Không ai muốn phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) cho một thế chấp. Nó không rẻ và nó làm tăng thêm chi phí hàng tháng của khoản vay. Tìm hiểu xem bạn có thể tránh PMI bắt đầu bằng việc hiểu lý do tại sao bạn có thể bị mắc kẹt với nó ngay từ đầu.
Một trong những biện pháp rủi ro mà người cho vay sử dụng trong bảo lãnh thế chấp là tỷ lệ cho vay so với giá trị (LTV) của thế chấp. Đây là một phép tính đơn giản được thực hiện bằng cách chia số tiền cho vay với giá trị của căn nhà. Tỷ lệ LTV càng cao, hồ sơ rủi ro của thế chấp càng cao. Hầu hết các khoản thế chấp có tỷ lệ LTV lớn hơn 80% yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) phải được trả bởi người vay. Đó là bởi vì một người vay sở hữu ít hơn 20% giá trị tài sản được coi là có khả năng vỡ nợ trong khoản vay.
Chìa khóa chính
- Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) có thể là một yêu cầu đắt đỏ để vay tiền mua nhà. Bảo hiểm thế chấp cá nhân có thể được yêu cầu đối với các khoản thế chấp có tỷ lệ LTV lớn hơn 80%. PMI tránh được có thể cắt giảm các khoản thanh toán hàng tháng của bạn và làm cho nhà của bạn nhiều hơn giá cả phải chăng. Dự đoán sự đánh giá cao về giá trị của ngôi nhà là yếu tố quyết định chính khi chọn con đường tránh PMI.
PMI ở độ sâu
Ví dụ, giả sử giá của căn nhà bạn mua là 300.000 đô la và số tiền cho vay là 270.000 đô la (có nghĩa là bạn đã thực hiện thanh toán xuống 30.000 đô la), tạo ra tỷ lệ LTV là 90%. Khoản thanh toán PMI hàng tháng sẽ nằm trong khoảng từ $ 117 đến $ 150, tùy thuộc vào loại thế chấp bạn nhận được. (Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, hoặc ARM, yêu cầu thanh toán PMI cao hơn so với thế chấp có lãi suất cố định.)
Tuy nhiên, PMI không nhất thiết là một yêu cầu vĩnh viễn. Người cho vay được yêu cầu giảm PMI khi tỷ lệ LTV của thế chấp đạt 78% thông qua việc kết hợp giảm tiền gốc đối với thế chấp và tăng giá nhà. Nếu một phần của việc giảm tỷ lệ LTV là do sự đánh giá cao về giá nhà, hãy nhớ rằng bạn sẽ phải trả tiền cho việc thẩm định mới để xác minh số tiền đánh giá cao.
Một cách khác để trả PMI là sử dụng khoản thế chấp thứ hai hoặc còn gọi là khoản vay heo đất. Đây là cách nó hoạt động: Bạn có được khoản thế chấp đầu tiên với số tiền bằng 80% giá trị căn nhà, từ đó tránh PMI, sau đó rút khoản thế chấp thứ hai với số tiền bằng với giá bán của căn nhà trừ đi số tiền của xuống thanh toán và số tiền thế chấp đầu tiên.
Sử dụng các số từ ví dụ trên, bạn sẽ nhận khoản thế chấp đầu tiên với giá 240.000 đô la, thanh toán xuống 30.000 đô la và nhận khoản thế chấp thứ hai với giá 30.000 đô la. Điều này giúp loại bỏ sự cần thiết phải trả PMI vì tỷ lệ LTV của khoản thế chấp đầu tiên là 80%; tuy nhiên, bây giờ bạn cũng có khoản thế chấp thứ hai gần như chắc chắn sẽ có lãi suất cao hơn khoản thế chấp đầu tiên của bạn. Mặc dù có nhiều loại thế chấp thứ hai có sẵn, lãi suất cao hơn ngang bằng với khóa học. Tuy nhiên, các khoản thanh toán kết hợp cho các khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai thường ít hơn các khoản thanh toán của khoản thế chấp đầu tiên cộng với PMI.
