Bạn đang tìm mua một bất động sản cho thuê nhà? Ý tưởng có thể gây nản lòng cho một nhà đầu tư lần đầu tiên. Bất động sản là một công việc khó khăn và lĩnh vực này bị ảnh hưởng bởi các mỏ đất có thể xóa sạch lợi nhuận của bạn. Dưới đây là những điều quan trọng nhất để xem xét trong khi mua sắm cho một tài sản thu nhập.
Bắt đầu tìm kiếm của bạn
Bạn có thể muốn một đại lý bất động sản giúp bạn hoàn thành việc mua, nhưng bạn nên tự mình tìm kiếm một tài sản. Một đại lý có thể mang lại áp lực không cần thiết cho bạn để mua trước khi bạn tìm thấy một khoản đầu tư phù hợp với bạn nhất. Và tìm kiếm sự đầu tư đó sẽ có một số kỹ năng điều tra và một số giày da.
Chìa khóa chính
- Kiểm tra kỹ khu phố. Khả năng sống và tiện nghi của nó là chính. Tỷ lệ trống của khu phố có cao không? Đó không phải là một dấu hiệu tốt. Hãy kiểm tra giá bán tại địa phương để hiểu được giá trị thị trường địa phương. Tìm ra giá thuê trung bình trong khu vực và làm việc từ đó để xác định xem nó có khả thi về mặt tài chính hay không.
Phạm vi của bạn sẽ bị giới hạn bởi việc bạn có ý định chủ động quản lý tài sản hoặc thuê người khác quản lý nó. Nếu bạn có ý định chủ động quản lý, bạn không muốn một tài sản ở quá xa nơi bạn sống. Nếu bạn sẽ có được một công ty quản lý tài sản để chăm sóc nó, sự gần gũi sẽ ít xảy ra hơn.
Chúng ta hãy xem 10 điều hàng đầu bạn nên xem xét khi tìm kiếm tài sản cho thuê phù hợp.
10 tính năng hàng đầu của một tài sản cho thuê có lợi nhuận
1. Khu phố. Vùng lân cận nơi bạn mua sẽ xác định loại người thuê mà bạn thu hút và tỷ lệ trống của bạn. Nếu bạn mua gần một trường đại học, cơ hội là sinh viên sẽ thống trị nhóm người thuê nhà tiềm năng của bạn và bạn sẽ phải vật lộn để lấp chỗ trống mỗi mùa hè. Cũng cần lưu ý rằng một số thị trấn cố gắng ngăn cản chuyển đổi cho thuê bằng cách áp dụng phí giấy phép cắt cổ và chồng chất lên băng đỏ.
2. Thuế tài sản. Thuế bất động sản có thể thay đổi lớn trong khu vực mục tiêu của bạn và bạn muốn biết bạn sẽ mất bao nhiêu cho họ. Thuế bất động sản cao không phải lúc nào cũng là một điều xấu trong một khu phố lớn thu hút những người thuê dài hạn, nhưng cũng có những nơi tệ hại với thuế cao. Văn phòng đánh giá của thành phố sẽ có tất cả các thông tin về thuế trong hồ sơ, hoặc bạn có thể nói chuyện với chủ nhà trong cộng đồng. Nó cũng là khôn ngoan để tìm hiểu nếu tăng thuế bất động sản có khả năng trong tương lai gần. Một thị trấn gặp khó khăn về tài chính có thể tăng thuế vượt xa những gì chủ nhà có thể tính tiền thuê thực tế.
3. Trường học. Nếu bạn đang làm việc với những ngôi nhà quy mô gia đình, hãy xem xét chất lượng của các trường học địa phương. Mặc dù bạn sẽ chủ yếu quan tâm đến dòng tiền hàng tháng, nhưng giá trị tổng thể của tài sản cho thuê của bạn sẽ phát huy tác dụng khi cuối cùng bạn bán nó. Nếu không có trường học tốt gần đó, nó có thể ảnh hưởng đến giá trị đầu tư của bạn.
4. Tội phạm. Không ai muốn sống bên cạnh một điểm nóng cho hoạt động tội phạm. Cảnh sát địa phương hoặc thư viện công cộng nên có số liệu thống kê tội phạm chính xác cho các khu phố. Kiểm tra tỷ lệ cho hành vi phá hoại, tội phạm nghiêm trọng và tội phạm nhỏ, và lưu ý nếu hoạt động tội phạm đang di chuyển lên hoặc xuống. Bạn cũng có thể muốn hỏi về tần suất xuất hiện của cảnh sát trong khu phố của bạn.
