Được đặt tên theo di chúc của một người nào đó với tư cách là người thực thi, người xử lý và giải quyết các vấn đề về bất động sản có vẻ như là một vinh dự lớn. Và đó là vì người đó tin rằng bạn có khả năng thu thập tài sản, xử lý nợ, nộp tờ khai thuế bất động sản khi cần thiết, phân phối tài sản và đóng bất động sản. Tuy nhiên, một người có tên là chấp hành viên không bắt buộc phải chấp nhận cuộc hẹn.
Trước khi bạn đồng ý đóng vai trò là người thực thi, hãy hiểu một số mối nguy hiểm có thể xảy ra. Và biết làm thế nào bạn có thể giải quyết một số mối nguy tiềm ẩn này để trở thành người thực thi có thể chạy trơn tru.
1. Tranh chấp với đồng phạm
Thông thường khi cha mẹ có nhiều hơn một đứa trẻ trưởng thành, tất cả trẻ em được đặt tên là đồng phạm để không thể hiện sự thiên vị. Đối với những người được đặt tên, tuy nhiên, sự sắp xếp này có thể không hoạt động trơn tru. Một số trẻ em có thể ở ngoài tiểu bang, hoặc thậm chí ở nước ngoài, gây khó khăn cho việc xử lý các hoạt động thực hành, chẳng hạn như bảo đảm tài sản và bán nhà. Một số thiếu khả năng tài chính để đối phó với các chủ nợ, hiểu vấn đề thuế bất động sản và thực hiện kế toán hiệu quả để làm hài lòng người thụ hưởng rằng mọi việc đã được xử lý đúng đắn. Ngoài ra, có nhiều người thi hành sẽ thêm rất nhiều vào số lượng giấy tờ. Ví dụ, các biểu mẫu cần được ký bởi tất cả các nhà thi hành phải được gửi xung quanh cho tất cả mọi người (trong một số trường hợp, các tài liệu được quét đã được ký là chấp nhận được, nhưng trong các trường hợp khác chỉ có bản gốc mới được chấp nhận).
Một cách tốt hơn: Xem nếu đồng phạm có thể đồng ý chỉ cho phép một người phục vụ; những người khác chỉ đơn giản là từ bỏ cuộc hẹn của họ. Việc từ bỏ này hoạt động tốt khi các đồng phạm thực hiện tin tưởng người sẽ phục vụ như là người thực thi duy nhất. Một cách khác là tất cả trẻ em đều từ chối và thay vào đó, hãy để bộ phận ủy thác của ngân hàng xử lý công việc (di chúc có thể đặt tên ngân hàng là người thực thi kế nhiệm). Điều này chi phí tiền và phù hợp nhất cho các bất động sản lớn. Tuy nhiên, sử dụng một thực thể chứ không phải là một cá nhân với tư cách là người thực thi có thể làm giảm bớt xung đột giữa những đứa trẻ và giải thoát chúng khỏi những gì có thể là một công việc nặng nhọc.
2. Tranh chấp với những người thừa kế
Công việc của một giám đốc điều hành là bảo đảm tài sản của bất động sản và sau đó phân phối chúng theo mong muốn của người quá cố. Ở một số gia đình, những người thừa kế xuống nhà của một người quá cố ngay cả trước đám tang, những người thừa kế hái anh đào và các vật có giá trị khác. Ngoài ra, di chúc có thể đưa ra vĩ độ cho người thi hành trong việc thực hiện giải ngân cho người thừa kế (ví dụ: phân phối và định đoạt tài sản). Một giám đốc điều hành có thể tạo ra sự bất hòa trong gia đình chỉ đơn giản là làm công việc của mình.
Một cách tốt hơn: Đảm bảo nhà và các tài sản khác càng nhanh càng tốt. Thông báo cho những người thừa kế rằng đây là luật. Đồng thời chia sẻ thông tin về mong muốn của người quá cố, có thể được mô tả trong di chúc hoặc được liệt kê trong một tài liệu riêng (tài liệu riêng không ràng buộc với người thi hành nhưng có thể là một lộ trình tốt cho việc giải ngân tài sản).
