Mục lục
- Đầu tư dài hạn hấp dẫn
- Xây dựng công bằng
- Địa điểm, địa điểm, địa điểm
- Loại trừ lợi nhuận vốn
- Khấu trừ thuế
- Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm
- Chi phí trả trước cao
- Khấu hao tiềm năng
- Tự hào và trách nhiệm
- Tính thanh khoản
- Điểm mấu chốt
Sở hữu nhà luôn là một phần của Giấc mơ Mỹ. Do đó, nhiều người chấp nhận sở hữu một ngôi nhà là quyền, thậm chí là điều bắt buộc phải làm mà không xem xét lợi ích và rủi ro. Nếu bạn đang dự tính mua một ngôi nhà, bạn nên biết và xem xét những ưu và nhược điểm của khoản đầu tư mà bạn sắp thực hiện vì bạn sẽ có bất kỳ quyết định đầu tư nào trước khi ký vào đường chấm chấm.
Chìa khóa chính
- Nếu bạn đang xem xét quyền sở hữu nhà, hãy lưu ý và xem xét các lợi thế cùng với bất kỳ rủi ro tiềm ẩn nào bạn có thể gặp phải trước khi kết thúc hợp đồng. Lợi ích của việc đầu tư vào nhà bao gồm sự đánh giá cao, vốn chủ sở hữu, khấu trừ thuế và chi phí được khấu trừ. đầu tư vào một ngôi nhà có thể bao gồm chi phí trả trước cao, khấu hao và thanh khoản kém.
Đầu tư dài hạn hấp dẫn
Đánh giá cao thể hiện sự gia tăng giá trị nhà theo thời gian. Giá bất động sản là theo chu kỳ và chủ nhà không nên hy vọng giá trị của tài sản sẽ tăng mạnh trong ngắn hạn. Nhưng nếu bạn ở trong nhà đủ lâu, rất có khả năng bạn sẽ có thể bán nhà để kiếm lợi nhuận vì sự đánh giá cao trong tương lai.
Trên thực tế, mua nhà là một trong những khoản đầu tư dài hạn tốt nhất bạn có thể thực hiện.
Mặc dù có một số giảm mạnh, chẳng hạn như trong năm 2008-10, bất động sản nhà ở có xu hướng tăng giá trị. Theo Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis, giá trung bình của những ngôi nhà được bán ở Mỹ đã tăng từ 340.400 đô la trong quý 3 năm 2014 lên 380.300 đô la trong quý 3 năm 2019, tăng 10% giá trị trong năm năm. Quay trở lại một thập kỷ, khi nhà trung bình lấy $ 274, 100 (quý 3 năm 2009) và bạn có mức tăng 28%. Đó không phải là một khoản lợi tức tồi cho khoản đầu tư cũng cung cấp cho bạn một nơi để sống.
Bất động sản đánh giá cao chủ yếu vì đất trên đó nhà, trong khi cấu trúc thực tế mất giá khi thời gian trôi qua. Vì vậy, cụm từ "địa điểm, địa điểm, địa điểm" không chỉ là cụm từ bắt bất động sản, mà là một cân nhắc rất quan trọng khi mua nhà. Khu dân cư với các tiện nghi mà nó mang lại cho các khu học chánh, công viên, tình trạng đường xá, v.v.
Hãy xem xét một ngôi nhà bị đổ nát và đổ nát đến mức không thể ở được. Mảnh đất bên dưới nhà vẫn có thể đáng giá một số tiền đáng kể hơn nhiều so với nơi cư trú, trong trường hợp này,. Một người bán có thể cân nhắc việc bán nó như là với một cơ cấu vẫn còn nguyên vẹn hoặc chi thêm một chút để phá hủy nhà và bán đất với giá cao hơn.
