Mục lục
- Thuận lợi cho người bán
- Người mua thắng thế nào
- Tuyên bố MLS 8.0
- Hiệu lực của Tuyên bố MLS 8.0
- Danh sách ngoài thị trường còn lại
- Liên hệ đại lý bất động sản
- Lên mạng
- Tiếp cận chủ nhà
- Biết quy trình
- Điểm mấu chốt
Với hàng tồn kho bất động sản vẫn còn eo hẹp ở nhiều thị trường trên cả nước, với tư cách là người mua nhà tiềm năng, muốn đi trước đối thủ cạnh tranh. Đây là nơi các danh sách ngoài thị trường xuất hiện. Còn được gọi là danh sách yên tĩnh hoặc bỏ túi, những ngôi nhà này có thể được bán nhưng không được liệt kê trên nhiều dịch vụ niêm yết (MLS). Điều đó có nghĩa là các đại lý bất động sản bán các tài sản này phải tự mình tìm kiếm người mua.
Việc niêm yết nhà ngoài thị trường là một điều hiếm thấy trong quá khứ nhưng đã tăng thêm lực kéo trong những năm gần đây với chủ nhà, khiến những danh sách này trở thành một phần của thị trường thứ cấp của các loại đặc biệt là đối mặt với nhu cầu ngày càng tăng.
Chính sách mới của Hiệp hội quốc gia về Realtor® có tên là MLS MLS Statement 8.0 Hạn chế rất nhiều danh sách ngoài thị trường.
Danh sách ngoài thị trường có vẻ trái ngược với người bán. Rốt cuộc, có nhiều nhu cầu hơn hàng tồn kho, có nghĩa là cuộc chiến đấu thầu là phổ biến ở nhiều khu phố. Vậy tại sao người bán lại muốn thực hiện các danh sách bí mật, và làm thế nào để bạn có thể tìm kiếm người mua?
Chìa khóa chính
- Danh sách ngoài thị trường là các tài sản được bán nhưng không được liệt kê trên nhiều dịch vụ niêm yết. Một số người bán mong muốn một danh sách ngoài thị trường để kiểm tra vùng biển, duy trì quyền riêng tư, tiết kiệm hoa hồng hoặc tạo cảm giác độc quyền có thể dẫn đến giá bán cao hơn. Đối với người mua, danh sách ngoài thị trường cung cấp quyền truy cập vào hàng tồn kho bổ sung, cơ hội tiết kiệm nếu hoa hồng thấp hơn và cơ hội tránh cạnh tranh tài sản trong khu vực mong muốn. Bán hàng trên thị trường chỉ có một đại lý có thể đôi khi cung cấp rất ít phòng ngọ nguậy cho người mua muốn thương lượng giá. Để có quyền truy cập vào các danh sách này, người mua có thể tiếp cận trực tiếp với các đại lý hoặc chủ nhà hoặc thử trực tuyến.
Thuận lợi cho người bán
Một số người bán nhà lựa chọn niêm yết ngoài thị trường để kiểm tra vùng biển trong khi những người khác muốn có quy trình bán hàng riêng tư hơn hoặc cơ hội đàm phán mức hoa hồng bán hàng thấp hơn vì chỉ có một đại lý tham gia.
Một số chủ nhà đã nghĩ rằng một danh sách bỏ túi tạo ra một sức hấp dẫn sẽ mang lại cho họ một mức giá cao hơn. Sau tất cả, nếu ngôi nhà được niêm yết và kết thúc trên thị trường trong hơn 30 ngày, có nhiều khả năng người mua tiềm năng sẽ cố gắng đưa ra các ưu đãi bóng thấp. Nếu không có mã "ngày trên thị trường", sẽ không có nhiều khả năng người bán sẽ bị cắt giảm.
