Mục lục
- Khoản vay theo giá trị là gì?
- Công thức và tính toán tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV)
- Bảo lãnh phát hành LTV và cho vay
- Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ LTV
- Tỷ lệ LTV và lãi suất
- Các loại cho vay và tỷ lệ LTV
- Xếp hạng tỷ lệ LTV
- LTV so với LTV kết hợp (CLTV)
- Hạn chế của LTV
Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là gì?
Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là một đánh giá rủi ro cho vay mà các tổ chức tài chính và các nhà cho vay khác kiểm tra trước khi phê duyệt thế chấp. Thông thường, các đánh giá với tỷ lệ LTV cao có rủi ro cao hơn và do đó, nếu thế chấp được phê duyệt, khoản vay sẽ khiến người vay phải trả nhiều hơn.
Ngoài ra, một khoản vay có tỷ lệ LTV cao có thể yêu cầu người vay mua bảo hiểm thế chấp để bù đắp rủi ro cho người cho vay.
Chìa khóa chính
- LTV thường được sử dụng trong cho vay thế chấp để xác định số tiền cần thiết để thanh toán xuống và liệu người cho vay có gia hạn tín dụng cho người vay hay không. Người cho vay nhiều nhất cung cấp cho người xin thế chấp và vốn chủ sở hữu với mức lãi suất thấp nhất có thể khi cho vay tỷ lệ giá trị ở mức hoặc dưới 80%. Chương trình thế chấp có thể có của HomeReady và Freddie Mac dành cho người vay có thu nhập thấp cho phép tỷ lệ LTV là 97% (thanh toán xuống 3%) nhưng yêu cầu bảo hiểm thế chấp cho đến khi tỷ lệ này giảm xuống 80%.
Công thức và tính toán tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV)
Người mua nhà có thể dễ dàng tính tỷ lệ LTV trên căn nhà của họ.
Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác LTVratio = APVMA trong đó: MA = Số tiền thế chấpAPV = Giá trị tài sản được thẩm định
Quá trình này bao gồm việc chia tổng số tiền vay thế chấp thành tổng giá mua căn nhà. Chẳng hạn, một ngôi nhà có giá mua 200.000 đô la và tổng khoản vay thế chấp với 180.000 đô la dẫn đến tỷ lệ LTV là 90%. Người cho vay thế chấp thông thường thường cung cấp các điều khoản cho vay tốt hơn cho những người vay có tỷ lệ LTV không cao hơn 80%.
Tỷ lệ LTV được tính bằng cách chia số tiền đã vay cho giá trị thẩm định của tài sản, được biểu thị bằng phần trăm. Ví dụ: nếu bạn mua một căn nhà được thẩm định ở mức 100.000 đô la cho giá trị được thẩm định của nó và thực hiện thanh toán xuống 10.000 đô la, bạn sẽ vay 90.000 đô la dẫn đến tỷ lệ LTV là 90% (nghĩa là 90.000 / 100.000).
Bảo lãnh phát hành LTV và cho vay
Tỷ lệ LTV là một thành phần quan trọng của bảo lãnh thế chấp, cho dù đó là cho mục đích mua nhà, tái cấp vốn thế chấp hiện tại thành một khoản vay mới, hoặc vay so với vốn chủ sở hữu tích lũy trong một tài sản.
Người cho vay đánh giá tỷ lệ LTV để xác định mức độ rủi ro mà họ gặp phải khi bảo lãnh thế chấp. Khi người vay yêu cầu khoản vay với số tiền bằng hoặc gần giá trị thẩm định và do đó tỷ lệ LTV cao hơn, người cho vay nhận thấy rằng có nhiều khả năng khoản vay sẽ bị vỡ nợ vì có ít hoặc không có vốn chủ sở hữu được xây dựng trong tài sản. Nếu một vụ tịch thu diễn ra, người cho vay có thể gặp khó khăn khi bán nhà đủ để trang trải số dư thế chấp tồn đọng và kiếm lợi nhuận từ giao dịch.
Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ LTV
Các yếu tố chính ảnh hưởng đến tỷ lệ LTV là thanh toán giảm, giá bán (hợp đồng) và giá trị thẩm định. Để đạt được tỷ lệ LTV thấp nhất (và tốt nhất), hãy tăng thanh toán xuống và cố gắng hạ giá bán. Sử dụng ví dụ trên, giả sử bạn mua một căn nhà thẩm định với giá 100.000 đô la nhưng chủ sở hữu sẵn sàng bán với giá 90.000 đô la. Nếu bạn thực hiện cùng một khoản thanh toán 10.000 đô la, khoản vay của bạn chỉ là 80.000 đô la, dẫn đến tỷ lệ LTV là 80% (nghĩa là 80.000 / 100.000). Nếu bạn tăng khoản thanh toán xuống 15.000 đô la, khoản vay thế chấp của bạn hiện là 75.000 đô la, khiến tỷ lệ LTV của bạn là 75% (nghĩa là 75.000 / 100.000).
