Ước tính giá trị của bất động sản là cần thiết cho nhiều nỗ lực, bao gồm tài chính, niêm yết bán hàng, phân tích đầu tư, bảo hiểm tài sản và thuế. Nhưng đối với hầu hết mọi người, việc xác định giá yêu cầu hoặc giá mua của một mảnh bất động sản là ứng dụng hữu ích nhất của việc định giá bất động sản. Bài viết này sẽ giới thiệu về các khái niệm và phương pháp cơ bản của định giá bất động sản, đặc biệt khi nó liên quan đến bán hàng.
Định giá bất động sản: Những điều bạn nên biết
Khái niệm định giá cơ bản
Giá trị
Về mặt kỹ thuật, giá trị của một tài sản được định nghĩa là giá trị hiện tại của lợi ích trong tương lai phát sinh từ quyền sở hữu tài sản. Không giống như nhiều hàng hóa tiêu dùng được sử dụng nhanh chóng, lợi ích của bất động sản thường được nhận ra trong một thời gian dài. Do đó, ước tính giá trị của một tài sản phải xem xét các xu hướng kinh tế và xã hội, cũng như các biện pháp kiểm soát hoặc quy định của chính phủ và các điều kiện môi trường có thể ảnh hưởng đến bốn yếu tố giá trị:
Giá trị so với chi phí và giá
Giá trị không nhất thiết phải bằng chi phí hoặc giá cả . Chi phí đề cập đến chi tiêu thực tế - ví dụ về vật liệu, hoặc lao động. Giá, mặt khác, là số tiền mà ai đó trả cho một cái gì đó. Mặc dù chi phí và giá cả có thể ảnh hưởng đến giá trị, nhưng chúng không xác định giá trị. Giá bán của một ngôi nhà có thể là 150.000 đô la, nhưng giá trị có thể cao hơn hoặc thấp hơn đáng kể. Chẳng hạn, nếu chủ sở hữu mới tìm thấy một lỗ hổng nghiêm trọng trong ngôi nhà, chẳng hạn như nền móng bị lỗi, giá trị của ngôi nhà có thể thấp hơn giá.
Giá trị thị trường
Thẩm định là một ý kiến hoặc ước tính liên quan đến giá trị của một tài sản cụ thể kể từ một ngày cụ thể. Báo cáo thẩm định được sử dụng bởi các doanh nghiệp, cơ quan chính phủ, cá nhân, nhà đầu tư và công ty thế chấp khi đưa ra quyết định liên quan đến giao dịch bất động sản. Mục tiêu của thẩm định là xác định giá trị thị trường của một tài sản - mức giá có thể xảy ra nhất mà tài sản sẽ mang lại trong một thị trường cạnh tranh và mở.
Giá thị trường, giá mà tài sản thực sự bán, có thể không phải lúc nào cũng đại diện cho giá trị thị trường. Ví dụ: nếu người bán bị hạn chế do mối đe dọa bị tịch thu hoặc nếu việc bán tư nhân được tổ chức, tài sản có thể bán dưới giá trị thị trường của nó.
Phương pháp thẩm định
Một đánh giá chính xác phụ thuộc vào việc thu thập dữ liệu có phương pháp. Dữ liệu cụ thể, bao gồm các chi tiết liên quan đến tài sản cụ thể và dữ liệu chung, liên quan đến quốc gia, khu vực, thành phố và khu vực lân cận nơi có tài sản, được thu thập và phân tích để đạt được giá trị. Thẩm định sử dụng ba phương pháp cơ bản để xác định giá trị của một tài sản.
Phương pháp 1: Phương pháp so sánh bán hàng
Phương pháp so sánh bán hàng thường được sử dụng trong việc định giá nhà và đất của một gia đình. Đôi khi được gọi là phương pháp tiếp cận dữ liệu thị trường, nó là ước tính giá trị thu được bằng cách so sánh một tài sản với các tài sản được bán gần đây với các đặc điểm tương tự. Các thuộc tính tương tự này được gọi là so sánh và để cung cấp so sánh hợp lệ, mỗi thuộc tính phải:
- Càng giống với tài sản chủ thể càng tốt. Đã được bán trong năm ngoái trong một thị trường cạnh tranh mở, đã được bán trong các điều kiện thị trường điển hình
Ít nhất ba hoặc bốn so sánh nên được sử dụng trong quá trình thẩm định. Các yếu tố quan trọng nhất cần xem xét khi lựa chọn so sánh là kích thước, tính năng có thể so sánh và - có lẽ là hầu hết - vị trí, có thể có ảnh hưởng to lớn đến giá trị thị trường của một tài sản.