Sự đánh đổi
Tóm lại, khi nói đến PMI, nếu bạn có ít hơn 20% giá bán hoặc giá trị căn nhà để sử dụng làm khoản thanh toán xuống, bạn có hai tùy chọn cơ bản:
- Sử dụng khoản thế chấp đầu tiên "độc lập" và trả PMI cho đến khi LTV của khoản thế chấp đạt 78%, tại thời điểm đó, PMI có thể được loại bỏ. Sử dụng khoản thế chấp thứ hai. Điều này rất có thể sẽ dẫn đến chi phí thế chấp ban đầu thấp hơn so với trả PMI. Tuy nhiên, thế chấp thứ hai thường có lãi suất cao hơn thế chấp thứ nhất và chỉ có thể được loại bỏ bằng cách trả hết hoặc tái cấp vốn cho khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai thành thế chấp độc lập mới, có lẽ là khi LTV đạt 80% hoặc ít hơn (vì vậy sẽ không yêu cầu PMI).
Một số biến khác có thể đóng vai trò trong quyết định này. Ví dụ:
- So sánh các khoản tiết kiệm thuế có thể có liên quan đến việc trả PMI so với tiết kiệm thuế liên quan đến trả lãi cho khoản thế chấp thứ hai. Luật thuế năm 2017 đã thay đổi các giới hạn về khấu trừ lãi suất thế chấp, vì vậy hãy kiểm tra với kế toán liên quan đến tình hình tài chính của bạn. Hãy tính chi phí thẩm định mới để loại bỏ PMI so với chi phí tái cấp vốn thế chấp thứ nhất và thứ hai thành một thế chấp độc lập thế chấp. Lưu ý rủi ro lãi suất có thể tăng giữa thời điểm quyết định thế chấp ban đầu và thời điểm thế chấp thứ nhất và thứ hai sẽ được tái cấp vốn. Kiểm tra các mức giảm khác nhau của hai lựa chọn. Lưu ý giá trị thời gian của tiền (ý tưởng rằng số tiền bạn chi tiêu bây giờ có giá trị cao hơn số tiền tương tự trong tương lai).
Tuy nhiên, biến quan trọng nhất trong quyết định là tỷ lệ dự kiến tăng giá nhà. Nếu bạn chọn thế chấp đầu tiên độc lập yêu cầu bạn phải trả PMI - thay vì nhận thế chấp thứ hai không có PMI - nhà của bạn có thể đánh giá cao giá trị đến mức nào mà LTV là 78% và PMI có thể bị loại bỏ ? Đây là yếu tố quyết định quan trọng nhất và do đó, yếu tố chúng ta sẽ tập trung vào bây giờ.
Đánh giá cao: Chìa khóa để ra quyết định
Đây là yếu tố quyết định quan trọng nhất: Một khi PMI được loại bỏ khỏi khoản thế chấp đầu tiên độc lập, khoản thanh toán hàng tháng bạn sẽ nợ sẽ thấp hơn khoản thanh toán kết hợp cho các khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai. Điều này đặt ra hai câu hỏi. Đầu tiên, phải mất bao lâu trước khi PMI có thể bị loại bỏ? Và thứ hai, các khoản tiết kiệm liên quan đến mỗi lựa chọn là gì?
Dưới đây là hai ví dụ dựa trên các ước tính khác nhau về tỷ lệ tăng giá nhà.
Ví dụ 1: Đánh giá chậm giá nhà
Các bảng dưới đây so sánh các khoản thanh toán hàng tháng của thế chấp có lãi suất cố định 30 năm, độc lập với PMI so với thế chấp đầu tiên có lãi suất cố định 30 năm kết hợp với thế chấp thứ hai 30 năm / đáo hạn trong 15 năm.
