Mục lục
- Đòn bẩy là gì?
- Cách để truy cập đòn bẩy
- Ví dụ về đòn bẩy
- Nguy cơ của đòn bẩy
- Nhược điểm sử dụng nhiều thuộc tính
- Tránh rủi ro đòn bẩy
- Điểm mấu chốt
Đầu tư vào bất động sản đã trở thành một cách phổ biến để đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn. Ở mọi nơi chúng tôi tìm kiếm, chúng tôi liên tục nhắc nhở về lợi ích của việc mua bất động sản, từ nhiều quảng cáo về hội thảo bất động sản, hoặc ngôi nhà cho thấy giá trị đáng kinh ngạc của việc quản lý hoặc lật đổ tài sản cho thuê.
Nhưng nó không dễ dàng như vậy. Rốt cuộc, mua một tài sản cho thuê không giống như đầu tư vào cổ phiếu, bạn không thể đặt một chút ở đây và trở thành chủ sở hữu tài sản. Bạn cần vốn để mua hàng đó. Và quá trình thường có thể dài và rút ra. Chưa kể tất cả các rủi ro liên quan, đặc biệt là nếu bạn không thực hiện nghiên cứu của mình. Nhưng có cách nào để thâm nhập thị trường bằng cách tăng giá trị ròng của bạn không? Hãy thử sử dụng đòn bẩy để lợi thế của bạn. Bằng cách này, bạn có thể giảm rất ít tiền và sử dụng nợ để giúp bạn nhận lại tiền lãi.
Đọc tiếp để tìm hiểu thêm về cách bạn có thể sử dụng đòn bẩy để tăng giá trị ròng của bất động sản, cũng như một số rủi ro liên quan. (Để biết thêm, hãy xem Trình theo dõi giá trị ròng của Investopedia.)
Chìa khóa chính
- Đòn bẩy sử dụng vốn vay hoặc nợ để tăng lợi nhuận tiềm năng của khoản đầu tư. Trong bất động sản, cách phổ biến nhất để tận dụng khoản đầu tư của bạn là bằng tiền của chính bạn hoặc thông qua thế chấp. Bất kỳ lợi thế nào cũng có lợi cho bạn khi giá trị bất động sản tăng, nhưng nó cũng có thể dẫn đến thua lỗ nếu giá trị giảm. Tránh tận dụng rủi ro bằng cách đưa ra quyết định đầu tư hợp lý và kế toán cho các khoản thanh toán thế chấp, vị trí tuyển dụng và một nền kinh tế khó khăn.
Đòn bẩy là gì?
Đòn bẩy là việc sử dụng các công cụ tài chính khác nhau hoặc vay vốn bằng cách nói khác, nợ Nợ để tăng lợi nhuận tiềm năng của một khoản đầu tư. Nó thường được sử dụng trên cả Phố Wall và Phố chính khi nói về thị trường bất động sản. Đòn bẩy là một kỹ thuật được cả người và công ty sử dụng để mở rộng tiềm năng lợi nhuận, đồng thời mở rộng mặt trái của bất kỳ rủi ro nào nếu mọi việc không thành công.
Mặc dù tiềm năng mang lại lợi nhuận tốt là có thể, giống như khi giá bất động sản tăng lên, sử dụng đòn bẩy có thể là con dao hai lưỡi. Đó là bởi vì nó cũng có thể dẫn đến thua lỗ nếu đầu tư đi theo hướng ngược lại. Trong trường hợp giá bất động sản, tổn thất xảy ra khi giá giảm.
Cách để truy cập đòn bẩy
Cách dễ nhất để truy cập đòn bẩy là sử dụng tiền của chính bạn. Trong trường hợp thế chấp, khoản thanh toán giảm 20% tiêu chuẩn giúp bạn có 100% căn nhà mà bạn muốn sống. Một số chương trình tài chính cho phép bạn đặt ít tiền hơn.
