Một lựa chọn cho thuê là gì?
Tùy chọn cho thuê là một thỏa thuận cho người thuê lựa chọn mua bất động sản thuê trong hoặc cuối thời gian thuê. Nó cũng ngăn cản chủ sở hữu cung cấp tài sản để bán cho bất cứ ai khác. Khi hết thời hạn, người thuê phải thực hiện tùy chọn hoặc bị mất. Một lựa chọn cho thuê còn được gọi là một hợp đồng thuê với tùy chọn để mua.
Cách thức cho thuê hoạt động
Tùy chọn thuê cho phép người mua tiềm năng linh hoạt hơn so với hợp đồng thuê mua tiêu chuẩn, đòi hỏi người thuê phải mua nhà khi hợp đồng thuê kết thúc. Giá của ngôi nhà được thỏa thuận trả trước bởi người mua (người thuê nhà) và chủ sở hữu. Giá thường là theo giá trị thị trường hiện tại của ngôi nhà, cho phép người thuê mua nhà trong tương lai với giá hôm nay. Đối với lựa chọn đó, người thuê nhà thường được chủ sở hữu tính phí trả trước, có thể bằng 1% giá bán nhà. Lệ phí sẽ được trả cho việc trả tiền nếu người thuê nhà quyết định mua nhà khi kết thúc hợp đồng thuê.
Tùy chọn cho thuê đặc biệt hữu ích cho những người có thể đang xây dựng tín dụng của họ hoặc không có đủ tiền tiết kiệm cho một khoản thanh toán thấp. Tuy nhiên, có một số tính năng của các lựa chọn cho thuê để xem xét.
Thanh toán tiền thuê
Chủ sở hữu tính phí bảo hiểm ngoài tiền thuê hàng tháng tiêu chuẩn cho tùy chọn mua ở mức giá hôm nay khi hợp đồng thuê kết thúc. Phí bảo hiểm có thể là một tỷ lệ phần trăm được thêm vào tiền thuê thị trường hiện tại, chẳng hạn như 10% số tiền thuê hàng tháng tiêu chuẩn cho một ngôi nhà có kích thước đó. Số tiền thêm hoặc phí bảo hiểm, thường được gọi là tín dụng cho thuê, trở thành một phần của khoản thanh toán cho căn nhà nếu người thuê nhà thực hiện quyền mua nhà. Tuy nhiên, người thuê nhà bị mất số tiền trả thêm trên tiền thuê tiêu chuẩn nếu căn nhà không được mua vào cuối hợp đồng thuê.
Một số chủ sở hữu có thể thực hiện thanh toán bằng tiền mặt một lần, thường được gọi là "xem xét có giá trị", tương tự như phí bảo hiểm được trả cho một tùy chọn trong thị trường tài chính. Nó không phải là một khoản tiền gửi khi mua bất động sản, có nghĩa là nó không được hoàn trả. Số tiền dao động từ một mã thông báo $ 100 đến 5% giá mua dự kiến.
Tài chính ngân hàng với một lựa chọn cho thuê
Tin tốt cho người thuê nhà là thông thường, các ngân hàng sẽ cho phép tổng số tiền bảo hiểm cao hơn các khoản thanh toán cho thuê để đi vào khoản thanh toán xuống để mua nhà. Tuy nhiên, nếu tiền thuê tính theo giá thị trường, ngân hàng có thể không cho phép bất kỳ khoản tiền nào được áp dụng cho giá mua. Điều quan trọng là người mua kiểm tra với nhiều ngân hàng để xác định chính sách của họ liên quan đến việc tài trợ thế chấp cho một ngôi nhà với tùy chọn cho thuê.
Thời hạn của một lựa chọn cho thuê
Thời hạn của tùy chọn có thể là bất kỳ khoảng thời gian nào mà chủ sở hữu tài sản và người thuê nhà đồng ý, nhưng thường là từ một đến ba năm. Hợp đồng quyền chọn thuê cũng quy định giá mua của tài sản khi bắt đầu hợp đồng thuê hoặc giá đó sẽ được xác định như thế nào khi kết thúc quyền chọn.
Chìa khóa chính
- Tùy chọn cho thuê là một thỏa thuận cho người thuê lựa chọn mua bất động sản thuê trong hoặc cuối thời gian thuê. Tùy chọn cho thuê cũng không cho phép chủ sở hữu bán tài sản để bán cho bất kỳ ai khác. Người thuê thường trả một số phần trăm cao hơn số tiền thuê hàng tháng tiêu chuẩn, đi vào khoản tiền đặt mua nhà.
Lý do nên sử dụng tùy chọn thuê
Có một số lý do tại sao người thuê và chủ sở hữu có thể tham gia vào một lựa chọn cho thuê. Điều quan trọng là xem xét liệu các lợi ích có cao hơn bất kỳ nhược điểm nào khi tham gia thỏa thuận hay không.