Tất cả điều này rất quan trọng vì tỷ lệ LTV càng thấp, cơ hội cho vay sẽ được chấp thuận càng cao, lãi suất càng thấp và bạn sẽ càng ít phải mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI).
Tỷ lệ LTV và lãi suất
Mặc dù tỷ lệ LTV không phải là yếu tố quyết định duy nhất trong việc đảm bảo thế chấp, cho vay vốn chủ sở hữu hoặc hạn mức tín dụng, nhưng nó đóng một vai trò đáng kể trong việc vay bao nhiêu chi phí của chủ nhà. Trên thực tế, tỷ lệ LTV cao có thể ngăn bạn đủ điều kiện cho một lựa chọn cho vay hoặc tái cấp vốn ngay từ đầu.
Hầu hết những người cho vay cung cấp cho người nộp đơn thế chấp và vốn chủ sở hữu nhà ở mức lãi suất thấp nhất có thể khi tỷ lệ LTV ở mức hoặc dưới 80%. Tỷ lệ LTV cao hơn không loại trừ người vay được chấp thuận cho thế chấp, mặc dù tổng chi phí cho khoản vay tăng lên khi tỷ lệ LTV tăng. Ví dụ, một người vay có tỷ lệ LTV 95% có thể được chấp thuận, nhưng lãi suất có thể cao hơn tới một điểm phần trăm cao hơn so với người vay có tỷ lệ LTV là 75%.
Ngoài ra, nếu tỷ lệ LTV cao hơn 80%, bạn có thể sẽ phải mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), có thể thêm bất cứ nơi nào từ 0, 5% đến 1% toàn bộ số tiền cho vay hàng năm. Chẳng hạn, PMI 1% cho khoản vay 100.000 đô la, sẽ thêm 1.000 đô la vào số tiền được trả mỗi năm hoặc 83, 33 đô la mỗi tháng. Thanh toán PMI tiếp tục cho đến khi tỷ lệ LTV là 80% hoặc thấp hơn. Tỷ lệ LTV sẽ giảm khi bạn trả hết tiền vay và khi giá trị căn nhà của bạn tăng theo thời gian.
Yêu cầu tỷ lệ LTV 80% (hoặc thấp hơn) để tránh PMI không phải là luật, nhưng đó là thông lệ của gần như tất cả những người cho vay. Trường hợp ngoại lệ đôi khi được thực hiện cho người vay có thu nhập cao, nợ thấp hơn hoặc các yếu tố khác như danh mục đầu tư lớn.
Tỷ lệ cho vay trên giá trị tối đa là tỷ lệ cho phép lớn nhất của quy mô của khoản vay so với giá trị đồng đô la của tài sản. Tỷ lệ cho vay trên giá trị càng cao, phần giá mua được tài trợ càng lớn. Vì nhà đóng vai trò là tài sản thế chấp cho khoản vay, tỷ lệ cho vay trên giá trị là thước đo rủi ro được sử dụng bởi người cho vay. Các chương trình cho vay khác nhau được xem có các yếu tố rủi ro khác nhau và do đó có tỷ lệ LTV tối đa khác nhau.
Các loại cho vay và tỷ lệ LTV
Một số loại cho vay có các quy tắc đặc biệt khi nói đến tỷ lệ LTV.
Cho vay FHA
Các khoản vay FHA, cho phép tỷ lệ LTV ban đầu lên tới 96, 5%, yêu cầu phí bảo hiểm thế chấp (MIP) kéo dài miễn là bạn có khoản vay đó cho dù cuối cùng tỷ lệ LTV có thấp đến đâu. cho vay thông thường một khi tỷ lệ LTV đạt 80% để loại bỏ MIP.
Vay VA và USDA
Khoản vay VA và USDA có sẵn cho quân đội hiện tại và trước đây hoặc những người ở khu vực nông thôn, tương ứng, không yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân mặc dù tỷ lệ LTV có thể lên tới 100%. Tuy nhiên, cả khoản vay VA và USDA đều có có phí bổ sung.