Đòn bẩy: Tăng giá trị ròng bất động sản của bạn
Ví dụ về đòn bẩy
Xem xét yêu cầu mua bất động sản phổ biến của khoản thanh toán xuống 20%. Đó là 100.000 đô la trên một tài sản 500.000 đô la. Bằng cách chỉ giảm 20% số tiền và vay phần còn lại, người mua về cơ bản sử dụng một tỷ lệ tương đối nhỏ trong số tiền của chính mình để mua hàng. Phần lớn, do đó, được cung cấp bởi một người cho vay. Đó là lý do tại sao các nhà đầu tư bất động sản thường coi 80% giá mua còn lại là tiền của người khác.
Giả sử tài sản tăng giá ở mức 5% mỗi năm. Điều này có nghĩa là giá trị ròng của người vay tăng lên $ 525, 000 chỉ trong 12 tháng. So sánh lợi nhuận này với lợi nhuận từ việc mua hàng được thực hiện hoàn toàn, không có bất kỳ khoản vay nào, nêu bật giá trị của chiến lược đòn bẩy. Ví dụ, cùng một người vay có thể đã sử dụng 100.000 đô la để thực hiện giao dịch mua toàn bộ tài sản trị giá 100.000 đô la.
Giả sử tỷ lệ đánh giá cao 5% như nhau, giá trị ròng của người mua từ việc mua trên một tài sản trị giá 100.000 đô la sẽ tăng 5.000 đô la trong suốt 12 tháng, so với 25.000 đô la cho tài sản đắt hơn. Chênh lệch 20.000 đô la cho thấy sự gia tăng giá trị ròng tiềm năng được cung cấp thông qua việc sử dụng đòn bẩy. Bây giờ, hình ảnh rằng tăng 5% mỗi năm trong 20 năm. Theo thời gian, việc sử dụng đòn bẩy có thể có tác động rất lớn và rất tích cực đến giá trị ròng của bạn.
Nguy cơ của đòn bẩy
Bây giờ cho các tin xấu. Tất cả điều này nghe có vẻ tuyệt vời, nhưng có một nhược điểm. Đòn bẩy có thể làm việc chống lại bạn, cũng giống như nó có thể làm việc có lợi cho bạn. Để cho thấy làm thế nào, hãy xem lại ví dụ trước đây của chúng tôi. Nếu bạn sử dụng khoản thanh toán 100.000 đô la để mua căn nhà trị giá 500.000 đô la và giá bất động sản trong khu vực của bạn giảm liên tiếp trong vài năm, đòn bẩy hoạt động ngược lại. Sau năm thứ nhất, tài sản 500.000 đô la của bạn có thể trị giá $ 475.000, nếu nó mất giá 5%. Nếu giá tiếp tục trên cùng một quỹ đạo đó, tài sản của bạn có thể trị giá 451.250 đô la, một khoản lỗ trong vốn chủ sở hữu là 48.750 đô la.
Giống như đòn bẩy có thể làm việc có lợi cho bạn, nó cũng có thể chống lại bạn.
Theo kịch bản giảm giá 5% tương tự, nếu 100.000 đô la đó được sử dụng cho việc mua toàn bộ căn nhà trị giá 100.000 đô la, người mua sẽ chỉ mất 5.000 đô la trong năm đầu tiên giá nhà giảm ít hơn nhiều so với căn nhà đắt hơn đó.
Trong thị trường bất động sản nơi giá giảm đáng kể, chủ nhà cuối cùng có thể nợ nhiều tiền hơn ngôi nhà thực sự có giá trị. Đối với các nhà đầu tư, giá giảm có thể làm giảm hoặc thậm chí loại bỏ lợi nhuận. Nếu giá thuê cũng giảm, kết quả có thể là một tài sản không thể được thuê với giá sẽ bao gồm chi phí thế chấp và các chi phí khác. Nếu bạn đang dự tính trở thành một chủ nhà, có nhiều yếu tố để xem xét.
