Luật thuế đối với chủ nhà của Canada rất khác với hệ thống ở Hoa Kỳ Đáng chú ý, tiền lãi cho một khoản thế chấp cho một tư nhân chính không được khấu trừ thuế. Tuy nhiên, tất cả các khoản lãi vốn khi bán nhà đều được miễn thuế.
Nhưng có một cách người Canada có thể khấu trừ một cách hiệu quả tiền lãi thế chấp đó.
Mục tiêu tài chính
Đầu tiên, một vài định nghĩa cơ bản:
Giá trị ròng của bạn là tài sản của bạn trừ đi mọi khoản nợ. Để tăng giá trị ròng của bạn, bạn phải tăng tài sản của mình hoặc giảm nợ hoặc cả hai.
Dòng tiền miễn phí của bạn là lượng tiền còn lại sau khi tất cả các chi phí và thanh toán nợ đã được thực hiện. Để tăng dòng tiền của bạn, bạn phải chi tiêu ít hơn, có được công việc thanh toán tốt hơn hoặc trả ít thuế hơn.
Hãy xem chiến lược giúp bạn tăng tài sản bằng cách xây dựng danh mục đầu tư, giảm nợ bằng cách trả hết khoản thế chấp nhanh hơn và tăng dòng tiền của bạn bằng cách trả ít thuế hơn. Thực tế, bạn sẽ tăng giá trị ròng và dòng tiền của mình đồng thời.
Chiến lược
Mỗi khi bạn thực hiện thanh toán thế chấp, một phần thanh toán được áp dụng cho lãi suất và phần còn lại được áp dụng cho tiền gốc. Khoản thanh toán gốc đó làm tăng vốn chủ sở hữu của bạn trong nhà và có thể được vay ngược lại, thường ở mức tốt hơn so với khoản vay không có bảo đảm.
Nếu tiền vay sau đó được sử dụng để mua một khoản đầu tư tạo thu nhập, lãi suất của khoản vay được khấu trừ thuế, điều này làm cho lãi suất hiệu quả của khoản vay thậm chí còn tốt hơn.
Chiến lược này kêu gọi chủ nhà vay lại phần gốc của mỗi khoản thanh toán thế chấp và đầu tư vào một danh mục đầu tư tạo thu nhập. Theo mã số thuế của Canada, tiền lãi trả cho các khoản tiền đã vay để kiếm thu nhập được khấu trừ thuế.
Theo thời gian, tổng số nợ của bạn vẫn giữ nguyên, vì khoản thanh toán gốc được vay lại mỗi lần thanh toán. Nhưng một phần lớn hơn của nó trở thành khoản nợ được khấu trừ thuế. Nói cách khác, đó là khoản nợ "tốt". Và, ít còn lại của nợ không được khấu trừ hoặc nợ "xấu".
Để giải thích điều này tốt hơn, hãy tham khảo hình bên dưới, nơi bạn có thể thấy rằng khoản thanh toán thế chấp $ 1, 106 mỗi tháng bao gồm $ 612 tiền gốc và $ 494 tiền lãi.
Hình ảnh của Julie Bang © Investopedia 2019
Như bạn có thể thấy, mỗi khoản thanh toán làm giảm số tiền nợ của khoản vay xuống $ 612. Sau mỗi khoản thanh toán, $ 612 được vay lại và đầu tư. Điều này giữ cho tổng mức nợ ở mức 100.000 đô la, nhưng phần khoản vay được khấu trừ thuế tăng theo mỗi khoản thanh toán. Bạn có thể thấy trong hình trên rằng sau một tháng thực hiện chiến lược này, $ 99, 388 vẫn là khoản nợ không được khấu trừ, nhưng $ 612 hiện đã được khấu trừ thuế.
Chiến lược này có thể được tiến thêm một bước: Phần được khấu trừ thuế của tiền lãi phải trả tạo ra khoản hoàn thuế hàng năm, sau đó có thể được sử dụng để trả khoản thế chấp nhiều hơn. Khoản thanh toán thế chấp này sẽ là 100% gốc (vì đây là khoản thanh toán bổ sung) và có thể được vay lại toàn bộ và đầu tư vào cùng một danh mục đầu tư tạo thu nhập.
Các bước trong chiến lược được lặp lại hàng tháng và hàng năm cho đến khi khoản thế chấp của bạn được khấu trừ thuế hoàn toàn. Như bạn có thể thấy từ con số trước và con số tiếp theo, khoản thế chấp không đổi ở mức 100.000 đô la, nhưng phần được khấu trừ thuế tăng lên mỗi tháng. Danh mục đầu tư, về phía, cũng đang phát triển, bởi sự đóng góp hàng tháng và thu nhập và lãi vốn mà nó đang tạo ra.