Xây dựng công bằng
Vốn chủ sở hữu đại diện cho sự khác biệt giữa số tiền bạn còn nợ trong khoản thế chấp của bạn và giá thị trường hoặc giá trị căn nhà của bạn. Vốn chủ sở hữu và đánh giá cao có thể được xem xét cùng nhau. Như đã nói ở trên, ngôi nhà của bạn có khả năng tăng giá trị thị trường theo thời gian. Vốn chủ sở hữu của bạn cũng tăng lên khi bạn trả hết khoản thế chấp của mình, với ít khoản thanh toán của bạn sẽ hướng tới lãi suất và nhiều hơn là giảm số dư trong khoản vay của bạn.
Đánh giá cao là sự thay đổi giá trị căn nhà của bạn theo thời gian, trong khi vốn chủ sở hữu nhà là sự khác biệt giữa số dư trên thế chấp của bạn và giá trị thị trường của nhà bạn.
Việc xây dựng vốn chủ sở hữu sẽ mất một thời gian vì cần có thời gian để giảm số dư gốc do cho vay thế chấp, trừ khi, tất nhiên, bạn thực hiện một khoản thanh toán lớn hoặc trả trước thường xuyên. Tuy nhiên, một điều cần lưu ý là thời gian bạn có nhà là một yếu tố lớn trong việc bạn xây dựng bao nhiêu vốn chủ sở hữu và sự đánh giá cao bạn có thể nhận ra. Bạn giữ nó càng lâu, bạn càng nhận được nhiều vốn chủ sở hữu.
Khi bạn trả hết tiền thế chấp và giảm số tiền bạn nợ, mà không nhận ra, bạn đang tiết kiệm vì giá trị căn nhà của bạn đang tăng lên cũng giống như giá trị của tài khoản tiết kiệm tăng theo lãi suất. Khi bạn bán, bạn có thể sẽ nhận lại được mỗi đô la bạn đã trả và hơn thế nữa, giả sử bạn ở trong nhà đủ lâu. Theo thời gian, tiền lãi trung bình 6% (lãi suất) cho khoản tiết kiệm của bạn sẽ nhiều hơn
che đi phần ngoài của bạn.
Một điểm cộng nữa: Vốn chủ sở hữu nhà cung cấp sự linh hoạt để có được một khoản vay gắn liền với số tiền vốn chủ sở hữu của bạn. Nhiều nhà đầu tư theo dõi vốn chủ sở hữu của họ và đánh giá cao nhà đồng thời. Nếu một nhà đầu tư tin rằng giá trị nhà của họ được đánh giá cao, họ có thể bỏ khoản vay vốn chủ sở hữu nhà để có cơ hội tốt hơn để nhận ra sự đánh giá cao của người bán.
Địa điểm, địa điểm, địa điểm
Mặc dù thanh toán thế chấp của bạn hoạt động như nhau cho dù bạn sống ở đâu, tăng trưởng giá trị thị trường thay đổi theo vị trí. Theo Chỉ số giá nhà của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) (HPI), giá bất động sản tăng trung bình 32, 93% trong giai đoạn 5 năm kết thúc vào ngày 31 tháng 8 năm 2019, trong tổng thể của Hoa Kỳ. Tuy nhiên, giá trong bộ điều tra dân số ở Trung Đại Tây Dương chỉ tăng 22, 26%, trong khi giá ở khu vực điều tra dân số Thái Bình Dương tăng trung bình 41, 04%.