Các khoản thế chấp có các đặc điểm sau:
Trong Hình 2 , tỷ lệ tăng giá nhà hàng năm được ước tính.
Lưu ý rằng khoản thanh toán $ 120 PMI được loại bỏ khỏi tổng số tiền thanh toán hàng tháng của khoản thế chấp đầu tiên độc lập trong tháng 60 (xem Hình 3 ) khi LTV đạt 78% thông qua kết hợp giảm tiền gốc và tăng giá nhà.
Bảng trong Hình 4 cho thấy các khoản thanh toán hàng tháng kết hợp của các khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai. Lưu ý rằng thanh toán hàng tháng là không đổi. Lãi suất là một trung bình có trọng số. LTV chỉ là thế chấp đầu tiên.
Sử dụng thế chấp thứ nhất và thứ hai, $ 85 đô la có thể được tiết kiệm mỗi tháng trong 60 tháng đầu tiên. Điều này tương đương với tổng tiết kiệm $ 5.100. Bắt đầu từ tháng 61, khoản thế chấp đầu tiên độc lập đạt được lợi thế 35 đô la mỗi tháng cho các điều khoản còn lại của các khoản thế chấp. Nếu chúng ta chia 5.100 đô la cho 35 đô la, chúng tôi nhận được 145. Nói cách khác, trong kịch bản tăng giá nhà chậm này, bắt đầu từ tháng 61, sẽ mất thêm 145 tháng nữa trước khi lợi thế thanh toán của khoản thế chấp đầu tiên độc lập mà không có PMI có thể đạt được trở lại lợi thế ban đầu của các khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai kết hợp. (Khoảng thời gian này sẽ được kéo dài nếu giá trị thời gian của tiền được xem xét.)
Ví dụ 2: Tỷ lệ đánh giá nhanh giá nhà
Ví dụ dưới đây dựa trên các khoản thế chấp tương tự như đã trình bày ở trên. Tuy nhiên, ước tính tăng giá nhà sau đây được sử dụng.
Trong ví dụ này, chúng tôi chỉ hiển thị một bảng thanh toán hàng tháng cho hai tùy chọn (xem Hình 6 ). Lưu ý rằng PMI bị giảm trong trường hợp này vào tháng 13 vì sự tăng giá nhà nhanh chóng, nhanh chóng hạ LTV xuống 78%.
Với sự tăng giá nhà nhanh chóng, PMI có thể được loại bỏ tương đối nhanh chóng.
Các khoản thế chấp kết hợp chỉ có lợi thế thanh toán là $ 85 trong 12 tháng. Điều này tương đương với tổng số tiền tiết kiệm là $ 1, 020. Bắt đầu từ tháng 13, khoản thế chấp độc lập có lợi thế thanh toán là 35 đô la. Nếu chúng ta chia $ 1, 020 cho 35, chúng ta có thể xác định rằng sẽ mất 29 tháng để bù vào khoản tiết kiệm ban đầu của các khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai kết hợp. Nói cách khác, bắt đầu từ tháng thứ 41, người vay sẽ có lợi hơn về tài chính bằng cách chọn thế chấp đầu tiên độc lập với PMI. (Khoảng thời gian này sẽ được kéo dài nếu giá trị thời gian của tiền được xem xét.)
Điểm mấu chốt
- Nếu bạn chọn thanh toán PMI, có thể loại bỏ thông qua thẩm định một khi LTV đạt 78%. Nếu bạn chọn sử dụng kết hợp các khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai, bạn có thể có khoản tiết kiệm thanh toán ban đầu. Tuy nhiên, cách duy nhất để loại bỏ khoản thế chấp thứ hai, có khả năng mang lãi suất cao hơn thế chấp thứ nhất, là trả hết hoặc tái cấp vốn cho khoản vay đầu tiên và khoản vay thứ hai của bạn thành khoản thế chấp độc lập mới.