Tại sao người thuê nhà tham gia vào một lựa chọn thuê
Một người mua tiềm năng có thể có nhiều lý do để sử dụng tùy chọn cho thuê thay vì mua tài sản ngay từ đầu. Một cân nhắc chính là không có đủ tiền hoặc tín dụng để mua hàng. Cho thuê có thể cho phép người mua tiềm năng tiết kiệm tiền cho việc mua hàng, đồng thời, xây dựng tín dụng của họ bằng cách thanh toán thường xuyên, đúng hạn.
Người thuê nhà có cơ hội mua một tài sản trong tương lai với giá hôm nay. Nếu người thuê nhà không có tiền tiết kiệm ngay hôm nay để mua nhà nhưng lo lắng giá trị của căn nhà sẽ tăng trong vài năm tới, thì lựa chọn thuê là một lựa chọn tốt. Ngoài ra, nếu người thuê nhà yêu thích nhà, khu học chánh hoặc khu phố, tùy chọn cho thuê sẽ đưa nhà ra khỏi thị trường, cho phép người thuê tiết kiệm đủ để mua nó khi hợp đồng thuê kết thúc.
Ngay cả khi người mua tiềm năng có phương tiện để mua bất động sản, họ có thể không muốn cam kết với nó ngay lập tức. Ví dụ: nếu người mua tiềm năng đến từ một thị trấn khác, anh ấy hoặc cô ấy có thể muốn sống ở thị trấn mới trước khi cam kết mua hàng. Hoặc, anh ấy hoặc cô ấy vẫn có thể có tài sản cũ của họ để bán trước khi có thể mua tài sản mới.
Cuối cùng, tài sản có thể không đủ điều kiện cho một số khoản vay nhất định, bao gồm cả khoản vay VA, do cần sửa chữa hoặc nâng cấp. Bằng cách thuê trước, người mua tiềm năng có thể thực hiện những cải tiến đó để đủ điều kiện cho khoản vay sau này.
Tại sao chủ sở hữu tham gia vào một lựa chọn cho thuê
Chủ sở hữu tài sản có thể tham gia vào một thỏa thuận lựa chọn cho thuê vì họ gặp khó khăn trong việc bán nhà hoàn toàn. Tùy chọn có thể làm cho tài sản hấp dẫn hơn đối với các loại người mua tiềm năng khác nhau.
Ngoài ra, nếu một chủ nhà đang nghĩ đến việc bán nhà trong một vài năm, tùy chọn cho thuê cho phép chủ sở hữu thu phí bảo hiểm cao hơn thị trường hiện tại để cho thuê. Trường hợp xấu nhất là người thuê nhà không mua nhà; chủ sở hữu đặt nó trên thị trường để bán và giữ cho các khoản tiền được trả cao hơn tiền thuê hàng tháng tiêu chuẩn.
Cũng có thể có các vấn đề về thuế liên quan đến việc bán tài sản ngay bây giờ thay vì bán nó sau này. Tùy chọn này, mặc dù không phải là một sự đảm bảo để bán sau này, nhưng có nhiều khả năng chủ sở hữu có một người mua sẵn sàng để đi vào cuối của tùy chọn.
Người thuê nhà bị mất số tiền trả thêm trên tiền thuê hàng tháng tiêu chuẩn nếu tùy chọn mua nhà không được thực hiện khi kết thúc hợp đồng thuê.
Cân nhắc đặc biệt với các lựa chọn thuê
Bảo hiểm của người thuê nhà thường được yêu cầu cho đồ dùng cá nhân của người thuê nhà. Bảo hiểm của người thuê nhà bảo vệ cho bất kỳ mất mát về giá trị của đồ đạc và đồ đạc trong nhà. Ngoài ra, điều quan trọng là bắt buộc chủ sở hữu cũng phải có bảo hiểm của chủ nhà trong trường hợp có điều gì đó xảy ra trong thời hạn thuê có thể ảnh hưởng xấu đến giá trị của tài sản như hỏa hoạn hoặc thiệt hại nước.
Một dự phòng thẩm định nên được bao gồm trong thỏa thuận lựa chọn cho thuê. Nói cách khác, khi hợp đồng thuê kết thúc, giá trị của căn nhà có thể đã giảm. Một thẩm định cung cấp một giá trị cập nhật của tài sản trước khi mua và bán đi qua.
Điều quan trọng là tính toán số tiền chính xác phải trả cho chủ sở hữu khi kết thúc tùy chọn thuê. Hãy nhớ rằng, chủ sở hữu đang đưa ngôi nhà ra khỏi thị trường và từ bỏ bất kỳ lợi ích nào trong giá trị thị trường của ngôi nhà bằng cách tham gia vào tùy chọn cho thuê. Chủ sở hữu sẽ muốn được bồi thường thỏa đáng vì không thể bán nhà cho người khác đã sẵn sàng mua nó.
Đối với những người đang cân nhắc lựa chọn thuê hoặc lựa chọn thuê, họ nên có một luật sư quen thuộc với các giao dịch tùy chọn thuê để xem lại bản in đẹp để đảm bảo không có bất ngờ nào khi thời hạn thuê kết thúc.