Để xem điều này có thể ảnh hưởng đến giá nơi bạn dự định mua, hãy xem biểu đồ FHFA đầy đủ bên dưới:
|
Bộ phận |
Bộ phận Xếp hạng |
Một năm |
Phần tư |
Năm năm |
Từ 1991 Q1 |
|---|---|---|---|---|---|
|
Hoa Kỳ |
4, 94% |
1, 11% |
32, 93% |
174, 44% |
|
|
núi |
1 |
6, 91% |
1, 77% |
47, 18% |
276, 71% |
|
Thái Bình Dương |
2 |
4, 45% |
1, 08% |
41, 04% |
218, 63% |
|
Nam Đại Tây Dương |
3 |
4, 96% |
1, 02% |
36, 39% |
177, 94% |
|
Tây Nam Trung Bộ |
4 |
4, 65% |
1, 02% |
30, 75% |
188, 76% |
|
Đông Nam Trung Bộ |
5 |
5, 27% |
0, 99% |
29, 59% |
149, 60% |
|
Đông Bắc trung tâm |
6 |
5, 16% |
1, 15% |
30, 25% |
128, 07% |
|
Anh mới |
7 |
4, 67% |
1, 35% |
24, 41% |
152, 51% |
|
Tây Bắc miền Trung |
số 8 |
4, 78% |
1, 16% |
28, 60% |
171, 64% |
|
Trung Đại Tây Dương |
9 |
4, 04% |
.76% |
22, 26% |
146, 18% |
Nguồn: FHFA. Bộ điều tra dân số Hoa Kỳ, phần trăm thay đổi giá nhà. Điều chỉnh theo mùa, HPI chỉ mua, Thời gian kết thúc vào ngày 31 tháng 8 năm 2019.
Loại trừ lợi nhuận vốn
Cuối cùng, bạn sẽ bán nhà của bạn. Khi bạn làm như vậy, luật pháp cho phép bạn giữ lợi nhuận và không phải trả thuế lãi vốn. Vâng, không nhất thiết là tất cả lợi nhuận. Có lợi nhuận miễn thuế lên tới 250.000 đô la cho các chủ nhà độc thân và 500.000 đô la cho các cặp vợ chồng. Điều này chỉ dành cho nơi cư trú chính của bạn, không dành cho nhà thứ hai hoặc nhà nghỉ.
Có một vài yêu cầu bạn cần đáp ứng để đủ điều kiện loại trừ này. Bạn phải sở hữu căn nhà trong ít nhất hai năm. 24 tháng, trong vòng năm năm qua cho đến ngày kết thúc. Yêu cầu cư trú chỉ ra rằng bạn nên sống trong nhà ít nhất 730 ngày, hoặc hai năm, trong thời gian năm năm dẫn đến việc bán. Yêu cầu cuối cùng, yêu cầu nhìn lại, nêu rõ rằng bạn không được lợi từ việc bán một nơi cư trú chính khác trong thời gian hai năm dẫn đến việc bán gần đây nhất.
Khấu trừ thuế
Sau khi đánh giá cao, lợi ích của quyền sở hữu nhà được trích dẫn thường xuyên nhất là khấu trừ thuế hoặc tiết kiệm. Khi bạn mua một ngôi nhà, bạn có thể khấu trừ một số chi phí sở hữu căn nhà đó từ các khoản thuế bạn phải trả cho chính phủ. Điều này bao gồm lãi suất thế chấp cho cả nơi cư trú chính của bạn và ngôi nhà thứ hai, có thể lên tới hàng ngàn đô la mỗi năm.
Lãi suất cho các khoản vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc các khoản tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HelOCs) cũng được khấu trừ nếu tiền được sử dụng để cải thiện đáng kể căn nhà của bạn.
Bạn cũng có thể khấu trừ tới 10.000 đô la tiền thuế tiểu bang và địa phương (SALT), bao gồm thuế tài sản.
Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm
Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm, được thông qua vào tháng 12 năm 2017, đã thực hiện những thay đổi đáng kể đối với các phần của mã số thuế liên quan đến quyền sở hữu nhà. Trừ khi Quốc hội tương lai sửa đổi luật, tất cả các điều khoản sẽ hết hiệu lực sau ngày 31 tháng 12 năm 2025. Nhưng hiện tại, những thay đổi trong luật đó đã làm giảm giá trị của việc sở hữu nhà.
Luật pháp giới hạn các khoản khấu trừ lãi suất thế chấp ở mức 750.000 đô la trong tổng số nợ thế chấp, bao gồm cả căn nhà thứ nhất và thứ hai và bất kỳ khoản vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc khoản vay nào. Giới hạn trước đó là 1.000.000 đô la nợ thế chấp cộng thêm 100.000 đô la nợ vốn chủ sở hữu.