Hình ảnh của Julie Bang © Investopedia 2019
Như đã thấy ở trên, một khoản thế chấp được khấu trừ thuế hoàn toàn sẽ xảy ra sau khi khoản tiền gốc cuối cùng được vay lại và đầu tư. Khoản nợ còn nợ là 100.000 đô la; tuy nhiên, 100% trong số này được khấu trừ thuế ngay bây giờ. Tại thời điểm này, các khoản hoàn thuế được nhận cũng có thể được đầu tư, để giúp tăng tốc độ tăng danh mục đầu tư.
Lợi ích
Mục tiêu của chiến lược này là tăng dòng tiền và tài sản trong khi giảm nợ phải trả. Điều này tạo ra giá trị ròng cao hơn cho cá nhân thực hiện chiến lược. Nó cũng nhằm mục đích giúp bạn trở nên không thế chấp nhanh hơn và bắt đầu xây dựng một danh mục đầu tư nhanh hơn bạn có thể có.
Hãy nhìn vào những thứ này gần hơn một chút:
- Trở thành thế chấp miễn phí nhanh hơn. Thời điểm mà bạn không thế chấp về mặt kỹ thuật là khi danh mục đầu tư của bạn đạt đến giá trị của khoản nợ chưa thanh toán. Điều này nên nhanh hơn so với thế chấp truyền thống vì danh mục đầu tư sẽ tăng lên khi bạn thực hiện thanh toán thế chấp. Các khoản thanh toán thế chấp được thực hiện bằng cách sử dụng tiền thu được từ các khoản khấu trừ thuế có thể trả tiền thế chấp thậm chí còn nhanh hơn. Xây dựng một danh mục đầu tư trong khi trả tiền nhà của bạn xuống. Đây là một cách tuyệt vời để bắt đầu tiết kiệm. Nó cũng giúp giải phóng tiền mặt mà bạn có thể không thể đầu tư trước khi trả hết khoản thế chấp của mình.
Một trường hợp nghiên cứu
Dưới đây là so sánh về tác động tài chính đối với hai cặp vợ chồng người Canada, một người trả tiền thế chấp theo cách truyền thống và một người khác sử dụng chiến lược khấu trừ thuế.
Cặp vợ chồng A đã mua một ngôi nhà trị giá 200.000 đô la với khoản thế chấp 100.000 đô la được khấu hao trong vòng 10 năm với mức 6%, với khoản thanh toán hàng tháng là 1.106 đô la. Sau khi thế chấp được trả hết, họ đầu tư $ 1.106 mà họ đã trả trong năm năm tiếp theo, kiếm được 8% mỗi năm.
Sau 15 năm, họ sở hữu nhà riêng và có một danh mục đầu tư trị giá 81.156 đô la.
Cặp vợ chồng B đã mua một căn nhà có giá giống hệt nhau với cùng điều khoản thế chấp. Hàng tháng, họ vay lại tiền gốc và đầu tư. Họ cũng sử dụng tờ khai thuế hàng năm mà họ nhận được từ phần được khấu trừ thuế của họ để trả hết tiền gốc thế chấp. Sau đó, họ vay số tiền gốc đó lại và đầu tư vào đó. Sau 9, 42 năm, thế chấp sẽ là khoản nợ tốt 100% và sẽ bắt đầu tạo ra khoản hoàn thuế hàng năm là $ 2, 340 với giả định mức thuế suất biên (MTR) là 39%. Sau 15 năm, họ sở hữu nhà riêng và có một danh mục đầu tư trị giá $ 138, 941. Đó là mức tăng 71%.
Lời cảnh báo
Chiến lược này không dành cho tất cả mọi người. Vay mượn nhà của bạn có thể khó khăn về tâm lý. Tệ hơn, nếu các khoản đầu tư không mang lại lợi nhuận kỳ vọng, chiến lược này có thể mang lại kết quả tiêu cực.
Bằng cách vay lại vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn, bạn cũng đang loại bỏ sự an toàn của mình nếu thị trường bất động sản hoặc đầu tư, hoặc cả hai, lần lượt trở nên tồi tệ hơn.
Bằng cách tạo danh mục đầu tư tạo thu nhập trong tài khoản chưa đăng ký, bạn cũng có thể phải đối mặt với các hậu quả thuế bổ sung. Bạn nên tham khảo ý kiến với một cố vấn tài chính chuyên nghiệp để xác định xem chiến lược này là dành cho bạn. Nếu có, hãy nhờ chuyên gia giúp bạn điều chỉnh nó cho bạn và với tình hình tài chính cá nhân của gia đình bạn.