Phẩm chất so sánh
Vì không có hai thuộc tính nào giống nhau hoàn toàn, nên việc điều chỉnh giá bán của các sản phẩm so sánh sẽ được thực hiện để tính đến các tính năng không giống nhau và các yếu tố khác sẽ ảnh hưởng đến giá trị, bao gồm:
- Tuổi và tình trạng của các tòa nhà Ngày bán, nếu thay đổi kinh tế xảy ra giữa ngày bán tương đương và ngày thẩm địnhĐiều khoản và điều kiện bán, chẳng hạn như nếu người bán tài sản bị cưỡng chế hoặc nếu tài sản được bán giữa người thân (tại giảm giá) Vị trí, vì các đặc tính tương tự có thể khác nhau về giá từ khu phố này sang khu phố khác Đặc điểm vật lý, bao gồm kích thước lô đất, cảnh quan, loại và chất lượng xây dựng, số lượng và loại phòng, không gian sống vuông, sàn gỗ cứng, nhà để xe, nhà bếp nâng cấp, lò sưởi, hồ bơi, không khí trung tâm, vv
Ước tính giá trị thị trường của tài sản chủ thể sẽ nằm trong phạm vi được hình thành bởi giá bán được điều chỉnh của các so sánh. Do một số điều chỉnh được thực hiện đối với giá bán của các sản phẩm so sánh sẽ chủ quan hơn so với các điều chỉnh khác, nên việc xem xét có trọng số thường được đưa ra cho những so sánh có mức điều chỉnh ít nhất.
Phương pháp 2: Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí có thể được sử dụng để ước tính giá trị của các tài sản đã được cải thiện bởi một hoặc nhiều tòa nhà. Phương pháp này bao gồm các ước tính riêng biệt về giá trị của (các) tòa nhà và đất, có tính đến khấu hao. Các ước tính được cộng lại với nhau để tính giá trị của toàn bộ tài sản được cải thiện. Cách tiếp cận chi phí đưa ra giả định rằng một người mua hợp lý sẽ không trả nhiều tiền hơn cho một tài sản được cải thiện hiện có so với giá để mua một lô tương đương và xây dựng một tòa nhà tương đương. Cách tiếp cận này hữu ích khi tài sản được thẩm định là loại không được bán thường xuyên và không tạo ra thu nhập. Ví dụ bao gồm trường học, nhà thờ, bệnh viện và các tòa nhà chính phủ.
Chi phí xây dựng có thể được ước tính theo nhiều cách, bao gồm phương pháp foot vuông trong đó chi phí cho mỗi foot vuông của một công trình được xây dựng gần đây được nhân với số lượng feet vuông trong tòa nhà chủ đề; phương pháp đơn vị tại chỗ, trong đó chi phí được ước tính dựa trên chi phí xây dựng trên một đơn vị đo lường của các thành phần xây dựng riêng lẻ, bao gồm lao động và vật liệu; và phương pháp khảo sát số lượng, ước tính số lượng nguyên liệu thô sẽ cần để thay thế tòa nhà chủ đề, cùng với giá hiện tại của vật liệu và chi phí lắp đặt liên quan.
Khấu hao
Đối với mục đích thẩm định, khấu hao đề cập đến bất kỳ điều kiện nào ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị của một cải tiến đối với bất động sản và xem xét:
- Suy giảm thể chất, bao gồm suy giảm có thể chữa được, chẳng hạn như thay thế sơn và mái nhà, và suy giảm không thể chữa được, chẳng hạn như các vấn đề về cấu trúc Lỗi thời, đề cập đến các tính năng vật lý hoặc thiết kế không còn được coi là mong muốn của chủ sở hữu, chẳng hạn như các thiết bị lỗi thời, đồ đạc lỗi thời hoặc những ngôi nhà có bốn phòng ngủ, nhưng chỉ có một phòng tắm Lỗi thời, gây ra bởi các yếu tố bên ngoài tài sản, chẳng hạn như nằm gần một sân bay ồn ào hoặc nhà máy gây ô nhiễm.
