Mục lục
- Thế chấp là gì?
- Sáu loại thế chấp chính
- Thế chấp có lãi suất cố định
- Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh
- Chương trình hỗ trợ lần đầu
- Thế chấp cho người mua lần đầu
- Điểm mấu chốt
Trừ khi bạn có thể mua nhà hoàn toàn bằng tiền mặt, việc tìm đúng tài sản chỉ là một nửa trận chiến. Nửa còn lại đang chọn loại hình thế chấp tốt nhất. Vì bạn có thể sẽ trả lại khoản thế chấp của mình trong một thời gian dài, điều quan trọng là tìm một khoản vay đáp ứng nhu cầu và ngân sách của bạn. Khi bạn vay tiền từ người cho vay, bạn đang thực hiện một thỏa thuận pháp lý để hoàn trả khoản vay đó trong một khoảng thời gian nhất định với lãi suất.
Chìa khóa chính
- Hai phần chính của thế chấp là tiền gốc, đó là số tiền vay và tiền lãi tính cho khoản tiền gốc đó. Chính phủ Hoa Kỳ không hoạt động như một người cho vay thế chấp, nhưng nó đảm bảo một số loại cho vay thế chấp. Sáu loại chính Thế chấp là thông thường, phù hợp, không phù hợp, Cục Quản lý Nhà ở Liên bang, Bảo hiểm, Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ được bảo hiểm, và Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ được bảo hiểm.
Thế chấp là gì?
Có hai thành phần để thanh toán thế chấp của bạn: gốc và lãi. Hiệu trưởng đề cập đến số tiền vay. Tiền lãi là một khoản bổ sung (được tính theo tỷ lệ phần trăm của tiền gốc) mà người cho vay tính cho bạn đặc quyền vay tiền mà bạn trả theo thời gian. Trong thời hạn thế chấp của bạn, bạn thanh toán trả góp hàng tháng dựa trên lịch khấu hao do người cho vay của bạn đặt ra.
Một yếu tố khác liên quan đến việc định giá thế chấp là tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR), đánh giá tổng chi phí của khoản vay. APR bao gồm lãi suất và các khoản phí cho vay khác.
Sáu loại thế chấp chính
Không phải tất cả các sản phẩm thế chấp được tạo ra như nhau. Một số có hướng dẫn nghiêm ngặt hơn những người khác. Một số người cho vay có thể yêu cầu thanh toán xuống 20%, trong khi những người khác yêu cầu chỉ bằng 3% giá mua nhà. Để đủ điều kiện cho một số loại cho vay, bạn cần tín dụng nguyên sơ. Những người khác đang hướng tới những người vay với tín dụng ít hơn. Chính phủ Hoa Kỳ không phải là người cho vay, nhưng nó đảm bảo một số loại cho vay đáp ứng các yêu cầu đủ điều kiện nghiêm ngặt về thu nhập, giới hạn cho vay và khu vực địa lý. Đây là một danh sách các khoản vay thế chấp khác nhau có thể.
Fannie Mae và Freddie Mac là hai doanh nghiệp được chính phủ tài trợ mua và bán hầu hết các khoản thế chấp thông thường ở Mỹ
Thế chấp thông thường
Một khoản vay thông thường là một khoản vay không được chính phủ liên bang hỗ trợ. Người vay có tín dụng tốt, lịch sử việc làm và thu nhập ổn định và khả năng thanh toán giảm 3% thường có thể đủ điều kiện cho khoản vay thông thường được hỗ trợ bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac, hai doanh nghiệp được chính phủ tài trợ mua và bán hầu hết các khoản thế chấp thông thường trong Hoa Kỳ. Để tránh cần bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI)., Người vay thường cần thanh toán 20%. Một số người cho vay cũng cung cấp các khoản vay thông thường với yêu cầu thanh toán thấp và không có bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI).
