Tỷ lệ quản lý tài chính lợi nhuận - FMRR là gì?
Tỷ lệ hoàn vốn quản lý tài chính (FMRR) là một số liệu được sử dụng để đánh giá hiệu quả đầu tư bất động sản và liên quan đến ủy thác đầu tư bất động sản (REIT). REITs là cổ phiếu được cung cấp cho công chúng bởi một công ty bất động sản hoặc ủy thác nắm giữ danh mục đầu tư của các tài sản tạo ra thu nhập và / hoặc thế chấp.
FMRR tương tự như tỷ lệ hoàn vốn nội bộ và tính đến thời gian và rủi ro của khoản đầu tư. FMRR chỉ định các luồng tiền (dòng vào và ra) với hai tỷ lệ riêng biệt được gọi là tỷ lệ an toàn và tỷ lệ tái đầu tư.
Giải thích về tỷ lệ quản lý tài chính
Bởi vì việc tính toán tỷ lệ hoàn vốn quản lý tài chính rất phức tạp, nhiều chuyên gia và nhà đầu tư bất động sản chọn sử dụng các số liệu khác để phân tích bất động sản. Lợi ích của việc sử dụng FMRR là cho phép các nhà đầu tư so sánh các cơ hội đầu tư ngang bằng với nhau.
Mặc dù Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) từ lâu đã là thước đo lợi nhuận tiêu chuẩn trong từ vựng tài chính, một nhược điểm chính là giá trị không có khả năng tính đến thời gian hoặc thời gian nắm giữ. Do đó, đây là một chỉ số yếu về thanh khoản, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định mức độ rủi ro chung của bất kỳ phương tiện hoặc an ninh đầu tư nào. Chẳng hạn, khi chỉ sử dụng IRR, hai quỹ có thể trông giống nhau dựa trên tỷ lệ hoàn vốn của họ nhưng một khoản có thể mất gấp đôi thời gian còn lại để lấy lại số tiền đầu tư gốc ban đầu. Nhiều nhà phân tích sẽ bổ sung các biện pháp hoàn trả IRR hoặc MIRR với thời gian hoàn vốn để đánh giá khoảng thời gian cần thiết để thu lại một khoản đầu tư gốc.
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ được sửa đổi sẽ cải thiện tỷ lệ hoàn vốn nội bộ tiêu chuẩn bằng cách điều chỉnh chênh lệch tỷ lệ tái đầu tư giả định của các khoản chi tiền mặt ban đầu và các dòng tiền tiếp theo. FMRR đưa mọi thứ đi xa hơn bằng cách chỉ định dòng tiền mặt và dòng tiền ở hai mức khác nhau được gọi là tỷ lệ tái đầu tư an toàn và tỷ lệ tái đầu tư., FM FMR cũng đưa ra một giả định bổ sung không bao gồm IRR và MIRR rằng dòng tiền dương xảy ra ngay trước đó dòng tiền âm sẽ được sử dụng để chi trả cho dòng tiền âm đó.
- Tỷ lệ an toàn giả định rằng các khoản tiền cần thiết để chi trả cho dòng tiền âm đang kiếm lãi với mức lãi suất dễ dàng đạt được và có thể rút khi cần trong một thông báo tại một thời điểm (ví dụ, như từ một ngày của tài khoản tiền gửi). Trong trường hợp này, một tỷ lệ là an toàn trên mạng vì các khoản tiền có tính thanh khoản cao và an toàn với rủi ro tối thiểu khi cần thiết. Tỷ lệ tái đầu tư bao gồm tỷ lệ nhận được khi dòng tiền dương được tái đầu tư vào một khoản đầu tư trung gian hoặc dài hạn tương tự với rủi ro tương đương. Tỷ lệ tái đầu tư cao hơn tỷ lệ an toàn vì nó không phải là chất lỏng (nghĩa là nó liên quan đến khoản đầu tư khác) và do đó đòi hỏi tỷ lệ chiết khấu rủi ro cao hơn.
Chìa khóa chính
- Tỷ lệ hoàn vốn quản lý tài chính (FMRR) là một số liệu được sử dụng để đánh giá hiệu quả đầu tư bất động sản và liên quan đến REITs. FMRR dựa trên công thức IRR được sửa đổi sử dụng tỷ lệ hoàn vốn an toàn và tỷ lệ hoàn vốn tái đầu tư. việc tính toán tỷ lệ hoàn vốn quản lý tài chính rất phức tạp, nhiều chuyên gia và nhà đầu tư bất động sản chọn sử dụng các số liệu khác để phân tích bất động sản.
Tính toán FMRR
Vì FMRR là tỷ lệ hoàn vốn nội bộ được sửa đổi, nên không có cách tính công thức nào, thay vào đó, nó phải được tính toán bằng các lần lặp lại của thử nghiệm và lỗi, được thực hiện dễ dàng bằng phần mềm máy tính. Trước khi sử dụng phần mềm này, có một số bước quan trọng phải được thực hiện để xác định tỷ lệ an toàn và tỷ lệ tái đầu tư (cao hơn tỷ lệ an toàn) để áp dụng cho tất cả các dòng tiền trong tương lai trong suốt thời gian nắm giữ cụ thể.
- Loại bỏ tất cả các dòng tiền âm trong tương lai bằng cách xem xét các dòng tiền dương của năm trước bất cứ khi nào có thể. Thay vào đó, các dòng tiền được chiết khấu trở lại với tỷ lệ hoàn vốn an toàn và được trừ vào bất kỳ dòng tiền dương nào. Giảm tất cả các dòng tiền khác có thể không áp dụng cho bước 1 đến hiện tại với tỷ lệ an toàn. giai đoạn các dòng tiền dương còn lại ở tỷ lệ tái đầu tư. Những khoản này sau đó sẽ được thêm vào dòng tiền dự kiến dự kiến từ việc bán vào cuối thời gian nắm giữ của khoản đầu tư. Tính toán IRR.
Kết quả của các bước này là tỷ lệ quản lý tài chính lợi nhuận.
