Cải thiện hợp đồng thuê nhà là một thay đổi được thực hiện đối với tài sản cho thuê để tùy chỉnh nó cho các nhu cầu cụ thể của người thuê. Các cải tiến cho thuê, chẳng hạn như sơn, lắp đặt vách ngăn, thay đổi sàn hoặc đặt các thiết bị chiếu sáng tùy chỉnh có thể được thực hiện bởi chủ nhà, những người có thể đề nghị làm như vậy để tăng khả năng tiếp thị của đơn vị cho thuê hoặc bởi chính người thuê.
Mặc dù tuổi thọ kinh tế hữu ích của hầu hết các cải tiến cho thuê là từ 5 đến 15 năm, Bộ luật Thu nhập Nội bộ yêu cầu khấu hao cho những cải tiến đó xảy ra trong đời sống kinh tế của tòa nhà. Cải thiện cho thuê có các quy tắc khấu hao khác nhau tùy thuộc vào việc bạn đang làm việc với báo cáo tài chính dựa trên thuế của Hoa Kỳ hay báo cáo tài chính kế toán (GAAP) được chấp nhận chung của Hoa Kỳ. Đối với các mục đích thuế, cải thiện hợp đồng thuê nhà đủ điều kiện để được khấu hao trong thời gian lên tới 15 năm.
Chìa khóa chính
- Cải thiện hợp đồng thuê nhà là một thay đổi được thực hiện đối với tài sản cho thuê để tùy chỉnh nó theo nhu cầu cụ thể của người thuê. IRS không cho phép các khoản khấu trừ cho cải thiện hợp đồng thuê. Nhưng vì các cải tiến được coi là một phần của tòa nhà, chúng phải chịu khấu hao. Trong GAAP, khấu hao cải thiện hợp đồng thuê phải tuân theo lịch trình 15 năm, phải được đánh giá lại mỗi năm dựa trên đời sống kinh tế hữu ích của nó.
Cách thức cho thuê cải tiến làm việc
Cải thiện cho thuê còn được gọi là cải tiến của người thuê hoặc xây dựng, và thường được thực hiện bởi chủ nhà của các tài sản thương mại. Chủ nhà có thể cung cấp những cải tiến này cho người thuê hiện tại hoặc người thuê mới. Các sửa đổi được thiết kế để phù hợp với nhu cầu của một người thuê cụ thể và nhu cầu của người đó. Chỉ những cải tiến được thực hiện cho phần bên trong không gian của một người thuê cụ thể mới được coi là cải tiến cho thuê.
Cải thiện cho thuê, như đã lưu ý ở trên, áp dụng cho các thay đổi cấu trúc trong không gian sẽ có lợi cho một người thuê cụ thể. Vì vậy, thực hiện thay đổi đối với không gian của một người thuê nhà không đủ điều kiện để cải thiện hợp đồng thuê nhà cho người hàng xóm. Thay đổi bên ngoài của tòa nhà hoặc cảnh quan của tòa nhà cũng không được áp dụng. Nếu chủ nhà thay thế nóc tòa nhà, nâng cấp thang máy hoặc mở bãi đậu xe, thì những thay đổi này không được coi là cải thiện hợp đồng thuê nhà, vì chúng không mang lại lợi ích cho người thuê cụ thể.
Khi hợp đồng thuê kết thúc, các cải tiến thường thuộc về chủ nhà, trừ khi có quy định khác trong thỏa thuận. Nếu người thuê nhà có thể lấy chúng, anh ta hoặc cô ta phải loại bỏ chúng mà không có bất kỳ thiệt hại nào đối với tài sản.
Báo cáo tài chính cơ sở thuế của Mỹ
Quy tắc 15 năm được ban hành bởi Sở Thuế vụ (IRS) vào năm 2004. Trước năm đó, thời hạn khấu hao là 39 năm. Quy tắc 15 năm không phải là vĩnh viễn và phải được ủy quyền lại hàng năm. Thời hạn khấu hao được cố định bất kể thời gian hữu dụng thực tế của việc cải thiện hợp đồng thuê hay thời hạn còn lại của hợp đồng thuê.
Báo cáo tài chính GAAP
Đối với báo cáo tài chính GAAP, các cải tiến đối với các hợp đồng thuê nhà có thể được vốn hóa hoặc mở rộng tùy thuộc vào số tiền đô la của cải tiến. Các công ty đặt giới hạn viết hoa, một chuẩn mực kế toán nội bộ được xác định bởi ban quản lý, đặt mức ngưỡng trên mức một mặt hàng được viết hoa thay vì mở rộng. Nếu số tiền không vượt quá giới hạn vốn hóa, việc cải thiện hợp đồng thuê sẽ được mở rộng trong giai đoạn phát sinh. Tuy nhiên, nếu chi phí vượt quá giới hạn vốn hóa, công ty sẽ tận dụng và khấu hao nó.
Cải thiện hợp đồng thuê vốn được viết hoa theo GAAP được khấu hao theo thời gian hữu dụng còn lại hoặc thời hạn thuê còn lại. Cuộc sống hữu ích được xác định dựa trên ước tính quản lý. Ngoài ra, thời hạn còn lại của hợp đồng thuê có thể bao gồm các phần mở rộng miễn là chúng có thể thấy trước và đảm bảo hợp lý về việc xảy ra. Nếu tòa nhà được mua sau đó, hợp đồng thuê sẽ hết hiệu lực và việc cải thiện hợp đồng thuê sẽ được khấu hao trong suốt thời gian hữu dụng còn lại của tòa nhà.