Người mua thắng thế nào
Đối với bạn là người mua, lợi ích của việc niêm yết ngoài thị trường là gấp đôi. Để bắt đầu, nó cung cấp cho bạn quyền truy cập vào kho mà người mua nhà không nhìn thấy. Nếu bạn đang mua ở một thị trường đặc biệt nóng, danh sách bỏ túi có thể là cách duy nhất để mua nhà. Trong điều kiện thị trường thường xuyên, bạn có thể nhận được một phần vì hoa hồng mà người bán phải trả thấp hơn.
Không phải tất cả người mua nhà đang tìm kiếm một nơi cư trú chính. Bạn có thể đang tìm kiếm một tài sản đầu tư, hoặc nhà để mua và lật để kiếm lợi nhuận. Một danh sách ngoài thị trường trong một khu phố lớn có thể là một cách tuyệt vời để thực hiện mục tiêu đó.
Tuyên bố MLS 8.0 Chính sách hợp tác rõ ràng
Một rào cản đáng kể đối với các danh sách ngoài thị trường được đưa ra gần đây, bởi Hiệp hội môi giới quốc gia, của Chính sách hợp tác rõ ràng của MLS MLS 8.0. Chính sách này, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2020, bắt buộc phải thực hiện tại địa phương vào ngày 1 tháng 5 năm 2020 bất kỳ nhà môi giới bất động sản nào tham gia vào một dịch vụ niêm yết để gửi danh sách của họ tới MLS trong vòng một ngày làm việc để tiếp thị công chúng với công chúng.
Tác động thực tế của Tuyên bố MLS 8.0
Điều đáng chú ý là Tuyên bố MLS 8.0 không phải là luật theo nghĩa truyền thống. Theo Realtor Doug Wagner của RE / Max Victory, ho Hiệp hội Realtor là một hiệp hội quản lý, không phải là một pháp nhân, nhưng tất cả các thành viên MLS, môi giới và đại lý của hiệp hội phải tuân thủ chính sách mới.
Wagner lưu ý rằng các đại lý được cấp phép không phải là Realtor (không phải thành viên của NAR) không bị ràng buộc bởi chính sách này. Tuy nhiên, với thực tế là 89% người mua nhà gần đây đã sử dụng bất động sản hoặc môi giới và gần 7 trong số 10 đại lý bất động sản được cấp phép là Realtor, tác động thực tế là Tuyên bố 8.0 áp dụng cho hầu hết các giao dịch bất động sản nhà ở.
Danh sách ngoài thị trường còn lại
May mắn thay, MLS Statement 8.0 không có nghĩa là sự kết thúc của danh sách ngoài thị trường. Chính sách mới của NAR có các tùy chọn tích hợp cho phép các đại lý và nhà môi giới thành viên duy trì cả danh sách ngoài thị trường hạn chế và đầy đủ.
Ví dụ: theo Tuyên bố MLS 8.0, người bán có thể chọn không tham gia MLS IDX hoặc hiển thị trên internet. Một tùy chọn khác, được biết đến như là một danh sách độc quyền của văn phòng trên mạng cũng có sẵn cho những người bán muốn duy trì sự riêng tư. Trong trường hợp độc quyền văn phòng, đại lý có thể chia sẻ danh sách với các đại lý khác trong văn phòng hoặc trực tiếp với người mua.
Một số tùy chọn ngoài thị trường khác có sẵn trước đây thông qua các nhà môi giới, chẳng hạn như các mạng niêm yết riêng tư, trực tuyến, không còn được cho phép bởi Tuyên bố 8.0. Những người khác, bao gồm cả những người sắp ra mắt, những người chậm trễ và chậm trễ cho thấy, sẽ bị kiểm soát bởi các MLS địa phương nhưng sẽ bao gồm các hạn chế mới ngăn các đại lý chia sẻ chúng với người mua.
Theo Wagner, trang web trực tuyến Zvel, lấy danh sách từ dữ liệu MLS nhưng không phải là thành viên của NAR, không bị cấm tiếp tục các chương trình ngoài thị trường nội địa như: Make Make Move Move, Sắp ra mắt, "FSBO" và "Người mua."