5. Thị trường việc làm. Các địa điểm với cơ hội việc làm ngày càng tăng thu hút nhiều người thuê nhà. Để tìm hiểu mức giá khu vực dành cho công việc, hãy kiểm tra với Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ hoặc đến thư viện địa phương. Nếu bạn thấy một thông báo về một công ty lớn chuyển đến khu vực này, bạn có thể chắc chắn rằng những người lao động đang tìm kiếm một nơi để sống sẽ đổ xô đến khu vực này. Điều này có thể khiến giá nhà tăng hoặc giảm, tùy thuộc vào loại hình kinh doanh chuyển đến. Bạn có thể cho rằng nếu bạn muốn công ty đó ở sân sau của bạn, người thuê nhà của bạn cũng sẽ như vậy.
6. Tiện nghi. Tham quan khu phố và kiểm tra các công viên, nhà hàng, phòng tập thể dục, rạp chiếu phim, các liên kết giao thông công cộng và tất cả các đặc quyền khác thu hút người thuê nhà. Tòa thị chính có thể có tài liệu quảng cáo sẽ cho bạn ý tưởng về nơi có thể tìm thấy sự pha trộn tốt nhất của các tiện nghi công cộng và tài sản riêng.
7. Phát triển tương lai. Sở kế hoạch thành phố sẽ có thông tin về sự phát triển mới sắp tới hoặc đã được khoanh vùng trong khu vực. Nếu có nhiều công trình đang diễn ra, đó có lẽ là một khu vực tăng trưởng tốt. Cảnh giác với những phát triển mới có thể làm tổn thương giá của các bất động sản xung quanh. Nhà ở mới cũng có thể cạnh tranh với tài sản của bạn.
8. Số lượng danh sách và vị trí tuyển dụng. Nếu một khu phố có số lượng danh sách cao bất thường, nó có thể báo hiệu một chu kỳ theo mùa hoặc một khu phố bị suy giảm. Bạn cần phải tìm ra nó là gì. Trong cả hai trường hợp, tỷ lệ trống cao buộc chủ nhà phải thuê nhà thấp hơn để thu hút người thuê nhà. Tỷ lệ trống thấp cho phép chủ nhà tăng giá cho thuê.
9. Giá thuê trung bình. Thu nhập cho thuê sẽ là bánh mì và bơ của bạn, vì vậy bạn cần biết giá thuê trung bình trong khu vực là bao nhiêu. Hãy chắc chắn rằng bất kỳ tài sản nào bạn xem xét sẽ chịu đủ tiền thuê để trả cho khoản thanh toán thế chấp, thuế và các chi phí khác. Nghiên cứu khu vực đủ tốt để đánh giá nơi nó sẽ đứng đầu trong năm năm tới. Nếu bạn có thể đủ khả năng cho khu vực bây giờ nhưng thuế dự kiến sẽ tăng, một tài sản giá cả phải chăng ngày hôm nay có thể có nghĩa là phá sản sau này.
10. Thiên tai. Bảo hiểm là một chi phí khác mà bạn sẽ phải trừ vào tiền lãi của mình, vì vậy bạn cần biết chi phí của mình là bao nhiêu. Nếu một khu vực dễ bị động đất hoặc lũ lụt, chi phí bảo hiểm có thể ăn mòn với thu nhập cho thuê của bạn.
Lấy thông tin
Các nguồn chính thức là tuyệt vời, nhưng nói chuyện với hàng xóm để có được tin sốt dẻo thực sự. Nói chuyện với người thuê nhà cũng như chủ nhà. Người thuê nhà sẽ trung thực hơn nhiều về các khía cạnh tiêu cực bởi vì họ không có đầu tư vào nó. Ghé thăm khu vực vào những thời điểm khác nhau vào các ngày khác nhau trong tuần để xem hàng xóm tương lai của bạn hoạt động.
Chọn một tài sản
Nói chung, tài sản đầu tư tốt nhất cho người mới bắt đầu là nhà ở một gia đình hoặc nhà chung cư. Căn hộ được bảo trì thấp vì hiệp hội chung cư chăm sóc sửa chữa bên ngoài, khiến bạn chỉ lo lắng về nội thất. Tuy nhiên, căn hộ có xu hướng thu tiền thuê thấp hơn và đánh giá cao chậm hơn so với nhà ở một gia đình.
Nhà ở một gia đình có xu hướng thu hút người thuê dài hạn. Gia đình hoặc các cặp vợ chồng thường là những người thuê nhà tốt hơn so với người độc thân bởi vì họ có nhiều khả năng ổn định về tài chính và trả tiền thuê nhà thường xuyên.
Khi bạn có khu phố bị thu hẹp, hãy tìm một bất động sản có tiềm năng đánh giá cao và dòng tiền dự kiến tốt. Kiểm tra các tài sản đắt hơn bạn có thể đủ khả năng cũng như những tài sản trong tầm tay của bạn. Bất động sản thường bán dưới giá niêm yết của nó.
