Mục lục
- Tăng trưởng trong HOAs
- Tìm hiểu luật địa phương về HOAs
- Thành lập HOA
- Bảo vệ HOA
- Giữ hồ sơ tài chính lành mạnh
- Thông báo cho chủ nhà
- Theo dõi về Khiếu nại
- Tổ chức tập hợp cộng đồng
- Điểm mấu chốt
Hiệp hội Chủ nhà (HOAs) quản lý các vấn đề ảnh hưởng đến toàn bộ cộng đồng, chẳng hạn như an toàn và an ninh, thiếu bảo trì tài sản, phiền toái địa phương hoặc cung cấp dịch vụ không được chính quyền địa phương quan tâm. HOAs cũng có thể là một nguồn xung đột lớn vì sức mạnh mà họ mang lại cho chủ nhà.
HOAs thường được hình thành bởi các nhà phát triển khi một cộng đồng mới được xây dựng. Là một điều kiện để có được tài sản trong nhiều cộng đồng, người mua phải tham gia HOA. Kết quả là, nhiều người kết thúc việc tham gia HOAs mà không thực sự hiểu họ là ai hoặc họ làm việc như thế nào, chỉ vì họ yêu một ngôi nhà cụ thể.
Tăng trưởng trong HOAs
Các hiệp hội chủ nhà (HOAs) đã trở nên ngày càng phổ biến. Khi nói về sự tăng trưởng bùng nổ này trong việc hình thành nhà chung cư, hiệp hội chủ nhà và giáo sư chính sách công hợp tác xã, Robert H. Nelson, tuyên bố:
Gần đây, năm 1970 chỉ chiếm khoảng 1% nhà ở Hoa Kỳ. Tuy nhiên, đến năm 2010, có hơn 300.000 hiệp hội cộng đồng cư trú của hơn 60 triệu người Mỹ, 20% dân số Hoa Kỳ… Từ năm 1980 đến 2000, một nửa nhà ở mới ở Hoa Kỳ được xây dựng và tổ chức dưới sự quản lý tư nhân của một hiệp hội cộng đồng.
Tìm hiểu luật địa phương về HOAs
Mã tài sản nhà nước đặt ra các hướng dẫn pháp lý để thành lập hiệp hội chủ nhà. Ở Texas, ví dụ, mã tài sản chương 204 nói rằng một ủy ban gồm ba người phải thành lập để kiến nghị thành lập hiệp hội chủ sở hữu tài sản (POA). Ủy ban phải nộp thông báo chính thức bằng văn bản rằng họ dự định tạo POA với tư cách thành viên bắt buộc. Tất cả các chủ sở hữu hồ sơ trong một phân khu phải được thông báo và chủ sở hữu của ít nhất 60% tài sản phải ký và phê duyệt đơn khởi kiện trong vòng một năm. Khi POA tồn tại, nó có thể tạo ra các hạn chế thông qua quy trình kiến nghị riêng biệt đòi hỏi phải có sự chấp thuận của chủ sở hữu ít nhất 75% tài sản của phân khu.
Thành lập HOA
Quá trình thiết lập HOA phụ thuộc vào vị trí của HOA, nhưng các bước sau có thể sẽ được yêu cầu.
- Thiết lập cấu trúc kinh doanh bằng cách thành lập một LLC hoặc công ty phi lợi nhuận Tạo ra các giao ước, điều kiện và hạn chế (CC & R) mô tả cách HOA sẽ vận hành và những quy tắc nào chủ nhà phải tuân thủ bằng cách thiết lập một quy trình để sửa đổi các quy tắc và quy tắc CC & RL Ngôn ngữ dễ hiểu cho cư dân cộng đồng Thu thập các tài liệu quản lý, chẳng hạn như các điều khoản hợp nhất và quy định (nêu ra tần suất họp, hướng dẫn bỏ phiếu, bầu cử lãnh đạo HOA và các thủ tục điều hành khác) Bầu các cán bộ / thành viên hội đồng có trình độ để hiểu cách giữ sách và quản lý tiền chẳng hạn)
Nếu những người thành lập HOA không phải là chuyên gia về luật bất động sản, việc thuê một luật sư có chuyên môn về HOA sẽ là một quyết định đúng đắn trong giai đoạn này. HOA sẽ không thể thực thi các quy tắc của mình nếu chúng bị thách thức và được coi là không hợp pháp. Một luật sư giỏi cũng có thể chỉ ra các vấn đề chính mà các nhà lãnh đạo HOA nên chú ý, chẳng hạn như luật nhà ở công bằng, để tránh các vấn đề pháp lý một khi hiệp hội hoạt động. Các quy định của chính phủ liên bang, tiểu bang và địa phương được ưu tiên hơn các quy tắc HOA.