Liên hệ đại lý bất động sản
Tìm một ngôi nhà truyền thống, độc quyền, ngoài thị trường đòi hỏi một chút bài tập về nhà và rất nhiều mạng lưới. Khi bạn xác định chính xác khu phố bạn muốn mua, bạn sẽ cần đưa ra một danh sách các đại lý bất động sản hàng đầu và liên hệ với họ về bất kỳ danh sách độc quyền văn phòng nào họ có thể có.
Lên mạng
Ngoài việc liên hệ trực tiếp với các đại lý bất động sản, người mua có sẵn các công cụ trực tuyến để tìm danh sách không phải là MLS như Bán bởi Chủ sở hữu (FSBO), rao vặt trên báo hoặc thậm chí Craigslist. Như đã lưu ý ở trên, trang web trực tuyến Z.60 có một số chương trình ngoài thị trường dành cho người bán và người mua tiềm năng.
Tiếp cận chủ nhà
Nếu có một khu vực hoặc khu vực bạn đặc biệt quan tâm, một lựa chọn là trực tiếp đăng ký với chủ nhà. Bạn có thể tìm thấy một khách hàng tiềm năng bằng cách gõ cửa hoặc gửi thư. Mặc dù điều đó sẽ khiến bạn mất thời gian và tiền bạc và sẽ không đảm bảo thành công, có một cơ hội nhỏ ít nhất một người sẽ trả lời.
Đừng loại trừ các tài sản bị bỏ quên, đặc biệt nếu bạn biết bạn có thể đủ khả năng để sửa chữa. Có lẽ có một chủ nhà đã quá mải mê với chi phí bảo trì và một người không bao giờ tin rằng mình có thể bán được rằng một lời đề nghị không được yêu cầu sẽ được coi là một phước lành.
Để cuối cùng bạn không phá vỡ ngân hàng, hãy đảm bảo bạn in các bưu phẩm vừa rẻ vừa hiệu quả. Rốt cuộc, bạn muốn có vẻ chuyên nghiệp trong cách tiếp cận của bạn càng tốt. Và bạn không bao giờ biết cho đến khi bạn hỏi, phải không?
Biết quy trình
Tìm một danh sách ngoài thị trường chỉ là một nửa trận chiến. Xem một thỏa thuận đi qua là kết thúc, đó là lý do tại sao những người mua danh sách ngoài thị trường phải biết các quy trình trong và ngoài quy trình. Một khi bạn nhận được hợp đồng, đó là một thỏa thuận tiêu chuẩn, nhưng vì đại lý có khả năng đại diện cho cả hai bạn, nó có thể có một chút âm u.
Được biết đến như là một đại lý bán kép, trong khi pháp luật hoàn toàn hợp pháp, người mua khó có thể biết được đại lý có quan tâm đến lợi ích tốt nhất của mình hay không. Giá bán càng cao, hoa hồng cho đại lý càng cao. Nếu bạn đang mua trong một thị trường có ít hàng tồn kho, có thể không có vấn đề gì nếu bạn nhận được thỏa thuận tốt nhất miễn là bạn nhận được nhà, nhưng bạn phải trả tiền để nhận ra bất kỳ xung đột lợi ích nào.
Điểm mấu chốt
Thị trường bất động sản vẫn còn nóng ở nhiều khu vực trong nước với nhu cầu nhiều hơn hàng tồn kho. Những người mua thất vọng đã bị trả giá khỏi nhà cần bất kỳ lợi thế nào họ có thể có được. Mặc dù Tuyên bố MLS 8.0 hạn chế nghiêm ngặt quyền truy cập vào danh sách ngoài thị trường nhưng điều đó không cấm hoàn toàn chúng. Làm bài tập về nhà của bạn, nhận ra rằng có những rủi ro và biết rằng việc tìm nhà tiếp theo của bạn thông qua một danh sách ngoài thị trường có thể đáng để nỗ lực.