Nhược điểm sử dụng nhiều thuộc tính
Các vấn đề thậm chí còn lớn hơn khi nhiều đơn vị tham gia, vì các nhà đầu tư bất động sản thương mại thường bỏ càng ít tiền càng tốt. Mục tiêu là tận dụng tiền của bạn bằng cách kiểm soát 100% tài sản trong khi chỉ giảm 20% giá trị. Hãy xem xét 500.000 đô la trong ví dụ trước của chúng tôi. chỉ nói rằng đó là một tòa nhà chung cư nhỏ. Vì được mua với số tiền 100.000 đô la dưới dạng thanh toán xuống, nếu giá trị của tòa nhà giảm 30%, tài sản chỉ có giá trị 350.000 đô la, nhưng nhà đầu tư vẫn phải trả lãi và gốc trên toàn bộ giá trị của khoản vay 400.000 đô la.
Nếu số tiền mà nhà đầu tư nhận được trong tiền thuê nhà cũng giảm, kết quả có thể được mặc định trên tài sản. Nếu nhà đầu tư sử dụng dòng tiền từ tài sản đó để trả tiền thế chấp cho các tài sản khác, việc mất thu nhập có thể tạo ra hiệu ứng domino có thể kết thúc với toàn bộ danh mục đầu tư bị tịch thu đối với một khoản nợ xấu trên một tài sản.
Tránh rủi ro đòn bẩy
Bây giờ bạn đã tìm hiểu về những điều cơ bản của việc tận dụng bất động sản cũng như một số cạm bẫy, bạn có thể nghĩ rằng không thể kiếm được lợi nhuận tốt khi sử dụng kỹ thuật này. Đừng băn khoăn, đó chỉ là vấn đề sử dụng lẽ thường. Cũng giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, bất động sản đi kèm với rủi ro. Mặc dù bạn có thể sử dụng đòn bẩy cho lợi thế của mình, nhưng có một vài điều quan trọng bạn muốn đảm bảo rằng bạn tránh để cung cấp cho bạn một lợi thế tốt hơn trên thị trường.
Đầu tiên, đừng cho rằng những gì sẽ xảy ra trước khi nó xảy ra. Bạn không thể luôn sử dụng hiệu suất trong quá khứ như một chỉ báo về những gì sẽ xảy ra trong tương lai, đặc biệt là với thị trường nhà đất. Nếu bạn thấy rằng giá trị tài sản đã tăng trong một khu vực cụ thể từ 5% đến 10% trong một khoảng thời gian nhất định, điều đó không có nghĩa là chúng sẽ tiếp tục trên cùng một con đường.
Tiếp theo, hãy tự lập ngân sách cho phù hợp và biết những gì bạn đang tham gia. Nếu bạn đặt một khoản thanh toán xuống thấp hơn, số tiền khoản vay của bạn sẽ cao hơn. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ phải thực hiện một khoản thanh toán thế chấp lớn hơn. Bạn có thể phải tính đến tỷ lệ trống thấp hơn, nền kinh tế khó khăn hơn, những người thuê nhà tồi tệ, tất cả sẽ rơi vào bạn. Cuối cùng, bạn vẫn chịu trách nhiệm thanh toán thế chấp, vì vậy bạn phải chắc chắn rằng bạn có thể giữ cho mình nổi trong mọi tình huống.
Điểm mấu chốt
Hình ảnh của các giao dịch mua có đòn bẩy như vậy làm cho tâm trí những quảng cáo vào đêm khuya, nơi những người nói chuyện trôi chảy gợi ý rằng bạn có thể kiếm được hàng triệu đô la mua tài sản mà không mất tiền. Mặc dù có thể, chúng tôi không khuyên bạn nên đi tuyến đường này.
Hạnh phúc, bạn không cần. Những cách ít kỳ lạ hơn để sử dụng đòn bẩy đã tồn tại, cho phép bạn mua bất động sản với số tiền tương đối nhỏ xuống thậm chí không có tiền. Trên thực tế, mặc dù họ có thể không nghĩ đó là đòn bẩy, nhưng hầu hết mọi người đều làm như vậy nếu họ đưa ra một thế chấp khi họ mua nhà. Họ trả lại khoản vay trong một khoảng thời gian nhiều năm hoặc nhiều thập kỷ, trong khi tận hưởng việc sử dụng tài sản. Đạo đức của câu chuyện là đòn bẩy là một công cụ phổ biến hoạt động tốt - khi được sử dụng một cách thận trọng.