3. Thoát thời gian
Một trong những nhược điểm lớn nhất để trở thành một giám đốc điều hành là lượng thời gian lớn cần thiết để xử lý đúng trách nhiệm. Ví dụ, hãy nghĩ đến thời gian liên hệ với các cơ quan chính phủ khác nhau (ví dụ: Cơ quan An sinh Xã hội để ngừng trợ cấp An sinh Xã hội và, trong trường hợp vợ hoặc chồng sống sót, yêu cầu trợ cấp tử vong $ 255; IRS và cơ quan thuế nhà nước về thuế thu nhập và tử vong các vấn đề về thuế, các bộ phận tài sản không có người nhận của tiểu bang để thu hồi tiền gửi tiện ích và các khoản chưa thanh toán khác thuộc về người quá cố).
Một cách tốt hơn: Một giám đốc điều hành có thể cho phép một luật sư di sản xử lý nhiều vấn đề này. Tuy nhiên, luật sư sẽ lập hóa đơn cho thời gian của anh ấy hoặc cô ấy và chi phí tiền bất động sản. Ngay cả khi một luật sư sử dụng một trợ lý cho nhiều hành động khác nhau, nó vẫn có thể tốn kém. Ngoài ra, CPA hoặc người khai thuế khác có thể làm việc trên tờ khai thuế thu nhập cuối cùng của người quá cố cũng như tờ khai thuế thu nhập cho di sản. Trong trường hợp bất động sản khiêm tốn, những khoản phí này có thể có nghĩa là ít hoặc không có thừa kế cho một số người thừa kế. Một giám đốc điều hành trong tình huống này nên sử dụng dịch vụ của các chuyên gia một cách tiết kiệm và hiểu được cam kết về thời gian mà anh ta hoặc cô ta sẽ cần phải thực hiện thay thế. Được tổ chức có thể giúp một giám đốc sử dụng thời gian hiệu quả nhất.
4. Phơi bày trách nhiệm cá nhân
Là người thực thi, bạn phải trả các khoản nợ thuế trước khi giải ngân tiền thừa kế cho người thừa kế. Nếu bạn trả tiền cho những người thừa kế trước và không có đủ tiền trong tài khoản kiểm tra của bất động sản để trả thuế, bạn phải chịu trách nhiệm cá nhân về các khoản thuế.
Trong khi nhiều bất động sản không còn lo ngại về thuế thu nhập liên bang vì số tiền miễn thuế cao (5, 45 triệu đô la trong năm 2016), nhiều tiểu bang tiếp tục áp thuế tử hình đối với các bất động sản nhỏ hơn. Giá trị của bất động sản cho mục đích thuế tử hình lớn hơn bất động sản chứng thực (tài sản không tự động chuyển cho người thụ hưởng được nêu tên); nó bao gồm tất cả các tài sản mà người quá cố có lãi (ví dụ: IRA, niên kim, bảo hiểm nhân thọ thuộc sở hữu của người quá cố).
Cách tốt hơn: Giải thích cho những người thừa kế muốn nhận tiền thừa kế của họ rằng bạn không được phép chia cho họ phần của họ cho đến khi bạn giải quyết với các chủ nợ, IRS và những người khác có yêu cầu chống lại di sản. (Tuy nhiên, các chủ nợ không thể theo số tiền thu được từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ có một người thụ hưởng cụ thể.) Hãy chắc chắn để hiểu mức độ của các khoản tiền cần thiết để trả những gì còn nợ.
5. Chi phí bỏ túi
Một giám đốc điều hành được phép nhận một khoản hoa hồng để xử lý các nhiệm vụ của mình. Thông thường, số tiền hoa hồng được xác định bởi quy mô của bất động sản (ví dụ: tỷ lệ phần trăm của tài sản). Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, đặc biệt là các bất động sản nhỏ hơn, một giám đốc điều hành được yêu cầu từ bỏ bất kỳ khoản hoa hồng nào.
Một cách tốt hơn: Thanh toán các chi phí của bất động sản từ một tài khoản kiểm tra bất động sản. Theo dõi các chi phí tự trả (ví dụ: phí bưu chính). Một số trong những chi phí này có thể được hoàn trả bởi di sản.
Điểm mấu chốt
Trở thành một giám đốc điều hành là một thách thức, nhưng ai đó phải làm điều đó. Nếu người đó là bạn, hãy chắc chắn hiểu những gì bạn đang tham gia trước khi bạn đồng ý làm giám đốc điều hành. Hướng dẫn của Hiệp hội Luật sư Hoa Kỳ rất hữu ích trong việc hiểu phạm vi nhiệm vụ của người thi hành. Tìm trách nhiệm thuế trong Ấn phẩm IRS 559.