Tuân thủ các khoản vay thế chấp
Các khoản vay phù hợp bị ràng buộc bởi các giới hạn cho vay tối đa do chính phủ liên bang quy định. Những giới hạn này thay đổi theo khu vực địa lý. Trong năm 2019, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang đã đặt giới hạn cho vay phù hợp cơ bản ở mức 484.350 đô la cho các tài sản một đơn vị. Tuy nhiên, FHFA đặt giới hạn cho vay tối đa cao hơn là $ 726, 525 (150% giới hạn cơ bản) ở một số vùng của đất nước (ví dụ như thành phố New York hoặc San Francisco). Đó là bởi vì giá nhà ở những khu vực có chi phí cao này vượt quá giới hạn cho vay cơ bản ít nhất 115% trở lên.
$ 484, 350 hoặc $ 726, 525
Giới hạn cho vay thế chấp phù hợp cho một tài sản một đơn vị vào năm 2019, tùy thuộc vào vị trí.
Vay thế chấp không phù hợp
Các khoản vay không phù hợp thường không thể được bán hoặc mua bởi Fannie Mae và Freddie Mac, do số tiền cho vay hoặc hướng dẫn bảo lãnh phát hành. Cho vay Jumbo là loại phổ biến nhất của các khoản vay không phù hợp. Chúng được gọi là jumbo jumbo vì số tiền cho vay thường vượt quá giới hạn cho vay. Những loại cho vay này rủi ro hơn đối với người cho vay, vì vậy người vay thường phải thể hiện dự trữ tiền mặt lớn hơn, thanh toán xuống từ 10% đến 20% (hoặc hơn) và có tín dụng mạnh.
Cho vay FHA được bảo hiểm bởi chính phủ
Người mua có thu nhập thấp đến trung bình lần đầu tiên mua nhà thường chuyển sang các khoản vay được bảo hiểm bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang khi họ không đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường. Người vay có thể giảm tới 3, 5% giá mua nhà. Các khoản vay FHA có các yêu cầu về điểm tín dụng thoải mái hơn so với các khoản vay thông thường. Tuy nhiên, FHA không trực tiếp cho vay tiền; nó đảm bảo các khoản vay của những người cho vay được FHA phê duyệt. Một nhược điểm của các khoản vay FHA: Tất cả những người vay phải trả một loại bảo hiểm thế chấp trả trước và bảo hiểm thế chấp hàng năm (MIP) bảo vệ người cho vay khỏi người vay mặc định trong suốt thời gian vay.
Các khoản vay FHA là tốt nhất cho những người vay có thu nhập từ thấp đến trung bình, những người không thể đủ điều kiện cho một sản phẩm cho vay thông thường hoặc bất kỳ ai không có khả năng thanh toán đáng kể. Các khoản vay của FHA cho phép điểm FICO thấp nhất là 500 để đủ điều kiện nhận khoản thanh toán giảm 10% và thấp nhất là 580 để đủ điều kiện thanh toán xuống 3, 5%.
Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ đảm bảo các khoản thế chấp cho các thành viên dịch vụ đủ điều kiện không yêu cầu thanh toán xuống.
Cho vay VA được bảo hiểm của chính phủ
Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ đảm bảo các khoản vay của người mua nhà cho các thành viên nghĩa vụ quân sự, cựu chiến binh và vợ hoặc chồng của họ. Người vay có thể tài trợ 100% số tiền cho vay mà không cần phải trả tiền. Các lợi ích khác bao gồm giới hạn về chi phí đóng (có thể được trả bởi người bán), không có phí môi giới và không có MIP. Các khoản vay VA yêu cầu một khoản phí tài trợ, một tỷ lệ phần trăm của khoản vay giúp bù đắp chi phí cho người nộp thuế. Phí tài trợ khác nhau tùy thuộc vào loại dịch vụ quân sự và số tiền vay của bạn. Các thành viên dịch vụ sau đây không phải trả phí tài trợ:
- Cựu chiến binh nhận trợ cấp VA cho người khuyết tật liên quan đến dịch vụ Cựu chiến binh được hưởng khoản bồi thường VA cho người khuyết tật liên quan đến dịch vụ nếu họ không được nghỉ hưu hoặc trả lương tích cực Vợ chồng của cựu chiến binh chết vì dịch vụ hoặc bị khuyết tật liên quan đến dịch vụ
Các khoản vay VA là tốt nhất cho các nhân viên quân sự hoặc cựu chiến binh tích cực đủ điều kiện và vợ hoặc chồng của họ, những người muốn có các điều khoản cạnh tranh cao và một sản phẩm thế chấp phù hợp với nhu cầu tài chính của họ.