Có một ngoại lệ cho phép tổng số nợ thế chấp 1.000.000 đô la nếu bạn mua nhà vào hoặc trước ngày 14 tháng 12 năm 2017. Điều khoản này thậm chí áp dụng nếu bạn tái tài trợ khoản thế chấp cũ đó. Lãi suất cho vay vốn chủ sở hữu nhà chỉ được khấu trừ nếu tiền được sử dụng để cải thiện đáng kể cho ngôi nhà mà bạn đã vay. Trước đây, tiền lãi lên tới 100.000 đô la đã được khấu trừ cho dù tiền sử dụng nhà được sử dụng như thế nào.
Luật cũng đặt giới hạn khấu trừ SALT là 10.000 đô la. Trước đây, tất cả các khoản thanh toán SALT đều được khấu trừ, trừ khi bạn phải chịu thuế tối thiểu thay thế.
Các điều khoản mới khác bao gồm các hạn chế về yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoại trừ các thảm họa được liên bang tuyên bố. Việc khấu trừ chi phí di chuyển không còn tồn tại ngoại trừ việc quân đội đang hoạt động vì lý do công việc.
Tất cả những thay đổi này đã làm giảm giá trị của việc sở hữu một ngôi nhà, bao gồm thực tế là, với việc nhân đôi mức khấu trừ tiêu chuẩn (một tính năng khác của Đạo luật), sẽ có ít người có đủ các khoản khấu trừ để nộp Bảng A thay vì khấu trừ tiêu chuẩn. Vì vậy, việc bạn đủ điều kiện để khấu trừ thuế không có nghĩa là nó sẽ hữu ích cho bạn. Hạn chế nghiêm trọng của việc khấu trừ SALT sẽ đặc biệt bất lợi trong việc giảm các khoản khấu trừ có sẵn cho những người sống ở các bang bị đánh thuế cao.
Chi phí trả trước cao
Chi phí đầu tư vào một ngôi nhà có thể cao hơn chi phí của bạn so với giá bán của tài sản và lãi suất cho khoản thế chấp của bạn. Đối với người mới bắt đầu, bạn có thể mong đợi trả bất cứ nơi nào từ 2% đến 5% giá mua trong chi phí đóng cửa. Một số chi phí đóng cửa phổ biến nhất bao gồm phí nộp đơn, phí thẩm định, phí luật sư, thuế tài sản, bảo hiểm thế chấp, kiểm tra nhà, phí bảo hiểm của chủ nhà năm đầu tiên, tìm kiếm tiêu đề, bảo hiểm quyền sở hữu, điểm (lãi trả trước), phí khởi điểm, ghi âm phí, và phí khảo sát.
Các chuyên gia nói rằng bạn nên có kế hoạch ở trong nhà của bạn ít nhất năm năm để thu hồi những chi phí đó.
Khấu hao tiềm năng
Không phải tất cả các ngôi nhà tăng trưởng về giá trị. Cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008 dẫn đến nhiều chủ nhà đang ở dưới nước, điều đó có nghĩa là bạn phải trả nhiều tiền hơn thế chấp so với nhà của bạn. Nó không mất một cuộc khủng hoảng nhà ở để giá nhà bị đình trệ hoặc giảm xuống. Điều kiện kinh tế khu vực hoặc địa phương có thể dẫn đến các giá trị gia đình không theo kịp lạm phát.
Cũng cần nhớ rằng, cấu trúc thực tế bạn sống sẽ mất giá theo thời gian. Điều này có thể là do hao mòn trên tài sản, hoặc thiếu bảo trì và sửa chữa.
Tự hào và trách nhiệm tài chính
Một lợi ích thường được trích dẫn của quyền sở hữu nhà là kiến thức mà bạn sở hữu góc nhỏ của thế giới. Bạn có thể tùy chỉnh ngôi nhà của mình, sửa sang lại, sơn và trang trí mà không cần phải xin phép chủ nhà.
