UPREIT là gì?
UPREIT có nghĩa là hợp tác đầu tư bất động sản ủy thác đầu tư bất động sản. UPREIT là một cấu trúc REIT duy nhất cho phép chủ sở hữu tài sản trao đổi tài sản của họ để sở hữu cổ phần trong UPREIT. Tuy nhiên, UPREIT thường phải tuân theo các trao đổi Phần 721 của Bộ luật Thu nhập Nội bộ (IRC).
Chìa khóa chính
- UPREIT là một cấu trúc REIT duy nhất cho phép chủ sở hữu tài sản trao đổi tài sản của họ để sở hữu cổ phần trong các trao đổi UPREIT.Property-for-share trong UPREIT thường được cho phép theo Mục 721 của Mã doanh thu nội bộ Tiêu đề 26.UPREIT có thể trì hoãn thuế đánh vào việc bán tài sản để đổi lấy các đơn vị UPREIT mặc dù thuế lãi vốn đối với các đơn vị UPREIT phải chịu thuế REIT tiêu chuẩn.
Hiểu về UPREIT
Tín thác đầu tư bất động sản (REITs) được Dwight D. Eisenhower giới thiệu như một loại quỹ tương hỗ bất động sản thay thế. REITs được tạo ra như một loại danh mục đầu tư bất động sản bao gồm tài sản bất động sản và vốn tài trợ bất động sản. REITs là một thực thể cho phép các nhà đầu tư đóng góp đầu tư cho các đơn vị vốn hoặc cổ phần của doanh nghiệp.
Khi REIT đã phát triển trên thị trường, một số cấu trúc thay thế đã được phát triển để cung cấp cho các loại nhà đầu tư khác nhau. UPREIT là một trong những cấu trúc như vậy, chủ yếu được biết đến với sự cho phép đóng góp tài sản để đổi lấy quyền sở hữu cổ phần. DownREIT và một số lựa chọn thay thế khác cũng đã được tạo ra dưới dạng nhánh.
Trong sự hình thành của họ, REITs có thể chọn đảm nhận bất kỳ loại cấu trúc kinh doanh nào. REITs giao dịch công khai sẽ được cấu trúc như các tập đoàn. REITs tư nhân thường sẽ chọn được cấu trúc như một ủy thác hoặc hiệp hội mặc dù họ cũng có thể chọn các trạng thái khác. Giống như hầu hết các công ty phi tập đoàn, các tổ chức tư nhân cũng có tùy chọn bị đánh thuế như một công ty.
Điều chủ yếu quan trọng đối với bất kỳ REIT nào là chúng đáp ứng các yêu cầu của Tiêu đề 26 của IRC, Phần 856-859. Khi đáp ứng các yêu cầu này, REIT có thể chuyển toàn bộ thu nhập của mình cho các cổ đông. Do đó, thu nhập chuyển qua được coi là khoản khấu trừ và REIT trả rất ít tiền thuế. Yêu cầu chính là hơn 90% doanh nghiệp liên quan đến tài sản bất động sản.
Cân nhắc đặc biệt
Thay vì bán tài sản, chủ sở hữu có thể đóng góp vào UPREIT để đổi lấy các đơn vị. Các đơn vị cổ phần thường có cùng giá trị như tài sản đóng góp. Vì tài sản được bán cho REIT được bảo hiểm theo Mục 721 của IRC, giao dịch không tạo ra sự kiện chịu thuế.
Trong chuyển đổi tài sản thành cổ phần, UPREIT có thể ra lệnh cho các điều khoản đặc biệt. Thông thường, trao đổi cung cấp cho người bán các đơn vị đặc biệt cho phép người bán bất động sản chọn cách họ muốn giao dịch trong REIT. Người bán tài sản có thể được phép chuyển đổi ngay lập tức các đơn vị thành cổ phiếu REIT. Các tùy chọn khác cũng có thể có sẵn như nắm giữ cổ phiếu trong tối thiểu một năm và sau đó nhận tiền mặt.