Khoản vay USDA được bảo hiểm của chính phủ
Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ đảm bảo các khoản vay để giúp làm chủ nhà cho người mua có thu nhập thấp ở khu vực nông thôn trên toàn quốc. Những khoản vay này đòi hỏi ít hoặc không mất tiền cho những người vay đủ điều kiện, miễn là tài sản đáp ứng các quy tắc đủ điều kiện của USDA.
Các khoản vay USDA là tốt nhất cho người mua nhà ở khu vực nông thôn đủ điều kiện có thu nhập thấp hơn, tiết kiệm ít tiền để thanh toán xuống và không thể đủ điều kiện cho một sản phẩm cho vay thông thường.
Các khoản vay lãi suất cố định là tốt nhất cho những người dự định sống trong nhà của họ trong một thời gian dài.
Thế chấp có lãi suất cố định
Các điều khoản thế chấp, bao gồm cả thời gian trả nợ, là một yếu tố chính trong cách người cho vay định giá khoản vay và lãi suất của bạn. Các khoản vay có lãi suất cố định là những gì chúng nghe giống như: một mức lãi suất được thiết lập cho vòng đời của khoản vay, thường là từ 10 đến 30 năm. Nếu bạn muốn trả hết nhà nhanh hơn và có thể chi trả khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, khoản vay có lãi suất cố định ngắn hạn (giả sử 15 hoặc 20 năm) giúp bạn loại bỏ các khoản thanh toán lãi và thời gian. Bạn cũng sẽ xây dựng công bằng trong nhà của bạn nhanh hơn nhiều.
Lựa chọn thế chấp ngắn hạn cố định có nghĩa là các khoản thanh toán hàng tháng sẽ cao hơn so với khoản vay dài hạn. Crunch các con số để đảm bảo ngân sách của bạn có thể xử lý các khoản thanh toán cao hơn. Bạn cũng có thể muốn tính đến các mục tiêu khác, chẳng hạn như tiết kiệm cho nghỉ hưu hoặc quỹ khẩn cấp.
Các khoản vay lãi suất cố định là lý tưởng cho những người mua có kế hoạch ở lại trong nhiều năm. Khoản vay cố định 30 năm có thể cung cấp cho bạn phòng ngọ nguậy để đáp ứng các nhu cầu tài chính khác. Tuy nhiên, nếu bạn muốn có một chút rủi ro và các nguồn lực và kỷ luật để trả nợ thế chấp nhanh hơn, khoản vay cố định 15 năm có thể giúp bạn tiết kiệm đáng kể tiền lãi và giảm một nửa thời gian trả nợ.
Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh có rủi ro cao hơn thế chấp có lãi suất cố định nhưng có thể có ý nghĩa nếu bạn dự định bán nhà hoặc tái cấp vốn thế chấp trong thời gian tới.
Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh
Các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) có một tỷ lệ cố định trong khoảng thời gian ban đầu từ ba đến 10 năm, nhưng sau khi khoảng thời gian đó hết hạn, tỷ lệ dao động theo điều kiện thị trường. Những khoản vay này có thể gặp rủi ro nếu bạn không thể trả khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cao hơn một khi tỷ lệ được đặt lại. Một số sản phẩm ARM có giới hạn lãi suất xác định rằng khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn không thể vượt quá một số tiền nhất định. Nếu vậy, hãy bẻ số để đảm bảo rằng bạn có khả năng xử lý mọi khoản thanh toán tăng lên đến thời điểm đó. Đừng tin vào việc có thể bán nhà hoặc tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn trước khi đặt lại ARM vì điều kiện thị trường và tài chính của bạn có thể thay đổi.
