những giao dịch không có vần điệu hay lý do cho sự từ chối.
Quy tắc
Bảng co-op có xu hướng có nhiều quy tắc hơn so với căn hộ và có thể bắt buộc khi bạn có thể thực hành trombone của mình, cho dù bạn có thể đặt đồ trang trí ngày lễ trên cửa của bạn, và liệu thú cưng của bạn có thể di chuyển với bạn không. Hầu hết các quy tắc có nghĩa là để thúc đẩy sự hài hòa, bình tĩnh và văn minh của cuộc sống hợp tác xã.
Nhưng các quy tắc làm nản lòng một số người mua trong nước và gần như tất cả các khách hàng quốc tế là những hạn chế hợp tác đối với việc cho thuê lại, rất hiếm khi các công ty cho phép các cổ đông thuê căn hộ của họ trong bất kỳ khoảng thời gian dài nào, nếu có. Một quy tắc hợp tác khác khiến cho việc mua hàng của quốc tế là không thể là họ khó có thể chấp nhận bất cứ ai có tiền ở bên ngoài Hoa Kỳ
Theo Lewis, các Co-op của tất cả là về việc thành lập một nhóm cư dân ổn định, lâu dài. Condos dường như không quan tâm lắm về điều đó."
Sở thích của người mua
Theo Gary Malin, "Co-op là một lựa chọn thông minh cho những người coi trọng sự ổn định và muốn trồng rễ trong một tòa nhà. Đơn giản chỉ cần tự hỏi, 'Có phải trong một chặng đường dài không?' Co-op ít thoáng qua hơn nhiều so với căn hộ, vì vậy chúng là một nơi tuyệt vời để sống nếu bạn muốn làm quen với hàng xóm của mình. Chỉ cần chuẩn bị để được phân tích, chọc và chọc, nhưng hãy hiểu rằng quá trình này là điều giữ cho hợp tác đầu tư ổn định và an toàn đáng kể.
