Không giống như cổ phiếu chứng khoán, tài sản đầu tư không thể được dỡ xuống trong vài giây với một cú nhấp chuột. Thời gian giữa quyết định bán và ngày bán thực tế thường được tính bằng tuần hoặc tháng. Bán nhà riêng của bạn có thể là một quá trình đáng sợ nếu bạn không biết bắt đầu từ đâu, nhưng bán một tài sản đầu tư đòi hỏi nhiều công việc hơn.
Lượng vốn và các vấn đề về thuế xung quanh việc thực hiện số vốn đó rất phức tạp khi giao dịch với bất động sản đầu tư. Tuy nhiên, không thể tự mình thực hiện được., chúng tôi sẽ xem xét quá trình bán một tài sản đầu tư và tập trung vào cách hạn chế thuế đối với lợi nhuận.
Tại sao phải bán?
Những lý do để bán một tài sản cho thuê khác nhau. Chủ nhà cá nhân quản lý tài sản của họ có thể di chuyển và muốn đầu tư vào một cái gì đó gần nơi ở mới của họ. Hoặc chủ nhà có thể muốn kiếm tiền từ sự đánh giá cao của một tài sản cho thuê hơn là tích lũy tiền thông qua tiền thuê nhà. Nó thậm chí có thể là một trường hợp của một tài sản bị mất tiền, thông qua vị trí tuyển dụng hoặc không đủ tiền thuê để trang trải các chi phí. Bất kể lý do, các nhà đầu tư bất động sản tìm cách bán sẽ phải đối phó với thuế.
Người đàn ông thuế Cometh
Thuế lãi vốn đối với việc bán bất động sản cho thuê dốc hơn nhiều so với việc bán tài sản sử dụng cá nhân đơn giản. Lợi nhuận vốn cơ bản mà bạn phải trả cho lợi nhuận từ việc bán hàng được tăng lên bởi bất kỳ khấu hao nào bạn đã yêu cầu đối với tài sản. Điều này có nghĩa là nếu tài sản bị mất tiền và bạn đã sử dụng khoản lỗ so với hóa đơn thuế của bạn trong những năm trước, bạn sẽ có hóa đơn thuế lớn hơn khi việc bán hàng diễn ra.
Ví dụ - Thuế lãi và khấu hao vốn
Giả sử bạn có một tài sản cho thuê mà bạn đã mua với giá 150.000 đô la và nó được bán với giá 200.000 đô la. Thông thường, điều này có nghĩa là bạn trả lãi vốn trên 50.000 đô la. Tuy nhiên, nếu bạn đã khấu trừ 20.000 đô la khấu hao theo thời gian bạn sở hữu tài sản, bạn nợ khoản chênh lệch giữa giá bán và giá mua trừ đi khấu hao: 200.000 - (150.000 - 20.000 đô la). Thay vì nợ vốn trên 50.000 đô la, giờ đây bạn nợ lãi trên 70.000 đô la.
Lưu ý: Điều này không khuyến khích bạn yêu cầu khấu hao . Gần như luôn luôn tốt hơn để nhận ra giảm thuế sớm hơn là sau này .
Cán qua
Bộ luật Doanh thu Nội bộ Phần 1031 cho phép các nhà đầu tư bất động sản tránh thuế đối với lợi nhuận của họ bằng cách đầu tư lại vào tài sản tương tự. Với sự giúp đỡ của luật sư hoặc cố vấn thuế, bạn có thể thiết lập việc bán để số tiền thu được đưa vào tài khoản ký quỹ cho đến khi bạn sẵn sàng sử dụng chúng để mua một tài sản mới. Có giới hạn thời gian 45 ngày để chọn tài sản mới và sáu tháng để hoàn thành giao dịch. Nếu bạn có ý định tái đầu tư, bạn nên bắt đầu tìm kiếm tài sản mới trước khi bán cái cũ.
Trao đổi 1031 hoạt động tuyệt vời nếu bạn có ý định tái đầu tư vào một tài sản khác. Nếu bạn chỉ muốn ngừng tham gia trực tiếp, bạn có thể thuê một người quản lý tài sản chuyên nghiệp cho địa điểm hiện tại của bạn hoặc bán nó và mua một tài sản được quản lý chuyên nghiệp. Tuy nhiên, nếu mục tiêu của bạn hoàn toàn là tăng vốn, bạn sẽ chỉ phải ăn thuế tăng vốn.