Quyền sở hữu đi kèm với trách nhiệm, tuy nhiên. Bạn phải trả tiền thế chấp hoặc rủi ro mất nhà và vốn chủ sở hữu bạn đã xây dựng. Bảo trì và bảo trì là trách nhiệm của bạn. Bạn không thể gọi cho chủ nhà lúc 2 giờ sáng để sửa chữa đường ống nước bị rò rỉ. Nếu mái nhà bị hư hỏng, bạn phải sửa chữa nó hoặc tự sửa chữa nó. Cắt cỏ, dọn tuyết, bảo hiểm chủ nhà và bảo hiểm trách nhiệm đều rơi vào bạn.
Tính thanh khoản
Không giống như chứng khoán, có thể được bán trong vòng vài ngày, nhà thường mất nhiều thời gian hơn để dỡ hàng. Việc bạn có thể có quyền truy cập tới 500.000 đô la tiền lãi từ thuế miễn thuế không có nghĩa là bạn đã có quyền truy cập. Trong khi đó, bạn vẫn phải thanh toán thế chấp và duy trì nhà cho đến khi bạn bán nó.
Điểm mấu chốt
Nhà là một khoản đầu tư đi kèm với nhiều lợi ích đầu tư nhưng cũng có rủi ro, khiến nó trở thành một khoản đầu tư không dành cho tất cả mọi người. Cân nhắc lợi ích đầu tư chống lại rủi ro là rất quan trọng. Một so sánh hợp lý về ưu và nhược điểm có thể giúp bạn quyết định có nên bỏ tiền của mình vào đầu tư nhà hay có khả năng tìm thấy lợi nhuận tốt hơn ở nơi khác.
Những bài viết liên quan
Kế hoạch nghỉ hưu
Người về hưu nên sở hữu hoặc thuê nhà của họ?
Cho thuê
Sự khác biệt giữa thuê và sở hữu nhà
Vốn chủ sở hữu
Lỗ hổng thuế được tìm thấy cho lãi suất cho vay vốn chủ sở hữu
Vốn chủ sở hữu
Cho vay vốn chủ sở hữu so với HOC TRỢ: Sự khác biệt là gì?
Khấu trừ thuế / Tín dụng
Đây là những khoản khấu trừ bạn đã mất do thay đổi luật thuế
Quyền sở hữu nhà đất
Chi phí ẩn khi sở hữu nhà
Liên kết đối tácĐiều khoản liên quan
Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) hoạt động như thế nào Tỷ lệ cho vay trên giá trị được xác định là tỷ lệ đánh giá rủi ro cho vay mà các tổ chức tài chính và những người cho vay khác kiểm tra trước khi phê duyệt thế chấp. thêm khoản vay Vốn chủ sở hữu Một khoản vay vốn chủ sở hữu là một khoản vay tiêu dùng được bảo đảm bằng khoản thế chấp thứ hai, cho phép chủ nhà vay so với vốn chủ sở hữu của họ trong nhà. Bán bất động sản nhiều hơn Trong bất động sản, bán khống là khi một chủ nhà gặp khó khăn tài chính bán tài sản của mình với giá thấp hơn số tiền phải trả khi thế chấp. thêm tiền lãi khấu trừ thuế Lãi suất khấu trừ thuế là chi phí đi vay mà người nộp thuế có thể yêu cầu trên tờ khai thuế liên bang hoặc tiểu bang để giảm thu nhập chịu thuế. Các loại tiền lãi được khấu trừ thuế bao gồm lãi thế chấp, lãi thế chấp cho tài sản đầu tư, lãi vay của sinh viên, v.v. thêm Khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (Khoản vay FHA) Khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) là khoản thế chấp được bảo hiểm bởi FHA, được thiết kế cho người vay có thu nhập thấp hơn. thêm Cách kiếm lợi nhuận từ bất động sản Bất động sản là bất động sản, đó là tài sản hữu hình được tạo thành từ đất cũng như mọi thứ trên đó, bao gồm các tòa nhà, động vật và tài nguyên thiên nhiên. hơn