(Để đọc liên quan, xem: Cách chọn đúng luật sư .)
Bảo vệ HOA
Các cán bộ và ban giám đốc chịu trách nhiệm điều hành và giám sát HOA. Cùng với mức độ trách nhiệm cao này đi kèm với mức độ rủi ro cao. HOA cần một cách để tự bảo vệ mình nếu chủ nhà quyết định khởi kiện.
Tại sao một chủ nhà có thể kiện? Ở Elk Grove, California, một người dân đã kiện HOA của mình về những thay đổi được đề xuất đối với các quy tắc đỗ xe trong khu phố. Một người đàn ông ở Houston, Texas đã kiện HOA của mình vì họ muốn anh ta gỡ bỏ các quán ăn trộm khỏi nhà mặc dù tỷ lệ tội phạm cao trong khu vực. Một tổ chức nhà ở công bằng đã kiện một hiệp hội nhà chung cư ở Florida vì từ chối cho phép trẻ em sống trong tòa nhà. Một thành viên hội đồng quản trị có thể bị kiện vì vi phạm nghĩa vụ ủy thác của mình đối với cư dân của HOA và có thể phải chịu trách nhiệm cá nhân.
Giám đốc và bảo hiểm cán bộ cung cấp bảo vệ tài chính cho những người điều hành HOA. Nó bao gồm cả chi phí quốc phòng và thiệt hại pháp lý. Tuy nhiên, nó không bao gồm hành vi sai trái có chủ ý. Bảo hiểm trộm cắp nhân viên có thể bảo vệ hiệp hội nếu giám đốc, cán bộ hoặc quản lý tài sản biển thủ các quỹ HOA.
Giữ hồ sơ tài chính lành mạnh
An HOA cần tiền để hoạt động và tiền đó đến từ cư dân trong cộng đồng. Một số tiền tài trợ cho chính quyền của HOA (ví dụ: dịch vụ pháp lý, kế toán và quản lý), nhưng phần lớn số tiền dành cho việc bảo trì các khu vực chung. Nó có thể trả tiền cho các dịch vụ cảnh quan, bảo trì hồ bơi và thậm chí cả thu gom rác. Một phần tiền được chi tiêu hàng tháng và phần còn lại được dành riêng trong một quỹ dự trữ. Đôi khi, một chi phí lớn sẽ phát sinh mà không thể thanh toán cho quỹ dự phòng của HOA. Trong trường hợp đó, HOA sẽ yêu cầu cư dân trả thêm một khoản phí gọi là đánh giá đặc biệt.
Một HOA mới sẽ cần thực hiện phân tích tài trợ và xây dựng ngân sách để xác định số tiền phải thu trong các khoản phí hàng tháng từ (các) chủ sở hữu của mỗi tài sản. Phân tích dựa trên những chi phí nào sẽ được trả bởi các thành viên trong cộng đồng, họ sẽ chi bao nhiêu, sẽ phân bổ bao nhiêu vào quỹ dự phòng và tỷ lệ phần trăm tài sản của cộng đồng mà mỗi cư dân sở hữu. Ngoài ra, quỹ dự trữ phải được quản lý và đầu tư để giữ cho HOA có tài chính vững chắc (ví dụ: giá trị của quỹ phải được bảo toàn chống lại lạm phát).