Phương pháp luận
- Ước tính giá trị của đất như thể nó bị bỏ trống và sẵn sàng để sử dụng tốt nhất và tốt nhất, sử dụng phương pháp so sánh bán hàng vì đất không thể được khấu hao. Ước tính chi phí hiện tại của việc xây dựng (các) tòa nhà và cải thiện trang web. mức khấu hao của các cải thiện do suy thoái, lỗi thời chức năng hoặc lỗi thời kinh tế. Giảm khấu hao từ chi phí xây dựng ước tính. Thêm giá trị ước tính của đất vào chi phí khấu hao của tòa nhà và cải thiện địa điểm để xác định tổng giá trị tài sản.
Phương pháp 3: Cách tiếp cận vốn hóa thu nhập
Thường được gọi đơn giản là phương pháp thu nhập, phương pháp này dựa trên mối quan hệ giữa tỷ lệ hoàn vốn mà nhà đầu tư yêu cầu và thu nhập ròng mà một tài sản tạo ra. Nó được sử dụng để ước tính giá trị của các tài sản tạo thu nhập như khu chung cư, tòa nhà văn phòng và trung tâm mua sắm. Việc đánh giá bằng cách sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập có thể khá đơn giản khi tài sản chủ thể có thể được dự kiến sẽ tạo ra thu nhập trong tương lai và khi chi phí của nó có thể dự đoán và ổn định.
Viết hoa trực tiếp
Giám định viên sẽ thực hiện các bước sau khi sử dụng phương pháp viết hoa trực tiếp:
- Ước tính tổng thu nhập tiềm năng hàng năm. Hãy xem xét vị trí tuyển dụng và tổn thất thu tiền thuê để xác định thu nhập gộp hiệu quả. Chi phí hoạt động hàng năm để tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm. Ước tính giá mà một nhà đầu tư thông thường sẽ trả cho thu nhập do cụ thể tạo ra loại và loại tài sản. Điều này được thực hiện bằng cách ước tính tỷ lệ lợi nhuận hoặc tỷ lệ vốn hóa. Thực hiện tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập hoạt động ròng hàng năm của tài sản để hình thành ước tính giá trị của tài sản.
Hệ số tổng thu nhập
Phương pháp hệ số nhân tổng thu nhập (GIM) có thể được sử dụng để đánh giá các tài sản khác thường không được mua làm tài sản thu nhập nhưng có thể được thuê, chẳng hạn như nhà ở một và hai gia đình. Phương pháp GRM liên quan đến giá bán của một tài sản với thu nhập cho thuê dự kiến của nó. (Để đọc liên quan, xem "4 cách định giá tài sản cho thuê bất động sản")
Đối với tài sản dân cư, tổng thu nhập hàng tháng thường được sử dụng; đối với tài sản thương mại và công nghiệp, tổng thu nhập hàng năm sẽ được sử dụng. Phương pháp nhân tổng thu nhập có thể được tính như sau:
Giá bán Thu nhập cho thuê = Hệ số tổng thu nhập
Dữ liệu bán hàng và cho thuê gần đây từ ít nhất ba thuộc tính tương tự có thể được sử dụng để thiết lập GIM chính xác. GIM sau đó có thể được áp dụng cho giá thuê thị trường hợp lý ước tính của tài sản chủ thể để xác định giá trị thị trường của nó, có thể được tính như sau:
Thu nhập cho thuê x GIM = Giá trị thị trường ước tính
Điểm mấu chốt
Định giá bất động sản chính xác là rất quan trọng đối với người cho vay thế chấp, nhà đầu tư, công ty bảo hiểm và người mua, và người bán bất động sản. Mặc dù việc thẩm định thường được thực hiện bởi các chuyên gia lành nghề, bất kỳ ai tham gia vào một giao dịch thực sự đều có thể hưởng lợi từ việc hiểu biết cơ bản về các phương pháp định giá bất động sản khác nhau.