Xem giá niêm yết của các bất động sản khác và hỏi người mua về giá bán cuối cùng để có ý tưởng về giá trị thị trường thực sự trong khu phố.
Đối với tiềm năng đánh giá cao, bạn đang tìm kiếm một tài sản, với một vài thay đổi mỹ phẩm và một số cải tạo, sẽ thu hút những người thuê nhà sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn. Điều này cũng sẽ nâng cao giá trị của tài sản nếu bạn chọn bán nó sau một vài năm.
Tất nhiên, một bước quan trọng trong việc đảm bảo một nỗ lực có lợi nhuận là mua một tài sản có giá hợp lý. Đề xuất cho bất động sản cho thuê là trả không quá 12 lần tiền thuê hàng năm bạn mong muốn nhận được.
Đặt tiền thuê
Vậy tiền thuê tiềm năng được xác định như thế nào? Bạn sẽ phải đoán. Đừng mang đi với những giả định quá lạc quan. Đặt tiền thuê quá cao và kết thúc với một đơn vị trống trong nhiều tháng sẽ mất đi lợi nhuận chung.
Bắt đầu với tiền thuê trung bình cho khu phố và làm việc từ đó. Xem xét liệu vị trí của bạn có giá trị hơn một chút hay ít hơn một chút, và tại sao.
Để tìm hiểu xem số tiền thuê có làm việc cho bạn như một nhà đầu tư hay không, hãy tìm ra nơi nào sẽ thực sự khiến bạn phải trả giá. Trừ đi khoản thanh toán thế chấp hàng tháng dự kiến của bạn, thuế bất động sản chia cho 12 tháng, chi phí bảo hiểm chia cho 12 và một khoản trợ cấp hào phóng cho việc bảo trì và sửa chữa.
Đừng đánh giá thấp chi phí bảo trì và sửa chữa. Những chi phí này phụ thuộc vào tuổi của tài sản và số tiền bạn dự định tự làm. Một tòa nhà mới hơn có thể sẽ yêu cầu ít hơn một tòa nhà cũ. Một căn hộ trong một khu phức hợp dành cho người cao niên dường như không phải chịu một thiệt hại tương tự như nhà ở đại học ngoài trường.
Tự sửa chữa giúp giảm chi phí đáng kể, nhưng điều đó cũng có nghĩa là phải gọi 24/7 trong trường hợp khẩn cấp. Một lựa chọn khác là thuê một công ty quản lý tài sản. Công ty xử lý tất cả mọi thứ từ nhà vệ sinh bị hỏng đến thu tiền thuê mỗi tháng. Dự kiến sẽ trả khoảng 10% tổng thu nhập cho thuê cho dịch vụ này.
Nếu tất cả những số liệu này xuất hiện đồng đều hoặc tốt hơn, với một chút dư thừa, bây giờ bạn có thể nhờ đại lý bất động sản của mình gửi đề nghị.
Mua hàng
Các ngân hàng có nhu cầu cho vay bất động sản đầu tư khó khăn hơn so với nhà ở chính. Họ cho rằng nếu thời gian trở nên khó khăn, mọi người sẽ ít có nguy cơ gây nguy hiểm cho ngôi nhà của họ hơn là một tài sản kinh doanh. Hãy sẵn sàng trả ít nhất 20% đến 30% cho một khoản thanh toán xuống cộng với chi phí đóng cửa. Có tài sản được kiểm tra kỹ lưỡng bởi một chuyên gia và có một luật sư xem xét mọi thứ trước khi ký.
Đừng quên bảo hiểm của chủ nhà. Bảo hiểm của người thuê nhà bao gồm đồ đạc của người thuê nhà, nhưng bản thân tòa nhà là trách nhiệm của chủ nhà và bảo hiểm có thể đắt hơn so với nhà ở của chủ sở hữu tương tự. Thế chấp, bảo hiểm và khấu hao tài sản đều được khấu trừ thuế đến một số tiền nhất định.
Điểm mấu chốt
Mỗi tiểu bang đều có những thành phố tốt, mỗi thành phố đều có những khu phố tốt và mỗi khu phố đều có những đặc tính tốt. Phải mất rất nhiều công sức và nghiên cứu để xếp hàng cả ba.
Khi bạn tìm thấy tài sản cho thuê lý tưởng của mình, hãy giữ cho kỳ vọng của bạn thực tế và đảm bảo rằng tài chính của bạn đủ khỏe để bạn có thể chờ đợi tài sản bắt đầu tạo ra tiền mặt thay vì cần nó một cách tuyệt vọng.