Thông báo cho chủ nhà
Là thành viên của cộng đồng trả phí và bị ảnh hưởng bởi các quyết định của HOA, cư dân phải được thông báo về các hoạt động của HOA và mọi vấn đề ảnh hưởng đến cộng đồng. Các HOAs phải tổ chức các cuộc họp thường xuyên và thông báo trước cho cư dân đủ xa để mọi người có cơ hội tham dự. Họ cũng phải tổ chức các cuộc bầu cử cho các giám đốc và sĩ quan và đảm bảo mọi người đều có cơ hội bỏ phiếu. Một bản tin cộng đồng, email và / hoặc trang web cũng có thể giúp giữ cho chủ nhà trong vòng lặp.
Cán bộ và giám đốc HOA nên lưu giữ hồ sơ chi tiết về các hoạt động của họ, chẳng hạn như vài phút từ các cuộc họp cộng đồng. Các hiệp hội nên tiết lộ thông tin tài chính quan trọng cho các thành viên cộng đồng một cách thường xuyên. Thành viên cần lưu ý các quyền của mình để xem hồ sơ HOA và được cấp quyền truy cập theo yêu cầu.
(Để biết thêm, hãy xem: Xử lý với Ban quản trị căn hộ của bạn .)
Theo dõi về Khiếu nại
HOAs là cộng đồng dựa trên quy tắc, do đó, theo thời gian, họ phải thực thi các quy tắc mà các thành viên cộng đồng đang vi phạm. HOAs cũng phải xử lý các khiếu nại của cư dân về các quy tắc hiện tại mà họ không thích hoặc các quy tắc họ cảm thấy nên được thêm vào để giải quyết vấn đề đang diễn ra.
HOAs phải thực thi các quy tắc một cách nhanh chóng và nhất quán. Chủ nhà từ chối tuân thủ nên bị phạt. Nếu chủ nhà từ chối tuân thủ, HOA có thể cần gửi tài khoản đến các bộ sưu tập hoặc kiện chủ nhà. HOAs nên tránh thực thi có chọn lọc, nói cách khác, họ không nên chơi yêu thích với các nhà lãnh đạo HOA hoặc cư dân cộng đồng mà họ là bạn bè. Hành vi thiên vị có thể dẫn đến một vụ kiện.
Thuê một công ty quản lý chuyên nghiệp có thể giảm gánh nặng cho các cán bộ và giám đốc của HOA và loại bỏ nguồn xung đột tiềm tàng giữa các nhà lãnh đạo HOA và các thành viên khác trong cộng đồng. Công ty quản lý có thể đảm nhận phần lớn công việc hành chính và đối phó với những khó chịu như thi hành các quy tắc và thu phí. Nó cũng có thể sử dụng chuyên môn của mình trong quản lý tài sản để đảm bảo hoạt động trơn tru của cộng đồng và tránh những sai lầm mà các cán bộ và giám đốc thiếu kinh nghiệm có thể mắc phải. Tuy nhiên, quản lý chuyên nghiệp tốn tiền, có nghĩa là phí HOA hàng tháng của chủ nhà sẽ cao hơn.
Kịch bản trường hợp xấu nhất để thực thi quy tắc liên quan đến việc tịch thu tài sản của chủ nhà để không thanh toán các khoản phí hoặc đánh giá đặc biệt. Biện pháp cực đoan này có thể tạo ra một tình huống gây tranh cãi giữa chủ nhà và HOA. Nhà bị tịch thu cũng làm giảm giá trị tài sản, điều này không tốt cho những cư dân khác trong khu phố.
Tổ chức tập hợp cộng đồng
HOAs có thể nghiêm túc về kinh doanh, nhưng họ không phải như vậy. Một hoạt động vui vẻ thường xuyên cho phép các thành viên HOA làm quen với nhau trên cơ sở xã hội, thân thiện, không chỉ trong bối cảnh có khả năng đối nghịch của một cuộc họp HOA. Nếu hàng xóm biết nhau, cộng đồng có thể là một nơi dễ chịu hơn để sống và xung đột có thể dễ dàng giải quyết hơn.
Điểm mấu chốt
Thành lập và quản lý một hiệp hội chủ nhà là một nhiệm vụ lớn với trách nhiệm quan trọng và ý nghĩa chính. Nếu bạn đang cân nhắc mua bất động sản ở HOA, hãy hiểu những gì bạn nhận được trước khi mua.
(Để đọc thêm, hãy xem: 9 điều bạn cần biết về các hiệp hội của chủ nhà .)