Fannie Mae và Freddie Mac
HomeReady và Freddie Mac's Home Các chương trình thế chấp có thể có cho những người vay có thu nhập thấp cho phép tỷ lệ LTV là 97% (thanh toán xuống 3%) nhưng yêu cầu bảo hiểm thế chấp cho đến khi tỷ lệ này giảm xuống 80%.
Hợp lý hóa các lựa chọn tái cấp vốn, từ bỏ các yêu cầu thẩm định (có nghĩa là tỷ lệ LTV của nhà không ảnh hưởng đến khoản vay), tồn tại cho các khoản vay FHA, VA và USDA. Đối với những người có tỷ lệ LTV trên 100%, được gọi là "dưới nước" hoặc "lộn ngược", tùy chọn Tái cấp vốn cho vay theo giá trị cao của FredFieie và Công cụ tái cấp vốn được tăng cường của Freddie Mac, được thiết kế để thay thế Chương trình tái cấp vốn HARPie hết hạn ngày 31 tháng 12 năm 2018, có sẵn.
Xếp hạng tỷ lệ LTV
Tỷ lệ LTV từ 80% trở xuống được coi là tốt cho hầu hết các kịch bản cho vay thế chấp. Tỷ lệ LTV là 80% mang lại cơ hội được chấp thuận tốt nhất, lãi suất tốt nhất và khả năng lớn nhất bạn sẽ không phải mua bảo hiểm thế chấp. Tuy nhiên, như đã lưu ý ở trên, các khoản vay VA và USDA cho phép tỷ lệ LTV cao hơn (lên tới 100%) và vẫn tránh được bảo hiểm thế chấp tư nhân tốn kém, mặc dù các khoản phí khác được áp dụng.
Đối với hầu hết các lựa chọn tái cấp vốn, trừ khi bạn đang nộp đơn xin tái cấp vốn bằng tiền mặt, tỷ lệ LTV không thành vấn đề, vì vậy không có thứ gọi là "tốt" hay "xấu". Nếu bạn nộp đơn xin tái cấp vốn bằng tiền mặt, tỷ lệ LTV từ 90% trở xuống được coi là tốt.
LTV so với LTV kết hợp (CLTV)
Mặc dù tỷ lệ LTV xem xét tác động của một khoản vay thế chấp duy nhất khi mua một tài sản, tỷ lệ cho vay trên giá trị kết hợp (CLTV) là tỷ lệ của tất cả bảo đảm các khoản vay trên một tài sản với giá trị của một tài sản. Người cho vay sử dụng tỷ lệ CLTV để xác định rủi ro vỡ nợ của người mua nhà tiềm năng khi có nhiều hơn một khoản vay được sử dụng, ví dụ như họ sẽ có hai hoặc nhiều khoản thế chấp, hoặc thế chấp cộng với khoản vay hoặc khoản tín dụng vốn chủ sở hữu nhà ở (HELOC). Nhìn chung, những người cho vay sẵn sàng cho vay với tỷ lệ CLTV từ 80% trở lên cho những người vay có xếp hạng tín dụng cao.
Tỷ lệ LTV chỉ xem xét số dư thế chấp chính. Do đó, trong ví dụ trên, tỷ lệ LTV là 50%, kết quả của việc chia số dư thế chấp chính là 100.000 đô la cho giá trị nhà là 200.000 đô la. Người cho vay chính có xu hướng hào phóng hơn với các yêu cầu CLTV.
Xem xét ví dụ trên, trong trường hợp bị tịch thu, chủ sở hữu thế chấp chính nhận được tiền đầy đủ trước khi chủ sở hữu thế chấp thứ hai nhận được bất cứ điều gì. Nếu giá trị tài sản giảm xuống còn 125.000 đô la trước khi người vay mặc định, người giữ thế chấp chính nhận toàn bộ số tiền còn nợ (100.000 đô la), trong khi người giữ thế chấp thứ hai chỉ nhận được 25.000 đô la còn lại mặc dù còn nợ 50.000 đô la. Người giữ thế chấp chính có ít rủi ro hơn trong trường hợp giá trị tài sản giảm và do đó có thể đủ khả năng cho vay ở CLTV cao hơn.
Hạn chế của LTV
Hạn chế chính của LTV là nó chỉ bao gồm khoản thế chấp chính mà chủ nhà nợ và không bao gồm các nghĩa vụ khác như thế chấp thứ hai hoặc khoản vay vốn chủ sở hữu nhà. Do đó, CLTV là một thước đo bao quát hơn về khả năng trả nợ của người vay.
