Quy tắc một phần trăm là gì?
Quy tắc một phần trăm, đôi khi được cách điệu thành "quy tắc 1%" được sử dụng để xác định xem tiền thuê hàng tháng kiếm được từ một tài sản đầu tư có vượt quá khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của tài sản đó hay không. Mục tiêu của quy tắc này là đảm bảo rằng tiền thuê sẽ lớn hơn hoặc ở mức tồi tệ nhất bằng cách thanh toán thế chấp, do đó, nhà đầu tư ít nhất hòa vốn ngay cả trên tài sản.
Quy tắc một phần trăm có thể cung cấp một đường cơ sở để thiết lập mức tiền thuê mà chủ sở hữu tài sản thương mại tính trên không gian bất động sản. Mức thuê này có thể áp dụng cho tất cả các loại người thuê trong cả bất động sản nhà ở và thương mại.
Mua một phần tài sản để đầu tư đòi hỏi một phân tích kỹ lưỡng về nhiều yếu tố. Quy tắc một phần trăm chỉ là một công cụ đo lường có thể giúp nhà đầu tư đánh giá rủi ro và lợi ích tiềm năng có thể đạt được bằng cách đầu tư vào một tài sản.
Quy tắc một phần trăm hoạt động như thế nào
Tính toán đơn giản này nhân giá mua của tài sản cộng với bất kỳ sửa chữa cần thiết nào thêm 1%. Kết quả là một mức cơ sở của tiền thuê hàng tháng. Nó cũng được so sánh với khoản thanh toán thế chấp hàng tháng tiềm năng để giúp chủ sở hữu hiểu rõ hơn về dòng tiền hàng tháng của tài sản.
Quy tắc này chỉ được sử dụng để ước tính nhanh vì nó không tính đến các chi phí khác liên quan đến một phần tài sản, chẳng hạn như bảo trì, bảo hiểm và thuế.
Ví dụ về quy tắc một phần trăm
Một nhà đầu tư đang tìm kiếm một khoản vay thế chấp cho một tài sản cho thuê với tổng giá trị hoàn trả là 200.000 đô la. Sử dụng quy tắc một phần trăm, chủ sở hữu sẽ tính khoản thanh toán tiền thuê hàng tháng 2.000 đô la: 200.000 đô la nhân với 1%. Trong trường hợp này, nhà đầu tư sẽ tìm kiếm một khoản vay thế chấp với khoản thanh toán hàng tháng ít hơn và hoàn toàn không quá 2.000 đô la.
Chìa khóa chính
- Tiền thuê phải bằng hoặc lớn hơn khoản thanh toán thế chấp của nhà đầu tư để đảm bảo rằng cô ấy ít nhất hòa vốn trên tài sản. Nhiều giá mua bất động sản cộng với bất kỳ sửa chữa cần thiết nào 1% để xác định mức cơ bản của tiền thuê hàng tháng. Tốt nhất, một nhà đầu tư nên tìm kiếm một khoản vay thế chấp với khoản thanh toán hàng tháng dưới mức 1%.
Quy tắc một phần trăm so với các loại tính toán khác
Quy tắc một phần trăm cũng giúp cung cấp cho nhà đầu tư một điểm cơ bản để xem xét các yếu tố khác liên quan đến quyền sở hữu tài sản. Một tính toán quan trọng thứ hai là hệ số nhân tổng tiền thuê, sử dụng mức tiền thuê hàng tháng để xác định thời gian cần thiết để trả hết khoản đầu tư. Tính toán này đạt được bằng cách chia tổng giá trị vay cho tiền thuê hàng tháng.
Trong ví dụ về ngôi nhà có giá trị 200.000 đô la, nhà đầu tư sẽ chia 200.000 đô la cho 2.000 đô la. Điều này mang lại cho cô một khoảng thời gian hoàn trả 100 tháng, có nghĩa là hơn 8, 3 năm. Nhà đầu tư cũng có thể sử dụng hệ số nhân tổng tiền thuê khi xem xét các điều khoản về lịch thanh toán của khoản vay được thực hiện đối với tài sản.
Quy tắc 70% ngụ ý rằng một nhà đầu tư không nên trả nhiều hơn 70% giá trị ước tính của tài sản sau khi sửa chữa ít chi phí hơn.
Cân nhắc đặc biệt
Khi tính toán hệ số cho thuê tổng, người mua cũng phải xem xét giá cho thuê trong khu vực mà tài sản được đặt. Nếu tỷ lệ tiêu chuẩn cho thuê trong khu phố thấp hơn 2.000 đô la cho người mua trong ví dụ này, nhà đầu tư có thể phải xem xét giảm tiền thuê để đảm bảo rằng cô ấy tìm được người thuê.
Một yếu tố quan trọng khác để xem xét là bảo trì tài sản. Chủ sở hữu tài sản có trách nhiệm bảo trì và sửa chữa. Mặc dù một khoản tiền gửi có thể bao gồm các thiệt hại đáng kể, nhưng chủ sở hữu cũng cần ngân sách một khoản tiền thuê cụ thể để tiết kiệm cho việc bảo trì. Điều này có thể đóng góp vào lợi nhuận nếu nó không được sử dụng và tiền sẽ có sẵn khi có bất kỳ nhu cầu bảo trì nào phát sinh.
Nhìn chung, đầu tư vào bất động sản có thể là một khoản đầu tư tốt cho các nhà đầu tư dài hạn. Tiền thuê cơ sở mà chủ sở hữu tính cho bất kỳ loại tài sản nào sẽ đặt mức thanh toán mà người thuê dự kiến. Chủ sở hữu thường tăng tiền thuê hàng năm để quản lý lạm phát và các chi phí khác liên quan đến tài sản, nhưng lãi suất cơ bản là một mức quan trọng quyết định lợi nhuận chung từ một khoản đầu tư.