ARM là một lựa chọn chắc chắn nếu bạn không có kế hoạch ở trong nhà vượt quá thời gian lãi suất cố định ban đầu hoặc biết rằng bạn có ý định tái tài trợ trước khi đặt lại khoản vay. Tại sao? Lãi suất cho ARM có xu hướng thấp hơn lãi suất cố định trong những năm đầu trả nợ, vì vậy bạn có khả năng tiết kiệm hàng ngàn đô la cho các khoản thanh toán lãi trong những năm đầu sở hữu nhà.
Chương trình hỗ trợ lần đầu
Các chương trình đặc biệt được tài trợ bởi các tiểu bang hoặc chính quyền nhà ở địa phương cung cấp trợ giúp đặc biệt cho người mua lần đầu. Nhiều chương trình trong số này có sẵn dựa trên thu nhập hoặc nhu cầu tài chính của người mua. Các chương trình này, thường cung cấp hỗ trợ dưới hình thức trợ cấp thanh toán, cũng có thể tiết kiệm cho những người vay lần đầu tiền đáng kể về chi phí đóng cửa.
Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ liệt kê các chương trình người mua nhà lần đầu theo tiểu bang. Chọn tiểu bang của bạn và sau đó chọn Hỗ trợ mua nhà của người nghèo để tìm chương trình gần bạn nhất.
Thế chấp cho người mua lần đầu
Tất cả các chương trình cho vay này (ngoại trừ các chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu) đều có sẵn cho tất cả người mua nhà, cho dù đó là lần đầu tiên hoặc lần thứ tư bạn mua nhà. Nhiều người nghĩ sai rằng các khoản vay FHA chỉ dành cho người mua lần đầu, nhưng người vay lặp lại có thể đủ điều kiện miễn là người mua không sở hữu nơi cư trú chính trong ít nhất ba năm trước khi mua.
Chọn khoản vay phù hợp nhất với hoàn cảnh của bạn chủ yếu dựa vào sức khỏe tài chính của bạn: thu nhập, lịch sử tín dụng và điểm số, việc làm và các mục tiêu tài chính. Người cho vay thế chấp có thể giúp phân tích tài chính của bạn để giúp xác định các sản phẩm cho vay tốt nhất. Họ cũng có thể giúp bạn hiểu rõ hơn các yêu cầu về trình độ, có xu hướng phức tạp. Một người cho vay hỗ trợ hoặc môi giới thế chấp cũng có thể cung cấp cho bạn bài tập về nhà Các khu vực được nhắm mục tiêu trong tài chính của bạn để cải thiện việc đưa bạn vào vị trí mạnh nhất có thể để thế chấp và mua nhà.
Điểm mấu chốt
Cho dù bạn chọn loại khoản vay nào, hãy kiểm tra báo cáo tín dụng của bạn trước để xem bạn đang đứng ở đâu. Bạn có quyền nhận một báo cáo tín dụng miễn phí từ mỗi trong ba văn phòng báo cáo chính mỗi năm thông qua trang webcreditreport.com. Từ đó, bạn có thể phát hiện và sửa lỗi, xử lý nợ và cải thiện mọi lịch sử thanh toán trễ trước khi bạn tiếp cận người cho vay thế chấp.
Có thể thuận lợi để theo đuổi tài chính trước khi bạn nghiêm túc về việc xem nhà và đưa ra lời đề nghị. Tại sao? Bạn sẽ có thể hành động nhanh hơn và có thể được người bán hàng thực hiện nghiêm túc hơn nếu bạn có thư chấp thuận trước.