Khi một nhà đầu tư bán tài sản của họ cho UPREIT, UPREIT sở hữu tài sản đó và tất cả các cơ quan hành chính liên quan đến nó. Quản lý UPREIT có thể phức tạp hơn một chút so với REIT cơ bản do tùy chọn trao đổi Mục 721 và tất cả các điều khoản đi kèm với nó cho người không hợp nhất mới. Các nhà quản lý UPREIT chịu trách nhiệm quản lý danh mục REIT của họ cho mục đích tạo ra lợi nhuận.
Cổ phiếu của UPREIT có thể dao động dựa trên các hoạt động quản lý, định giá tài sản bất động sản, giao dịch tài chính và bất kỳ giao dịch nào khác xảy ra. Điều này có thể tạo ra sự biến động cho các cổ đông. Các cổ đông của UPREIT thường sẽ có thanh khoản linh hoạt cho phép họ dễ dàng chuyển đổi cổ phiếu của mình thành tiền mặt bất cứ khi nào họ chọn.
Lợi ích của UPREIT
UPREIT có thể là một lựa chọn khả thi cho bất kỳ chủ sở hữu tài sản nào muốn bán tài sản của họ. Như vậy, nó có thể hấp dẫn cả chủ sở hữu tài sản cá nhân và chủ sở hữu tài sản thương mại. Bất kỳ chủ sở hữu tài sản nào chọn thực hiện trao đổi Mục 721 thành UPREIT đều có thể nhận được giá trị của tài sản dưới dạng đơn vị UPREIT.
Mục 721 trao đổi thành UPREIT không tạo ra sự kiện chịu thuế. Tuy nhiên, người bán không được đánh thuế dựa trên các tiêu chuẩn thuế REIT chung. Một số chủ sở hữu tài sản có thể chọn sử dụng loại hình đầu tư này để lập kế hoạch bất động sản bởi vì nó có thể hoàn toàn vượt qua thuế.
Yêu cầu đối với UPREIT
UPREIT là REIT theo tất cả các nguyên tắc kế toán và thuế tiêu chuẩn. UPREIT được tạo ra để cho phép đóng góp tài sản vào REIT để đổi lấy cổ phần sở hữu. Do đó, cấu trúc này được hướng dẫn bởi các tiêu chuẩn của IRC Mục 721, thảo luận về lá chắn thuế đối với tài sản để chia sẻ trao đổi. Nói chung, bất kỳ REIT nào cho phép trao đổi Mục 721 trong REIT đều có thể được coi là UPREIT.
Hầu hết các REIT sẽ tập trung vào một phân khúc cụ thể của thị trường bất động sản, mặc dù các tiêu chuẩn hướng dẫn chỉ quy định rằng bất động sản và tài chính liên quan phải chiếm hơn 90% doanh nghiệp. UPREIT thường sẽ theo cùng một chiến lược đầu tư, tập trung vào một phân khúc bất động sản được nhắm mục tiêu.
Mục 721 cung cấp các tiêu chuẩn hướng dẫn cho việc phát hành các đơn vị cổ đông để đổi lấy tài sản. Mục 721 có thể thay thế cho các trao đổi Mục 1031 của IRC. Mục 1031 trao đổi cho phép chủ sở hữu tài sản bán tài sản của họ và đầu tư số tiền thu được vào một loại trao đổi tương tự để tránh thuế.
Tuy nhiên, trao đổi Mục 1031 không được phép trong UPREIT vì chúng yêu cầu trao đổi tương tự và không cho phép tài sản chia sẻ trao đổi quyền sở hữu. Do đó, việc trao đổi Mục 721 thành UPREIT có thể hấp dẫn. Cả hai trao đổi 721 và 1031 cho phép chủ sở hữu tài sản hoãn thuế.
UPREIT so với DownREIT
UPREIT, DownREIT và tất cả các thực thể REIT đặc biệt khác chỉ đơn giản là REITs ở cốt lõi của chúng với các điều khoản đặc biệt cho phép chúng thêm phần linh hoạt. DownREIT cho phép một nhà đầu tư bất động sản tham gia vào một liên doanh với REIT. Trong một DownREIT, việc trao đổi đơn vị chủ yếu dựa trên giá trị của tài sản trong liên doanh có thể tạo ra lợi nhuận tốt hơn cho liên doanh không liên kết.