Kết hợp như một lá chắn
Kết hợp ngày càng trở nên phổ biến đối với các nhà đầu tư bất động sản. Bằng cách kết hợp, các nhà đầu tư có thể giảm bớt trách nhiệm của họ khiến tập đoàn hoạt động như một lá chắn giữa bạn và tiềm năng mà người thuê có thể kiện bạn. Nhà và tài chính cá nhân của bạn không thể được yêu cầu trong bất kỳ loại vụ kiện nào của tòa án hoặc thủ tục pháp lý khi bạn kết hợp. Các tập đoàn cũng có các quy tắc thuế khác nhau khá thuận lợi, đặc biệt là với việc tăng vốn từ việc bán một tài sản.
Đối với một loại nhà đầu tư bất động sản nhất định, việc hợp nhất có ý nghĩa. Nếu bạn thuê người tìm và quản lý một loạt các tài sản tạo thu nhập và kiếm lợi nhuận đáng kể từ đó, công ty sẽ giảm hóa đơn thuế của bạn, và sau đó bạn sẽ thấy lợi nhuận thông qua cấu trúc cổ phần của công ty bạn. Đối với hầu hết các nhà đầu tư bất động sản, có nhiều cách tốt hơn để có được lợi ích của việc thành lập mà không làm phức tạp hóa cách thu nhập được thực hiện.
Kết hợp có thể tạo ra một rào cản giữa bạn và thu nhập từ tài sản của bạn để nếu bạn phụ thuộc vào thu nhập đó theo bất kỳ cách nào, bạn không thể truy cập dễ dàng như bạn muốn - đặc biệt là với lợi nhuận lớn như bán từ một tài sản. Việc kết hợp tương đối dễ dàng, chỉ cần một số lời khuyên và giấy tờ chuyên nghiệp, nhưng việc đưa tài sản của bạn ra khỏi một công ty (ví dụ, để bán chúng và nghỉ hưu) thì phức tạp hơn vì bạn đang đi theo hướng trốn thuế / gian lận thuế cố ý trừ khi bạn bán tập đoàn thay vì tài sản tạo nên nó. Điều này, tất nhiên, khó hơn nhiều so với việc bán một ngôi nhà.
Ngược lại, nếu bạn đang quản lý cá nhân hai hoặc ba tài sản và thậm chí có thêm một hoặc hai tài sản được quản lý chuyên nghiệp, bạn có thể không được hưởng lợi từ việc hợp nhất. Nếu thu nhập từ tiền cho thuê của bạn không vượt quá chi phí của bạn cho mỗi tài sản bằng một khoản lãi lớn, thì tốt hơn hết là bạn nên giữ chúng và sử dụng khấu hao và ghi giảm trong đó bạn có thể hoặc thay đổi nắm giữ bất động sản của mình thành một doanh nghiệp nhỏ.
Ngoài việc sử dụng doanh nghiệp nhỏ thay thế cho việc thành lập, một số tiểu bang cho phép các nhà đầu tư bất động sản mở một công ty trách nhiệm hữu hạn riêng cho mỗi tài sản mà họ sở hữu. Mặc dù điều này không nhất thiết làm giảm thuế, nhưng nó bảo vệ tài chính của bạn, cũng như từng tài sản, khỏi bất kỳ vụ kiện nào có thể được thực hiện đối với một trong những tài sản của bạn.
Điểm mấu chốt
Bán một tài sản cho thuê có thể là một thách thức, và thậm chí còn khó hơn nếu bạn đang hy vọng tránh được một hóa đơn thuế lớn trên số tiền thu được. Nếu bạn đang bán để đầu tư vào một tài sản khác, thì bạn chỉ cần thực hiện tái đầu tư 1031 và bỏ hóa đơn thuế. Nếu bạn đang bán vì bạn cần vốn, bạn sẽ phải trả một số thuế.
Trường hợp tốt nhất, như với cổ phiếu, là ngừng bán một tài sản đầu tư, đặc biệt là cho thuê hòa vốn hoặc tốt hơn, trừ khi bạn bù đắp các khoản tín dụng hoặc thua lỗ để lấy một phần của thuế lãi vốn. Bằng cách này, bạn sẽ có cơ hội giảm hóa đơn thuế tổng thể và bỏ túi nhiều tiền hơn.
